剛看了一篇人口結構來論房地產景氣的文章
寫得很經典...
文中作者先以日本.美國為例..
告訴你日本失落十年前的房地產是如何狂飆的
以及美國房地產如何在2008年形成泡沫化
接著再看現今台灣的人口結構與房價變化...
底下為文中提到的重點.....
日本在1986~1991年房價狂飆，但出生率卻不斷下降，
房價在1993~1995年達到最顛峰，之後開始下降，
而房地產的崩盤要配合兩個主要因素，
第一點，人口紅利上升末期，第二點，升息循環末升段
所謂作者指的...人口紅利上升末期...
就是指人口金字塔上的15-64歲具有勞動人口的這一群
而....升息循環末升段是指...透過政府升息的效應漸漸地
讓房貸者支付之利息增加及建商.投資客炒作成本增加，
更重要的是讓外國資金...投機的利潤被貸款成本所吃掉..而撤退
而文中作者提到...
房地產的衰退程度決定權在於該國人口紅利的分布情況，
當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，
反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，
外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，
該國缺少了外國資產的投資，
資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，
房地產都無法再恢復.........
而作者觀看台灣的狀況提及....
台灣的低生育率...推出到2023年台灣總人口數會開始減少到負成長..
台灣平均房地產的景氣是18年一個循環，
考慮通貨膨脹的因素，上一波的不動產景氣循環在1993~1995達到價格的波段高點，
但回弱的幅度其實不明顯，因為台灣的人口紅利一直都是持續上漲，
雖然台灣的人口紅利要等到2014年才到達最高點，但處於2011年的台灣，
這波房地產最多在3年的光景，只要這3年之內，台幣利率高於通貨膨脹率，
那麼房地產就能全面引發崩盤，沒有資產是可以永遠一路升值的，
2012~2014年是台灣人口紅利的持平巔峰，
注意觀察利率和通貨膨脹率的關係，這波房地產空頭，
台灣已經失去人口紅利的優勢了，未來只要一有風吹草動，
外資撤退的比任何人都快，所以購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)，
賣房地產要賣在升息循環的末升段(勞動人口上升末期)
這就是作者所講得重點...
人口紅利上升末期配合著升息循環末升段...房價將會回檔...
假如台北市10餘坪小坪數的新成屋以1200萬元來看
我不想假設像銀行貸款1000萬元的房貸..
分個20.30年後完全繳清大概總共還要還銀行1200萬元...
還要多給200萬元的利息給銀行...
另外以每坪高單價60萬元買下台北市的房子..一輩子當個屋奴..房貸者
即使買稍微便宜的600至800萬元就有的台北市30年以上的中古屋..
我也覺得30年以上的中古屋一坪單價30-40萬元的房價真是不值得...
即使位於台北市中山區.信義區.大安區等精華區地段...
這波的白老鼠即將是最高的犧牲點...
買不起房的何必當這波即將套在最高點的白老鼠呢？
說真的～我還是欣賞房子使用權與土地所有權分開的概念...
新加坡是實施該政策目前最棒的國家
就像之前國際油價大漲站上每桶一百美元以上...
讓大多數人認為油是供不應求
因為中國.印度.巴西.俄羅斯等國家崛起
加上資源有限...所以油品價格會愈來愈高
而現在油價早已在一百美元以下之合理價位區間
所以油價多半為人為炒作...變成了互相吹捧的價格...
如同現今互相吹捧的台北房價...
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