不動產交易糾紛原因
不動產交易糾紛原因依內政部91年至95年第一季統計的資料約可區分為39項，本文將其又歸類為資訊不對稱/廣告不實、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕疵、退費糾紛與其他等六類，如表1所示。而各季發生頻率最高的前三項原因，包括定金返還(453件，17.98%)、契約審閱權(305件，12.1%)、隱瞞重要資訊(206件，8.17%)、施工瑕疵(180件，7.14%)、廣告不實(130件，5.16%)與仲介斡旋金返還(119件，4.72%)為主，自94年起新增加房屋漏水問題(151件，6%)，而此七大因素佔歷年來所有案件的61%，如表2所示。
表1. 不動產交易糾紛發生原因
| 大分類 |
小分類 |
| 1 |
資訊不對稱/廣告不實 |
契約審閱權 |
| 廣告不實 |
| 隱瞞重要資訊 |
| 要約書之使用 |
| 未提供要約書或斡旋金契約選擇 |
| 未提供(交)不動產說明書 |
| 房屋現況說明書內容與現況不符 |
| 仲介公司欺罔行為 |
| 停車位價金 |
| 標的物貸款問題(仲介隱瞞實際可貸金額與優惠利率) |
| 2 |
產權糾紛 |
產權不清楚 |
| 坪數不足 |
| 屋頂使用權與產權爭議 |
| 地下室使用權與產權爭議 |
| 法定空地使用權與產權爭議 |
| 建物不符容積率規定 |
| 停車位使用權 |
| 停車位面積 |
| 3 |
違反契約條文規定 |
開工遲延 |
| 建材設備不符 |
| 交屋延遲 |
| 建商要求客戶繳回契約書 |
| 建商對預售屋未售出部份逕自變更設計，增加戶數銷售 |
| 建商倒閉 |
| 一屋二賣 |
| 銷售人捲款潛逃 |
| 終止委售或買賣契約 |
| 4 |
施工品質瑕庛
(工、料) |
施工瑕疵 |
| 房屋漏水問題 |
| 工程結構及公共工程安全問題 |
| 鋼筋輻射檢測 |
| 氯離子檢測 |
| 5 |
退費糾紛 |
定金返還 |
| 仲介「斡旋金」返還 |
| 賺取差價(差價返還) |
| 服務報酬爭議(退還不合理之服務報酬) |
| 逃漏稅捐(退還應由甲方支付之稅費) |
| 有關稅費爭議(退還應由甲方支付之稅費) |
| 6 |
其他 |
其他 |
(資料來源：各縣市提供，內政部統計，本中心整理)
表2. 91~95年不動產交易糾紛前三大發生原因
| 91.Q1 |
91.Q2 |
91.Q3 |
91.Q4 |
91年度 |
| 原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
| 契約審閱權 |
13 |
契約審閱權 |
11 |
契約審閱權 |
14 |
定金返還 |
13 |
定金返還 |
79 |
| 定金返還 |
19 |
定金返還 |
20 |
定金返還 |
13 |
施工瑕疵 |
14 |
契約審閱權 |
41 |
| 仲介斡旋金返還 |
9 |
仲介斡旋金返還 |
10 |
施工瑕疵 |
6 |
仲介斡旋金返還 |
7 |
仲介斡旋金返還 |
31 |
| |
|
|
|
|
|
隱瞞重要資訊 |
7 |
隱瞞重要資訊 |
29 |
| 92.Q1 |
92.Q2 |
92.Q3 |
92.Q4 |
92年度 |
| 原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
| 定金返還 |
18 |
定金返還 |
29 |
定金返還 |
28 |
定金返還 |
24 |
定金返還 |
99 |
| 契約審閱權 |
7 |
隱瞞重要資訊 |
12 |
契約審閱權 |
