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台灣人口出生率降低以及「少子化」的問題
早已成為眾所周知的普遍性問題
而且逐年嚴重
很多人會說，人口已經愈來愈少了，房子蓋得那麼多
到底是要賣給誰?

但是如果沒有逶過官方正式的住宅資訊統計來說明
很多人還誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重。

為何普遍的社會認知，會對餘屋印象與真與現況的實際住房數據有這麼大的落差?
這是由於消費者還停留在以往的認知當中，對於當前市場上的房價認同產生了錯誤判斷。
如果大家還在期待一個不存在的事實(餘屋量過大)
短期內在價格上會有大幅的修正
其結果可能會令人失望

★「餘屋印象」與「出生率」的錯誤取樣

過去「餘屋」的問題，是在國86、87年間
全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」
以發建商「搶建」的風潮

由於短期間房地產爆量的超額供給
而產生了「市場性泡沫」

不過已歷經了十餘年的時間
這種長時間被房市套牢的陰影
使得當時許多中產階級的購屋者
(現在已成「父執輩」的長者)
連帶影響新一輩年輕人
無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理
普遍社會大眾也仍然停殘在既定的「舊印象」

至於「出生率」的問題
「新生兒」是否為目前房事供需市場上的有效需求者
也是社會大對於台灣房地產供需中有待釐清的部份

其實我們應該要問
「新生兒」在當下是否為房地產市場之中的需求主力??
要等多少年之後，嬰兒才會成為市場上「有購買能力」的行為者??

★當前的「市場性泡沫」已不存在

以台灣的住宅存量及家庭戶數相較
「住宅供給率」在民國95、96年
即達台101%的數據
相當於每100間房屋
平均最多只有1間是沒有人登記戶藉的

                          家庭戶數      住宅存量        住宅供給率
2006(95年)       7,394,758       7,531,797             101.85%
2007(96年)       7,512,449       7,659,643             101.96%

註：101%的「住宅供給量」看似平衡，但北部供不應求，中南部卻供過於求

再加上房屋「開工建造執照」及「完工使用執照」
所垓發的數量又逐年下降
要說台灣房市會因為「餘屋」而市場泡沫化
使在是很大的謬誤

核發住宅建造執照及使用執照逐年統計

                           核發建造執照宅數          核發使用執照宅數
2004(93年)                              110,981                             69,408
2005(94年)                              121,652                             78,760
2006(95年)                              116,831                           124,120
2007(96年)                              106,270                           130,596
2008(97年)                                69,941                           111,202
2009(98年)                                51,180                             75,870

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給
大過實際的需求
才會發生價格上的崩跌
如果要將這個疑慮再一次套用有目前台灣的房地產市場
實在是說不過去的

★未來「價格性泡沫」的隱憂

在房地產與人口的供需問題之外
其實真正應該要探討的
是民眾「購買力」的問題

失業率升高與物價指數上漲的情形同時出現
是不是會產生嚴重的「停滯性通膨」現象??

另一方面
房地產供需的分佈情形
有沒有達到區域性的平衡?

以101%「住宅供給率」看似平衡
但是北部「供不應求」
中南部卻「供過於求」

如果區域性的產業發展和就業機會的問題持續擴大
則無法本解決民怨及貧富差距的問題

再來最受到媒體追逐的「豪宅」問題
應該要健康地處理
而不是單純打壓或者課奢侈稅

如果國內沒有提供更好的產業環境和投資機會
富人擁有再多錢
也不會去投資開發產業、就業機會

在沒有獲利誘因的環境下
資金還是會選擇保守的配置
一再擁進房市

如此一來
我們未來所要擔心及可能要面對
將是另一種金融與房地產連結在一起的
「價格性泡沫」

★關鍵性思考

「住宅戶數」與「家庭戶數」一定要達到100%的供需平衡嗎?

市場上本來就應該會存在一定比率的「自然空屋率」
將這自然空屋的比率考量進去
101%的住宅供給率其實意味著整體住房供給的不足

就像大風吹的遊戲一樣
無 論如何
市場上隨時都有人會「正在進行」這個動作
一定要有人搬離，才會有人入住
過程當中的找屋、售屋、裝潢等等的時間差不可能「同時進行」

除了這類「產權異動」的問題之外
其他如「短期移民」、「置產」等個別因素
所呈現既成事實的「自然空屋」

更是難以統計的數據

 

 

摘錄自「是誰在決定房價」范世華著