房地產駭人內幕――大家都假裝不知道
房價超過老百姓的實際購買能力，也就意味著房子永遠賣不出去…
如果你想成為高手，這篇文章要努力讀，要認真熟讀，要用心記住文章精髓，還要融會貫通。文章內容，中國適用，台灣適用，全世界適用。類似操作方法，在很早以前的企管相關課程見到過也聽到過，但都沒有講到這樣露骨。
啊，用銀行的錢來還銀行的債，不就是說｢用你的土塗你的牆｣！
昨晚，和一個開典當行的同學一起喝花酒。我問同學：「你買了多少套房子，多少間鋪面？」
「房子22套，鋪面12間。」同學炫耀似的答道。
「那你花了多少錢呢？」同學雖然是千萬級的富翁，但他也不至於能把千萬多的錢壓在固定資產上吧！我心中默算了一下，非常懷疑！
「現在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個生意人！」同學鄙視的看著我。
同學的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。
於是，同學就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉述清楚了的。
一、買房不掏錢，你是怎麼操作的？
你知道，我的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不願意那麼多的現金被房子壓死。那時，正流行「零首付」，於是，我一分錢沒花，貸款 18萬買了房（貸款期限為一年）。
一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢？還是我倒霉！那時，我的資金被一筆業務佔用了。為了業務，我不僅還不起房款，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關係——銀行的信貸部經理溝通。當我吞吞吐吐的把「延期還房款並另外新增貸款」的要求說出來後，信貸經理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應了。
信貸經理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。「兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊！你這不是變著方式剝削我嗎？」我還沒有反應過來。
「如果到時，你不還款，」信貸經理很鎮定：「被銀行收房，沒有什麼大不了的！」
關鍵是除去稅費後，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬。
很快，我反應過來。於是，我對信貸經理會心的一笑......這，就是我第一次買房的經歷。
我後來的買房經歷都與此類似，也就是：堅決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然後，如果遇見不明真相的投資客（說是投資客，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他。如果一直沒有投資客買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。並且，我是開典當行的，與銀行的關係是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期後，我只須做做「紙面文章」轉貸款一下。實際上，我一分錢也不用掏。
二、我不信，在實際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是「童話」吧！
兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎麼可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢？
我說：｢你就給我講點實際的例子吧！｣
你知道王二麻子是怎麼發家的嗎？
我說：「那你說說。」王二麻子是我的另外一個同學，現在是開發房地產的億萬級富翁。
那我就說說。想當年，王二麻子那個落魄啊！就連他註冊公司的註冊資金，也是我臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建築商墊資的。總之，他就是一個完全的「空手道」。房子修好後，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個「內部認購會」。這個內部認購，其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些像我這樣的、相熟的炒房客（或者乾脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的「身份證影本」），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的「開發商囤房」。並且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高 30%。
為什麼？
因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關銀行人員的「好處費」）=100萬。就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，並歸還「買地的銀行貸款」和「修房子的建築商墊資」。
我說：後面又怎麼操作呢？
你怎麼那樣笨啊！稍微聰明一點的人都能想到，後面的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的，也就是：「如果遇見不明真相的投資客（說是投資客，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資客買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。」
不過，由於已經收回了按揭貸款的首付款，所以後面的操作並不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲 14%左右）。
什麼？萬一房價上漲幅度不足於支付貸款利息怎麼辦？
笑話，你什麼時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低於當年的貸款利息了？
明白了吧！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌；並且，房價的上漲幅度還不能低於當年貸款利息的真正原因！！想想就覺得可笑，居然有學者說， 「建築成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因。」這簡直是扯蛋！其實，「金融成本」才是房價構成的大頭，至少要占目前房價的50%。
以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網上公佈，其樓面價格不到604元/平方米，建築成本也不到1300元/平方米（其實，網上公佈的建築成本並不準確。市法院電梯公寓的建築品質總該比它好吧，建築成本也沒有超過1000元/平方米）。這麼便宜的房子，開發商為什麼非得要把它賣到14000元/平方米呢？
賣低一點、少賺一點不行嗎？
答案是不行的。原因很簡單，「金融遊戲」是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。
俗話說「豆腐盤成了肉價錢」。這，就是「金融遊戲」的代價！有句話道出了目前中國樓市的實情，「房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。」
老同學，請你想一想，現在的樓市，房價明明已經遠遠的超過了老百姓的實際購買能力（也就意味著房子永遠賣不出去），為什麼房價還會不斷的上漲呢？並且，還要「量、價齊漲」呢？原因何在？正在於此！
三、你講的，只是極個別的現像，不能代表中國樓市的整體形勢。
老同學，你太孤陋寡聞了吧。請看：
李樹彪案：1999 年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。
康明案：2000年前後，河南鄭州康明置業有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重複抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。
姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向 「姚康達」一人發放房貸7141萬元，用於炒作128套住房。
森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達房地產開發公司以森豪公寓、太利花園為幌子,採取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。
建設銀行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。
曲滬平案：2006年，上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中，發現1.26億元個人房產按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為「曲滬平」。其後更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委託房屋仲介公司出售抵押房產，以回收問題貸款。
同泰案：2006 年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假業主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。成都虛構房產騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產的方式辦理房產證進行騙貸。現已發現的涉案房產證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態還在進一步發展中。另外，今年銀監會三令五申的明確要求，「貸款發放必須用於滿足實體經濟的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市」。然而，40000億資金依然流入樓市......
