士林地方法院法拍屋 士林地方法院
法院拍賣不動產作業流程
一、債權人聲請執行
民事強制執行，以實現債權人之私權為目的，其程序應否開始或進行，宜尊重債權人之意思。且債權人應預納執行費，為強制執行之合法要件。其執行名義為假扣押、假處分或假執行裁判而須供擔保者，尚須債權人提供該裁判所定之擔保，始得強制執行。即強制執行之發動須依當事人之聲請而開始，依強制執行法第五條第一項規定：債權人聲請強制執行，應以書狀表明左列各款事項，提出於執行法院為之：
(1) 當事人及法定代理人。
(2) 請求實現之權利。
書狀內宜記載執行之標的物，應為之執行行為或本法所定其他事項。
二、法院收件及分案
一般強制執行案件如為終局執行，均由法院服務處統一收狀，如為保全程序案件（即假扣押、假處分）及參與分配狀，則因須迅速執行，故由執行處之收文處收狀（以上以台中地方法院為例），案件經收狀人員收狀後，即予登載，再送請分案。現各法院都實施電腦化，故都先由分案人員依案件種類，編字號，先將當事人姓名、住址（設籍）輸入電腦。其中為終局執行者，字別為執、執罰、執全、執水、執更、執全更、執助等；保全案件者，字別為全、全聲、執聲、全聲更、執聲更、全更、裁全、裁全更、裁全聲、裁全聲更等，之後按書記官股別電腦抽籤分案，完成後並予存檔、整卷，整卷時應將郵票、執行費、收據、證件附卷，再交各股承辦書記官核卷蓋章（雖各法院之分案方式不盡相同，惟對債務人相同，應執行之標的物或執行行為相同者都分由同一股辦理），書記官收案後應逐件查點、注意各案編字號是否符合規定，並按其類別、字號順序，分別登載辦案進行簿，同時登記進行日期及進行情形。隨即送請法官批辦。
三、執行處法官排定日期
承辦法官受案件後，依職權調查強制執行之法定要件是否具備，如執行費、管轄權、執行名義等。
(1) 管轄權：依強執法第七條第一項規定強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。第二項「應執行之標的物所在地或應為執行行為地不明者，由債務人之住、居所、公務所、事務所、營業所所在地之法院管轄。」第三項「同一強制執行，數法院有管轄權者，債權人得向其中一法院聲請。」，第四項「受理強制執行事件之法院，須在他法院管轄區內為執行行為時，應囑託該他法院為之。」，若債權人誤向本院聲請，則依強執法三十條之一準用民事訴訟第二十八條第一項規定，應移送於有管轄權之法院。又定執行法院之管轄是以聲請時為準（強執法第三十條之一準用民事訴法第二十七條規定）。因此，若查封後將查封標的物遷移他法院轄區，亦不影響管轄權之恒定，例如保管人將動產移他法院轄區亦不得囑託他法院拍賣，以免當事人任意選擇法院。
(2) 執行名義：所謂「執行名義」，乃確定債權人債權存在及內容與範圍。且債權人得據以請求強制執行之公書。依本法第六條第二項規定應提出之執行名義證明文件，如未提出者，且在本院執行法院應調閱宗，以查核債權人所提據以聲請之執行名義是否真實。又債權人聲請執行之執行名義應提出正本，不得以影本代替，否則應命其補正，未補正，則應以裁定駁回強制執行。
(3) 執行費：依本法第二十八條之二第一項「民事強制執行，其執行標的金額或價額未滿新台幣五千元者，免徵執行費；新台幣五千元以上者，每百元徵收七角，其畸零之數不滿百元者，以百元計算。」，第二項「前項規定，於聲明參與分配者，適用之。」，第三項「執行非財產案件，徵收執行費新台幣三千元。」，第四項「執行人員之食、宿、舟、車費，不另徵收。」第五項「關於強制執行費用，本法未規定者，準用民事訴訟費用有關之規定。」，這是本次修法而修改的，將參與分配之債權人參與分配亦規定須徵收執行費，並將執行費提高為千分之七，另將差旅費等予以刪除，使執行費之收入單一化。惟執行費未繳或繳足者，不得逕以駁回，須命債權人於相當期間內預納，逾期未納，再以裁定駁回其強制執行之聲請（強執法第二十八條之一第一款）。
四、書記官執達員執行查封
書記官接到法官指定查封日後，應通知債權人於該日到院引導執行。查封當日，債權人須按法
院指定時間到法院民事執行處報到，引導書記官及執達員至現場指封，書記官實施查封後，應
當場製作查封筆錄。依強制執行法第七十七條規定：
查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：
(1) 為查封原因之權利。
(2) 不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。
(3) 債權人及債務人。
(4) 查封方法及其實施之年、月、日、時。
(5) 查封之不動產有保管人者，其保管人。
查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。
五、函知地政機關及其他債權人、鑑價機關
書記官實施查封後應速將查封筆錄交法官審核、法官審核無誤即指示辦理下列手續：
(1) 通知該管地政事務所為查封登記（限制登記）。
(2) 通知土地及建物鑑價機關
1 土地鑑價通常為當地縣市地政機關（如地政事務所）。
2 建物鑑價通常委任建築師及鑑價公司。
(3) 通知債權人向法院所指示鑑價機關繳納鑑價費。（如未繳納即不進行鑑價工作）
(4) 通知其他合法債權人具狀及提示債權憑證參與分配。（如抵押權人、地上權人）
六、債權、債務人及相關人詢價
