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斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金
，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金
購屋提醒：
（一）買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
（二）買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。
（三）應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。
（四）買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。
（五）貨比三家，選擇優良的仲介業。
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仲介公司為何會收取斡旋金？〈解說：李清輝律師〉
新聞：
最近房屋市場景氣熱絡，許多人都有購屋置產計畫，周小硬先生想在台中買房子，透過仲介公司安排，看了幾間，對文心路上某間公寓頗為滿意，想請父母一起來
看，仲介公司業務員請他先付十萬元斡旋金，稱可保留三天優先購買之權利，於是周小硬先生支付十萬元斡旋金，且未細看就簽訂了「不動產購買意願書」，嗣因房
屋格局與座落不為父母親所接受，便想要回十萬元，但仲介業務員稱屋主已同意出售該屋，並收取了十萬元，故無法退還。
法律教室：
一、何謂斡旋金:
買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋
金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以
示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方
達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
二、斡旋金的功用：
斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探
得賣方所出之底價。
(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，
蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只
是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
，亦放棄了拒絕簽約之權利。
(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。
三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：
(1)買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡
旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理
（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程
序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。
至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。
(2)不成交時，斡旋金如何處理？
若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時
，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。
換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。
四、斡旋金糾紛與購屋提醒：
斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金
，
如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所
訂定之要約書，而不需支付任費用，如消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違
約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，暨其他特殊事項，仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則違反公平交易法第二十四條
之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。
購屋提醒：
（一）買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
（二）買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。
（三）應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。
（四）買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。
（五）貨比三家，選擇優良的仲介業。
如果選擇交付斡旋金，一定要取得業者所出具的「斡旋金收據」，並確實瞭解收據中有載明下列要點：
1.明定承購的總價款、付款方式及其他承購條件。
2.明定斡旋的有效期間。
3.明定斡旋金的退還條件。
4.消費者在斡旋期間內，賣方未同意前，買方可以隨時撤回斡旋的委託，而請求無條件退還斡旋金，業者不得藉任何名目扣取車馬費、手續費等。
5.交付斡旋金時，仲介業者應開立收據予買方，如斡旋成功，仲介業者應將該斡旋金交付賣方，同時要求賣方在斡旋金文件上簽章確認，並記明時間，仲介業者應於廿四小時內通知買方。
一、 什麼是「斡旋金」？
現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。
一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等不一而足。
斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，
由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生爭議。最常見的爭議包括；可否單
方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述的爭議都屬於
私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的
權利義務，如對契約文字有疑義時，最好也以文字特別註明雙方之真意，以避免事後可能發生的爭議。
二、 什麼是「要約書」？
由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。
內政部所訂立之要約書範本，適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託仲介業者銷售時之參考，仲介業者應提供給消費者使用，惟消費者與仲介業者參考該要約
書範本訂立委託銷售契約時，仍可就個別情況磋商更訂之。有關要約書中保護消費者的重要內容包括：契約之攜回審閱規定及要約撤回權。由於消費者所簽訂之要約書，一經仲介人傳達到出賣人，即生意思表示之效力，又該要約如經賣方承諾，契約原則上即告成立生效，若買方反悔，賣方可選擇要求買方履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。因此，為期審慎，內政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約之規定。
三、 我可以選擇使用「要約書」或「斡旋金」嗎？
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，
其導正內容如下： 「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求 ，
應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，明確告知消費者之權利義
務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規定。」因此，仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知
」消費者選擇採用要約書之權利，否則將認定違反公平交易法第24條之規定。另公平會復進一步要求房屋仲介業者應盡告知義務，並建議宜以另份書面文件供消費
者簽署，以告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權。
四、 我應如何循求法律救濟呢？
消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。
轉載自城市醫生http://www.drcity.com.tw/
【要約書】
要約書是消費者已有購屋之意願，透過仲介業者簽立「要約書」，要約書之主要內容包括：
一、承購總價。
二、付款及其它條件。
三、確定正式房地產買賣契約書之期限。
另內政部於八十七年初有意提昇要約書之效力，使其視同簽定買賣契約。因此在修版之要約書範例中，將明訂罰則，買賣雙方若在簽立要約書後反悔，將必須賠償總價的3%罰款。
目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年9月1日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購
買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後，
買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
【斡旋金】
房屋仲介公司之斡旋金是基於買方已有購屋意願，但對賣方價錢多有保留時，透過仲介公司支付一筆「斡旋金」以表達購屋的誠意，由仲介人員去和屋主議價，一旦屋主同意即簽收這筆款項成為部份的訂金，雖然法令上無此名目，卻是市場上行之已久的交易方式。
房地
產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所
差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為
奔走協調所需之費用」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買
賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