19 |
施工瑕疵 |
11 |
契約審閱權 |
45 |
| 施工瑕疵 |
6 |
仲介斡旋金返還 |
11 |
隱瞞重要資訊 |
9 |
仲介斡旋金返還 |
10 |
隱瞞重要資訊 |
34 |
| 93.Q1 |
93.Q2 |
93.Q3 |
93.Q4 |
93年度 |
| 原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
| 定金返還 |
37 |
定金返還 |
39 |
定金返還 |
25 |
契約審閱權 |
24 |
定金返還 |
124 |
| 契約審閱權 |
16 |
契約審閱權 |
12 |
契約審閱權 |
14 |
定金返還 |
23 |
契約審閱權 |
66 |
| 仲介公司欺罔行為 |
8 |
仲介斡旋金返還 |
9 |
廣告不實 |
13 |
隱瞞重要資訊 |
22 |
隱瞞重要資訊 |
45 |
| 94.Q1 |
94.Q2 |
94.Q3 |
94.Q4 |
94年度 |
| 原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
| 定金返還 |
29 |
定金返還 |
42 |
房屋漏水問題 |
36 |
定金返還 |
32 |
定金返還 |
122 |
| 契約審閱權 |
26 |
廣告不實 |
41 |
契約審閱權 |
34 |
契約審閱權 |
31 |
契約審閱權 |
114 |
| 房屋漏水問題 |
15 |
房屋漏水問題 |
35 |
隱瞞重要資訊 |
27 |
房屋漏水問題 |
24 |
房屋漏水問題 |
110 |
| 95.Q1 |
|
| 原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
原因 |
次數 |
| 定金返還 |
29 |
契約審閱權 |
26 |
房屋漏水問題 |
15 |
(資料來源：各縣市提供，內政部統計，本中心整理)
參、不動產交易糾紛來源分析內政部自94年起新增交易糾紛來源統計， 94年至95年第一季共計1216件。資料顯示，557件(46%)來源為仲介業、588件為建商(48%)、57件為代銷(5%)，如圖2所示。而各交易糾紛來源的交易糾紛發生原因，如表3所示。
圖2. 不動產交易糾紛來源分類
(資料來源：各縣市提供，內政部統計，本中心整理)
表3 各不動產交易糾紛來源之交易糾紛發生原因(依發生頻率由高而低排序)
| 交易糾紛來源 |
仲介業者 |
建築投資業者 |
代銷業者 |
| 交易糾紛發生原因 |
1.契約審閱權
2.房屋漏水
3.隱瞞重要資訊
4.定金返還
5.終止委售或買賣契約
6.標的物貸款問題
7.斡旋金返還
8.服務報酬爭議
9.仲介公司欺罔行為
10.交屋延遲 |
1.施工瑕疵
2.定金返還
3.契約審閱權
4.房屋漏水問題
5.廣告不實
6.隱瞞重要資訊
7.建材設備不符
8.坪數不足
9.交屋延遲
10.停車位使用權 |
1.定金返還
2.契約審閱權
3.隱瞞重要資訊
4.坪數不足
5.廣告不實
6.標的物貸款問題
7.房屋漏水
8.建材設備不符
9.交屋延遲 |
資料來源：內政部
糾紛件數統計時間：94.01-95.03
肆、不動產交易糾紛相關案例以下區分不同交易糾紛來源及其糾紛原因進行案例探討，並提供涉入糾紛的業者與民眾可參考的解決方式。
(一) 仲介業者
1.契約審閱權