民事執行處接到地政事務函覆已辦妥查封登記，及土地、建物之鑑價資料也到齊。法官應指示書記官依該鑑定價格核算總價後，詢問當事人對鑑價之意見，並限期陳述意見。
七、公告及登報定期拍賣
(1) 當事人對鑑價表示意見後，法官應儘速訂定拍賣之最低價額。（法院辦案期限規則三十四條：核定拍賣最低價額，應於鑑定人鑑定價額二十日內為之）。
(2) 拍賣最低價額訂定後，法官應儘速指定第一次拍賣日期。另抵押權是否塗銷，標的物可否點交 有無租債關係、租金、押金、地上權、應買之資格限制等亦一併記明，交書記官制作第一次拍賣公告。
(3) 書記官制作拍賣公告，經法官審查無誤後，即交由執達員依法揭示公告，一方面張貼於民事執 行處公告欄，另一方函令債權人於當地報紙登公告。
(4) 強制執法八十二條：拍賣期日距公告之日不得少於十四日。
(5) 又同法八十四條：拍賣公告，應揭示於執行法院及該不動產所在地或其所在地之鄉顉市（區 ）拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應登載，但不動產價值過低者，得不予登載。
如有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。
開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。強制執行法八十八條
投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人，無人增加價額者，以抽籤定其得標人。
前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再行拍賣，但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承買者，不在此限。強制執行法九十條。
1. 強制執行法八十二條：拍賣期日距公告之日不得少於十四日。
2. 又同法八十四條：拍賣公告，應揭示於執行法院及該不動產所在地，如當地有公報或新聞紙， 亦應登載，如有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。（附件十二~一、十二~二）
3. 各級法院辦案期限規則三十五條：經查封之財產，其拍賣期日之指定及公告，應於下列期限內為之。
(1) 應核定拍賣最低價額者，應於核定後五日內。
(2) 應登記者，應於登記機關登記完畢通知到達後五日內。
(3) 應核定拍賣最低價額及登記者，應於核定並登記完畢通知到達後五日內。
(4) 無庸核定最低價額及登記者，於查封完畢後五日內。
再行拍賣期日，應於前項拍賣期日完畢後五日內指定並公告之。
八、第一次拍賣
拍賣當日，由法官親自主持開標，並當眾朗讀之。
強制執行法注意事項四十八：
(一)拍賣開標時間，宜指定為每日上午九時半至十一時，或下午二時至四時之間。
(二)以投標方法拍賣不動產者，應依照拍賣公告所載時間準時開標，縱當事人請求延緩開標時間，亦不應准許。
(三)執行推事應在法院投標室當眾開示投標書，並朗讀之。關於通訊投標之開標，應先當眾審查投 標書是否密封及有無附繳保證金，暨具備其他應備要件。
(四)開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。
九、第二次拍賣
第二次拍賣如果流標（未拍定），且債權人不願承受或依法不得承受之案件，法官應儘速（五日內）指定第二次拍賣期日，拍賣最低價額也應在百分之二十範圍內，斟酌降低，並命書記官制作第二次拍賣公告。（附件十四）
強制執行法第九十一條：
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
依前項規定定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
第九十二條：再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。
第九十三條：前二條再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。
各級法院辦案期限規則第三十五條：再行拍賣期日，應於前項拍賣期日完畢後五日內指定並公告之。
十、第三次拍賣
第二次拍賣依然流標（未拍定），法官應速再行指第三次拍賣期日，並再酌減拍賣最低價額（酌減不得逾百分之二十）。再交書記官制作第三次拍賣公告及揭示。（公告日距拍賣日亦不得少於十日多於三十日）。
十一、第一次強制管理
第三次拍再流標，也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。（強制法九十五條）。
所謂強制管理，指執行法院對於已查封之不動產，選任管理人管理之，以其收益清償債務之執行行為而言。實務上，執行法院通常係指定聲請強制執行之債權人為管理人。
注意事項第五三條：
(一)不動產於強制管理中，執行法院僅得依債權人或債務人之聲請，再減價或另行估價拍賣，不得逕依職權為之。減價拍賣之酌減數額，不得逾上次拍賣所定最低價額百分之二十。但另行估價拍賣者，不在此限。
(二)強制管理中之不動產，經再減價或另行估價拍賣者，在拍定交付買受人或承受人前，原強制管理之命令，不失其效力。
