財經動向 房地合一政策 進行式 103.10.15
蘋果日報/台中報導】房地合一稅引起房地產業界大反彈，但同時間，一向支持稅改的民間團體，對於這個結果也是負評不斷。
這幾個星期，媒體不斷傳出財政部對房地合一稅方向的說法，雖然財政部不置可否，可方向已經呼之欲出，只是差別在於進入立法院之後，會修成什麼樣子出來。若從目前傳出的「媒體版」，未來台灣房地合一稅只限於移轉稅，大致上會在五大方向的基礎上規劃，這五大方向包括：
1.對個人不動產資本利得採分離計稅、合併結算申報課稅
2.區分自住、非自住不動產
3.依持有年數，設定分年扣除率，自住屋最高可減除獲利八成
4.對僅有一屋且長期持有的民眾，免徵交易稅，以降低衝擊
5.採取排富條款，暫定3000萬以上台幣的不動產仍需課徵房地合一稅。
各界也預期，在房地合一稅正式上路後，奢侈稅將功成身退。
只是消息一出，就引起房地產業界很大的反彈，認為相較於過去，新規定太過複雜，稅負也太重，勢必將影響房地產正常交易；但同時間，一向支持稅改的民間團體，對於這個結果也是負評不斷；除了稅負太輕，自用非自用認定困難外，3000萬以上的排富門檻，也被視為是不切實際的「天龍國條款」，依照實價登錄的資料來看，全台僅有4.6%的房屋總價在3000萬以上，其中大多數集中在雙北市，這個政策可能到最後，只有雙北課得到稅，其他區域很難課徵。
全台僅有4.6%的房屋總價在3000萬以上，其中大多數集中在雙北市，這個政策可能到最後，只有雙北課得到稅，其他區域很難課徵。
正反兩造各有理 稅改完備有距離
其實兩造說法都有道理，若以3000萬總價住宅來計算，採取房地合一稅和不知悉成本的計算方式相比，在同樣的稅率下，差距高達16.6倍，即便採取分離課稅，以20%稅率計算，和不知悉成本的最低稅負相較，也有7.4倍的差異(見試算表)。不過還好，在實價揭露後取得的標的，都得採取認列成本的方式報稅，與房地合一間只差了一個房地比，殺傷力不至於那麼大，可是在高資產族群中，由於本身收入高，加上不動產交易獲利金額大，納入所得之後等於變相加稅，負擔更為驚人，在目前市場轉淡的現況下，對於買氣當然會產生很大的衝擊，甚至重演奢侈稅當時的先量增，後量縮的歷史，這也是房產業者最為憂心之處。
業者憂心在目前市場轉淡的現況下，對於買氣會產生很大的衝擊，甚至重演奢侈稅當時的先量增，後量縮的歷史。
反對聲浪則認為，目前台灣持有稅僅約國外十分之一，應朝向持有稅採取差別稅基，但房地合一並未討論持有稅，只針對移轉稅，無法有效釋出囤房。此外，房地合一稅改看似增加稅負，但自住與非自住認定困難，對於一戶持有者的免稅措施也必然會形成新的稅制漏洞；反對聲浪最巨的就是將3000萬做為免徵稅負的門檻，該措施勢必讓資金轉進低價區或低價標的，造成另一種程度的不公平，反而影響預算有限的自用客戶，形成新一波的炒風。
稅改時代來臨，買方或是賣方都可能要認知到一個現實；未來想要靠房地產日進斗金，隨便買隨便賺的時代已經過去。
長期持有占優勢 贈與繼承可解套
以目前的規畫來看，對於中低總價、長期持有者節稅效益最大，即便目前持有年限的版本很多，可都是要求至少5年以上才有租稅減免，換言之，若採取優惠稅率，其實和採取房屋評定現值X財政部財產交易所得額標準X個人所得稅率的方案差不多，持有越久，優惠越大，這也是只有兩年閉鎖期奢侈稅在房地合一稅制上路後，必然得要功成身退的邏輯。