财 爭議原因：近年來由於內政部頒發不動產交易契約範本與其相關規定，使仲介公司需給予消費者契約審閱權，以確保雙方皆已瞭解契約內文之規定，但由於促成不動產買賣交易須耗費多時，往往到可進行簽約時，仲介業務人員實已花費許多時間在該委託案上，考量個人業績與收入，避免買買雙方臨時變卦，多在契約中註明「本人確實攜回審閱__日以上，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤(契約審閱期至少三日以上，但委託人已充分瞭解本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限」等字樣，但部分消費者在多方考量後，仍有後悔簽訂此契約之情況發生，仲介業者聲稱契約中已簽訂該條文，而消費者亦堅持業者未依規定提供契約審閱權，爭議因而發生。
财 申訴目的：退還本票、訂金、解除契約。
财 處理結果：不論消費者已支付訂金、本票或兩者皆已支付，皆有全額退還並解除契約之案例，但退還比例依個案差異甚大。
2. 隱瞞重要資訊
财 爭議原因：部份不肖仲介公司為快速達成交易，以增加個人業績與收入，未告知或隱瞞消費者如下列之重要資訊。
(1) 該屋有漏水、仲介保證該屋無漏水卻與事實不符
(2) 停車位為機械式非平面式
(3) 房屋傾斜
(4) 該屋出入口有隔鄰住戶的圍籬阻礙
(5) 該棟建物為集合住宅，且未來須支付公共用水用電等費用
(6) 屋主未告知地下室嚴重漏水
(7) 房屋出租中，以致無法如期交屋
(8) 該屋佔用縣有地，且無承租權
(9) 該屋佔用鄰地
(10) 附近有嫌惡設施(墳墓用地、高壓電塔、古井)
(11) 屋內曾發生凶殺案
(12) 消費者於簽約後，始發現屋內設備有問題
(13) 房屋已遭查封
(14) 實際可貸款金額與契約內容不符
财 申訴目的：若因房屋漏水而引發糾紛，其申訴目的多為支付漏水修繕費用、賣方依期改善，而其他糾紛則多要求賣方退還仲介費、訂金、解除契約。
财 處理結果：房屋漏水糾紛在已完成交易的案例中，以仲介或賣方於期限內修繕或支付修繕費用的結果居多，未完成交易者則多退還訂金並解除買賣契約居多。而其他糾紛之解決情形有契約解除、不論交易階段皆全額退還買方已付費用，且買賣雙方皆不支付仲介費之案例。
3. 房屋現況與不動產說明書不符 / 仲介公司欺罔行為
财 爭議原因：
(1) 仲介公司藉故不提供不動產登記簿謄本等資料，並刻意隱瞞不動產第二、第三登記次序之私人抵押權
(2) 消費者欲斡旋之標的物(現場帶看)與契約書的標的物不符(如土地地號、建物樓層)
(3) 要約書願意承購價金與買賣契約之價金不同
(4) 仲介業者保證該屋可核貸金額及優惠利率，與銀行實際核准的條件不同
(5) 仲介公司賺取差價
(6) 仲介公司保證於銷售期內售出，否則支付賠償金，但卻未依約履行
(7) 一屋二賣
(8) 頂樓鋼筋外露有瑕疵，與不動產說明書所記載的狀況不符
财 申訴目的：退還訂金並解除契約、退還差價。
财 處理結果：上訴退費部份皆有全額退還並解除合約之案例；而請求仲介賠償部分，則為減價賠償。
4.未提供要約書或斡旋契約以供選擇 / 斡旋金返還
财 爭議原因：
(1) 仲介業者未告知斡旋金與要約書之替代關係，且主動提供空白支票供消費者簽訂
(2) 斡旋契約簽訂後，發現仲介業者告知的房屋面積與權狀面積差異甚大，且未告知房屋主體結構有問題
(3) 斡旋契約明定不可於農曆7月簽約，仲介斡旋成功後強制要求於農曆7月簽約
(4) 買賣簽約期限內賣方出國，致契約不成立
(5) 斡旋成功後，因地理師告知其不適買方居住，因此買方要求退還斡旋金
财 申訴目的：退還斡旋金並解除契約。
财 處理結果：除因風水因素而未有全額退還之案例，其餘皆可全額退還。
5.服務報酬爭議
财 爭議原因：
(1) 買賣雙方因契約條款未達共識，致買賣契約不成立
(2) 代標法拍屋不成
(3) 租屋仲介看屋前要求先付仲介費，但未完成交易