老同學，請你想一想，為什麼會發生那麼多的這類事情呢？為什麼全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？其實，銀行的官員們一點都不傻。
原因在於，銀行內部人員與開發商其實是狼狽為奸的同夥。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發商一起盜取不義之財，將風險轉嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現危機。這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。
國家的錢哪裡來？印鈔票！結果是什麼？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個醜陋的疤，而疼的永遠是百姓。
所以我會說——房地產業已經成為相關單位、相關部門團結起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。違規又有什麼大不了的？銀行官員們不怕啊！只要表面的紙上手續完備了，我就沒有了責任。即使按揭貸款是假的，又有什麼關係？
況且銀行有國家這個後臺，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現在掙了錢就行。至於銀行以後不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞帳率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行！！
四、我依然認為，這只是極個別的現像。如果你講的是普遍的現像，為什麼還沒有開發商被收樓呢？
原因有許多，簡單的有：
1、你不關心房地產界的新聞。比如「曲滬平案」，上海浦東發展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了 「房東」；
2、由於開發商在銀行內部的同夥，掩護工作做的好的緣故，案子沒報。掩護工作怎麼做？很簡單——只要一近債務償還期，開發商就會和「銀行內部的同夥」們一起，把房子又一次加價賣給（轉按揭）其它的「身份證影本」（其實，房子依然在開發商手裡）。這樣操作，開發商永遠不會被收樓。雖然這樣操作，房價會不斷的上漲，並很快的遠遠超過老百姓的實際承受能力（也就意味著房子永遠賣不出去）。但是，這樣的操作，如果只從官樣程式上來看、只從表面的紙上手續來看的話，它是永遠合法的。這就是銀行官員們敢於給開發商打掩護的原因——因為以目前的銀行制度來說，只要表面的紙上手續完備了，銀行的官員就沒有了責任。
五、你的意思是，目前的銀行貸款制度有著嚴重的漏洞？
當然！我能不花錢的買那麼多的房子和鋪面，甚至還靠房子從銀行套出那麼多的周轉資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的制度漏洞啊！銀行的貸款制度，真的是「為人民服務的好制度」啊！
1、抵押物價值的評定方法有缺陷。
比如，明明開發商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個億；比如，開發商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬（含地價），他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。
如果，按照我們典當行的規矩來辦，事情又會怎樣呢？當開發商用這塊地抵押貸款時，我會親自去核實：開發商拿這塊地，是否真的給了政府5000萬？如果這個情況屬實，他也最多只能貸款4000萬。因為我要預提風險基金啊！
當開發商用這個樓抵押貸款時，我也會親自去核實：開發商修這個樓，是否真的花了2000萬（只算建築成本，不含地）。我會按照各種人工、各種建築材料的最低價來核算這個樓的建築成本。如果開發商修這個樓的確花了2000萬，他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）。最後，當購房者按揭貸款時，我絕對不可能按照「購房合同交易價」來發放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積。
舉個例子：有個賣衣服的商人因為生意周轉，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該「按照衣服出廠價的8折」給他貸款呢？還是該「按照衣服零售價的8折」給他貸款。
我說：當然該按出廠價算。如果按照零售價算的話，賣衣服的商人乾脆不用開店了，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快！嗯，我明白了，怪不得在中國會出現「房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的」這樣的奇聞！！！
是啊！抵押房的價值，不能由客戶之間的交易來決定啊！！
2、責任追究方法有缺陷
「只要表面的紙上手續完備了，銀行官員就沒有了責任。」
這怎麼可以呢？在我的典當行，我可不管你的紙上手續是否已經完備，只要是你負責的業務出了問題，嘿嘿！我就找你算帳！！！另外，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露後，相關的銀行官員居然沒有被追究責任，這怎麼可以呢？
嘿嘿！如果這樣的事是發生在我的典當行，不要說讓他家破人亡，我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產！！！
我說：是啊！發生金融案件後，居然不追究相關銀行官員的責任。換成是我，我也覺得「打馬虎」比盡忠職守更合算！！！怪不得中國的金融案件層出不窮。
名詞釋義：
抵押，亦稱按揭，是指提供私人資產（不論是否為不動產）作為債務擔保的動作，多發生於購買房地產時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現非不動產的物品。抵押常在銀行或地產界中使用，英文為mortgage，
一般，借款可以分為「有抵押借貸」和「無抵押借貸」兩種，而抵押就是屬前者。
來源：維基百科
房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一製作的房屋權屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
來源：百度百科
原名：房地產駭人內幕――大家都假裝不知道
作者：最好的壞蛋
發表日期：於2010-06-29 16:08:10 上帖
轉貼自：強國論壇
轉貼日期：2010-07-01
老山羊註：部分有增刪
Tag: 企管，玩玩法律
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