(三)依本法第九十五條規定之再減價拍賣，仍有本法第九十一條至第九十四條規定之適用，但不得繼續減價至拍定為止。
十二、一次強制管理後第一次拍賣
第一次強制管理後第一次拍賣，也就是拍賣公告上第四次拍賣。強制管理之不動產，如經債權人或債務人聲請再拍賣時，法院應以上次（第三次）拍賣所定最低價額，在百分之二十範圍內，斟酌減價，繼續拍賣。每經過二次減價拍賣仍未能拍定（依然流標）。法院就須再一次命債權人強制管理。
第三次拍賣與第四次拍賣之間，由於須經過一次強制管理手續，兩次的間隔會比較長，第一次第二次第三次拍賣如相隔二星期，第三次與第四次相隔通常要二十幾天。
十三、拍定或承受
拍賣之不動產，經投標人拍定或債權承受後，買賣契約即成立（附件十五~一至十五~四）。
如無優先購買權人。法院即命拍定人在期限內繳足價額（七天內）。
注意事項第九十一條 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
十四、查核增值稅及通知優先承買權人
不動產拍定後，一方通知稅捐稽徵機關核算增值稅，另方面通知優先承買人，查詢其是否優先購買。
拍賣土地時，於拍定或准許承受後，應於三日內通知稅捐機關查復增值稅額，不必待繳足價金後始行通知，以爭取時效。如得標人或承受人未遵守期限繳納價金，須再行拍賣或另行處理時，可函知稅捐機關不能依原通知扣繳土地增值稅之原因。（改進事項七（一））
注意事項四三：
(一)不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。拍定人不交付價金或債權人不願承受，致再定期拍賣時亦同。
(二)數人享有同一優先承買權者，其中一人或數人拋棄或不行使優先承買權時，其餘之人，仍得就拍賣不動產之全部，以同一價格共同或單獨優先承購。
十五、拍定人或優先承買人繳納價金
拍賣不動產，拍定後買賣契約即成立。拍定人應於拍賣公告所定交付價金之期限內繳足價金（七日）承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。
十六、核發權和移轉證書及函地政機關塗銷登記
拍定人或承受人或優先購買權人，經繳足價金後，法院應於五日內核發權利移轉證書，書記
官於制作權利移轉證書時，並同時發函給：
(1) 地政事務所塗銷不動產之查封登記或抵押權、地上權等之登記。
(2) 債務人：令債務人於指定日內，將拍賣之不動產權利書據交於買受人。債務人拒絕交出時， 執行法院得將該書據取交債權人或買受人，並得以公告宣示未交出之書據無效。另作證明書發給債權人或買受人。（強制執行法一０一條）。
(3) 債權人：請債權人速提出實際債權額計算，以利制作分配表。
十七、製作分配表訂出分配期日
法院民事執行處接到稅捐機關查覆土地增值稅後，書記官應於五日內制作分配表，指定分配日期。
強制執行改進事項七（四）（五）
(1)拍賣公告，拍定人繳交價金之期間，宣定為七日，且拍定後，不得因買受人之聲請而准其延期 繳納。除有不能分配之情形外，應於買受人繳交價金後，其依法應扣繳土地增值稅者，應於稅捐機關查復增值稅額後，五日內制作分配表，指定分配期日，迅速分配。業務繁忙之法院得斟酌情形，指定書記官專責制作分配表。
(2)如確有不能於規定期限內制作分配表之事由時，執行法院應主動將該事由通知各債權人，以釋其疑。
十八、發款
分配日期屆至，如債權人均無異議，即可制作領款通知單，通知債權人領款。
如有部分債權人對分配表異議，應依強制執行法第四十條規定更正分配表而為分配，或就無異議之部分，先行分配，不得全部停止分配。（改進事項（六）（七））分配案款後，對未受償之債權，應發予債權憑證。
十九、執行點交
拍定人（得標人）繳清價款後，法院應七日內核發權利移轉證書，拍定人接到權利移轉證書後，如果可點交案件，即可向法院申請點交。
民事執行改進事項六：拍賣之不動產，除有不能點交之情形之外；應於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。
法院辦案期限規則：第四十二條（點交不動產）
不動產之點交，應於買受人或承受人繳清價款後二十日內為之。其須經勘測者，應於勘測後日 內為之。點交後原占有人復占有該不動產，經買受人或承受人聲請再點交者，應於收狀後十五日內為之。
二十、全案終結、整卷歸檔。
本程序僅供參考應以司法院公告為主
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第一次拍賣公告、第二次拍賣公告、第三次拍賣公告, 司法院拍賣公告、地方法院拍賣公告、地方法院公告拍賣清償債務人、強制執行事件、司法院拍賣公告減價拍賣不動產、不動產拍賣公告、不動產法拍公告、金融不動產拍賣、不動產拍賣管理、不動產拍賣協會、法院拍賣公告、地方法院不動產拍賣、銀行不動產拍賣、不動產拍賣、法院拍賣不動產、拍賣不動產、不動產標售公告、不動產出售公告、法拍車公告、地方法院法拍車公告、榮民不動產標售公告、大樓不動產出售公告及定期拍賣債務人所有不動產之法院公告等登報及刊登報紙。(苗栗 新竹 桃園 士林 板橋 台北台南 嘉義 雲林等台灣各地方法院法拍屋公告)
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