(4) 租賃契約未簽訂前，仲介即同意消費者進屋裝潢，但最後未完成交易
(5) 法拍屋代標服務費高於法定標準
财 申訴目的：退還仲介費。
财 處理結果：上訴各種情形皆有全額退還之案例。
(二) 建築投資業者與代銷業者
1. 契約審閱權
财 爭議原因：消費者於契約審閱期中因房價過高而無法負擔、發現夾層屋屬於違法建物等原因向建商提出要解除契約。
财 申訴目的：全額退費與解除契約。
财 處理結果：不論消費者已支付訂金、已支付本票或已支付訂金與本票，皆有全額退還之案例。
2.廣告不實
财 爭議原因：建物學區、建地與公園/學區距離、環境綠化、車庫旁有小門供出入等廣告內容與事實不符。
财 申訴目的：解除契約、退還本票與訂金。
财 處理結果：除因無法改變建物學區，而以全額退費並解除合約外，其餘建商皆同意履行承諾。
3.隱瞞重要資訊
财 爭議原因：建商未告知該棟建物之土地產權為持分所有、違法使用之公共設施及陽台皆以二次施工之名詞混淆消費者。
财 申訴目的：全額退費與解除契約。
财 處理結果：以上爭議點最後皆以全額退費與解除契約辦理。
4.坪數不足
财 爭議原因：實際交屋的權狀面積，少於預售屋買賣簽訂的面積，短缺部份超過法定不須賠償的標準。
财 申訴目的：建商補償差價。
财 處理結果：建商同意補償差價。
5.交屋延遲
财 爭議原因：建商未如期交屋。
财 申訴目的：建商支付延遲完工之遲延利息。
财 處理結果：建商同意支付延遲完工之遲延利息。
6.施工瑕疵與房屋漏水問題
财 爭議原因：
(1) 建商未設置排水設施
(2) 該屋排水、通風、隔音設備不良
(3) 落地鋁門窗框有瑕疵
(4) 建商為遭截斷並封死的消防水管，造成消費者陽台、客廳等家具損毀
(5) 廚房、客廳、陽台漏水牆壁龜裂
(6) 建物出入處鍛造門電子開關未安裝以致無法開啟出入
(7) 廚房排水管線漏水
(8) 頂樓(在雨天)會漏水
(9) 地板隆起
(10) 牆壁溢出白色不明粉狀
(11) 交屋後發現糞便管位於房間內
(12) 外牆與室內地板施工未完竣
财 申訴目的：請求建商修復、支付自行修繕所產生之費用、支付精神與設備損害賠償費用、退屋(退費) 。
财 處理結果：上述各項施工瑕疵，最後多由建商負責修復；少部分由建商支付賠償金(含精神賠償)，消費者另尋他人修繕；無法解決者以退屋方式處理，其中亦有全額退費之案例。
7.建材設備不符财 爭議原因：建商自行更換建材品牌施作、車庫鐵門未加裝不斷電系統、浴缸有破損。
财 申訴目的：損害賠償、更換新品。
财 處理結果：建商同意除已施做之建材以補償金賠償消費者外，其他皆可更換新品。
8.定金返還
财 爭議原因：
(1) 建商未告知建商基地緊鄰大排水溝
(2) 契約中未敘明標的屋面積、權利範圍，且買賣價金與實際交易金額不符
(3) 消費者購買成屋事後發現室內格局不適
财 申訴目的：解除契約、退還本票與訂金。
财 處理結果：除室內格局不適之外，不論消費者已支付訂金、已支付本票或已支付訂金與本票，皆有全額退還之案例。
9.稅費爭議
财 爭議原因：建商將第一次建物登記規費、營業稅轉嫁給消費者負擔。
财 申訴目的：退還相關稅費並解除契約。
财 處理結果：建商同意退還買方已貸繳之稅費。
10.其他
10-1
财 爭議原因：建商自行更改建築設計，且未以書面通知消費者，其爭議項目包括下列各項。
(1) 新增設警衛室廁所於消費者住家後方
(2) 將未出售之房屋，重新設計增加戶數出售
(3) 原住戶可使用之空地，變成台電電器箱設備。
财 申訴目的：維持原設計。
财 處理結果：建商同意未施做部分維持原設計，而除台電用地須另找他處設置外，已施作部份以補償金賠償申訴的消費者，但消費者需切結不可聲張。