在此方案下，長期持有優惠對於因贈與或是繼承取得的屋主最有優勢，由於目前政府在認定贈與或繼承後出售的個案，都以受贈當年的公告現值做為成本。例如，市價1000萬的房子，公告現值與評定現值可能僅有300萬，若是未來移轉價格為2500萬，政府會認為，賣方的獲利2200萬(2500萬-300萬)，而非按照市價相減的1500萬(2500-1000萬)，併入所得之後，稅負必然很驚人。長期持有的房地合一長期持有的優惠一出，可說是這類型售屋民眾的稅負大赦。
不過，長期持有雖然鼓勵自用，在目前台灣經濟不振，房地產價格難以創新高的狀況下，本地投資者若無真正優質標的，就很難期待下手，而相較亞洲各國的低租金投報率，也很難期待外來資金活水挹注，台灣房市也將告別十多年來的高動能時代。
對於多戶持有、高總價屋主，房地合一的衝擊將會非常巨大，近幾年不時出現成交亮點的豪宅，也可能成為最不受歡迎的標的。
節稅潮迫在眉睫 閃躲必然有妙招
在選舉因素下，財政部也預期房地合一稅將在2016年上路，業界普遍預期，高總價屋主應該會在這一兩年內積極釋出，避免未來繳交高額稅負；此外，由於個人綜合所得稅稅率高於外國人或是企業所得稅稅率，高資產客戶可能會思考類似規避證所稅的方式，採取海外法人，或是開設公司行號的做法趨吉避凶。換言之，除了節稅拋售潮，為了墊高成本、轉換身分的假交易可能也會增加。短時間內，台灣房地產市場將因為稅改而陷入盤整，對於自用客戶來說，或許也是撿到便宜的好機會。
根據過去經驗，包括奢侈稅、實價登錄等重大政策都在選前上路，從過往政策經驗來看，房地合一稅應該也是如此，未來在此政策下，對長期持有、名下僅有一戶的自住民眾來說，影響其實不如想像中那麼大，甚至還會產生相當的節稅效果，透過重購退稅等其他獎勵措施，可說是不用繳稅；可是對於多戶持有、高總價屋主，房地合一的衝擊將會非常巨大，未來當節稅潮退去，高總價客戶將會在市場上銷聲匿跡，近幾年不時出現成交亮點的豪宅，也可能成為最不受歡迎的標的。
其實稅改時代來臨，買方或是賣方都可能要認知到一個現實；未來想要靠房地產日進斗金，隨便買隨便賺的時代已經過去了，不單單是台灣經濟發展已近邁入成年期，以及人口紅利將走入尾聲，更重要的是，當交易透明、價格透明、稅負透明之際，獲利攤在陽光下，政府看得到也課得到，對於短進短出的投機者來說，成本增加，自然相對不利；反觀自用客戶和長線持有者，只要選對區域與標的，就能發揮增值與保值的效益，達到持有不動產的最終目的，也算是美事一樁。
房地合一試算表
若某甲有一大安區房產取得價格3000萬，出售3500萬，房屋評定現值50萬，房地比為8:2，土地增值稅60萬，其他必要支出40萬，所得稅率為45%。
◆現行規定
方案一：不知悉成本
房屋評定現值×財政部財產交易所得額標準×個人所得稅率
應繳稅負50×48%×45%=10.8萬
方案二：知悉成本
(售價-成本價-必要支出)×房地比×個人所得稅率
(3500-3000-60-40)×20%×45%=36萬
◆房地合一方向
(售價-成本價-必要支出)×個人所得稅率
(3500-3000-60-40)×45%=180萬(合併課稅)
(3500-3000-60-40)×20%=80萬(分離課稅)
長期持有者減稅八成
180萬×20%=36萬(合併課稅)
80萬×20%=16萬(分離課稅)
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