10-2
财 爭議原因：建商發生財務危機，以致於買方購買之建物遭假扣押處分。
财 申訴目的：退還購屋所有款項並解除契約。
财 處理結果：建商同意分三期退還所有款項並解除契約，且退還款項一期未繳視同全部到期。
10-3
财 爭議原因：房屋未點交，建商即要求銀行核撥貸款。
财 申訴目的：貸款款項於交屋後核撥。
财 處理結果：由建商支付交屋前之利息。
伍、結論與建議
為解決不動產交易糾紛的現況，本文分法規、制度與宣導等三方面，提出降低不動產交易糾紛發生可能的初步建議，提供相關單位參考，並期許權責機關能盡快辦理相關的具體措施，以保障消費者的權益。
1. 法規面
(1) 訂定不動產交易糾紛退費標準：多數糾紛原因，皆以退費為申訴目的，但目前法規中並無相關的退費標準，也使糾紛發生時多依雙方願意退讓的程度來決定退費的多寡，較無公平而統一的標準；因此建議內政部地政司可考慮依往常的案例統計，訂定相關的退費標準與參考案例，如：各種糾紛可申訴期限、各交易階段之退費比例，使交易糾紛的處理有法可循。
(2) 訂定公佈被舉發不動產業者名單之相關辦法：不動產交易糾紛中，不乏有業者為迅速達成交易，故意隱瞞次順位的私人抵押權、凶宅、房屋漏水等負面屋況，造成買賣雙方權益受損；因此建議內政部地政司將不動產交易糾紛發生原因，再區分為業者故意與非故意，若為故意則公佈其單店名稱/建商名稱與其銷售案名、糾紛原因與處理過程，若負責之經紀人為累犯(累犯次數尚待研究)，則同時公佈其經紀人姓名，希望能使業者遵守相關規定，並保障守法且有職業道德的業者。
(3) 修訂不動產經紀業管理條例：目前不動產經紀業條例僅規定經紀人或經紀營業員須完成專業訓練始可換照，法規中並無規定進修課程之類別，因此建議內政部地政司增修必修科目，並將預防不動產交易糾紛相關專業知識課程，納入該必修科目中。
2. 制度面
(1) 將不動產交易定型化契約等相關資訊公開：目前部份仲介業者已將該公司之契約公佈在其網頁上，建議未來可倡導此一政策，使消費者可透過網路直接取得所有仲介公司之契約範本；而預售屋部份，建議內政部地政司可建置類似網站，於網路上公佈建案相關資訊，包括建案基本資料與銷售契約相關文件，並於送審時須將已完成上傳等證明文件以附件方式附上，若於實際銷售時有修改亦可自行上網更改，以供民眾下載參考，避免類似契約審閱權等交易糾紛層出不窮。
(2) 將不動產交易糾紛案例納入相關的國家考試：建議負責不動產營業員與不動產經紀人等不動產經紀業相關考試的主管機關，可將不動產交易糾紛發生之類型、原因、引用法規與處理結果納入考試範圍，以提昇整體不動產服務業在不動產交易糾紛實務上的專業，進而降低不動產交易糾紛的發生。
(3) 建立國家級不動產服務業評鑑制度：建議內政部地政司以提升不動產服務業品質為目的，建立不動產服務業者的評鑑指標，使業者瞭解優良服務品質的標準，並鼓勵其參加評鑑，使市場產生良幣逐劣幣之效果，並提供有需要的消費者參考名單。
3. 宣導面
(1) 建議內政部地政司定期發佈不動產交易糾紛相關資訊，如不動產交易糾紛現況統計與案例、不動產服務業評鑑結果與不肖業者名單，並可請地方政府協助辦理相關講習課程。
(2) 建議不動產經紀業相關公司定期舉辦員工教育訓練，提升員工素質、學習保障消費者權益，並督促員工將提升並維護公司商譽視為工作最高指導原則，以避免員工為增加個人業績與收入，造成公司商譽之損害。
http://www.ippi.org.tw/Realestate/result/ResultIndex_1.aspx?ID=4528
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