【轉載】大陸加強調控房地產市場＠CP值執行長

2010-01-25 13:06:57| 人氣1,062| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

【轉載】大陸加強調控房地產市場

<大陸加強調控房地產市場>

（一）相關情況

　　近年來大陸房地產價格的快速上漲引發了各界的擔憂，世界也為之關注，美國「福比斯（Forbes）」列為全球七大金融泡沫之二；英國「經濟學人（The Economist）」認為，世界經濟特別是中國大陸等新興市場的泡沫有破滅的危險；美國經濟學家查諾斯（James Chanos）甚至認為「中國的房地產泡沫比杜拜嚴重1000倍以上」。

　　近一個多月來，大陸開始推出一系列調控房地產市場的政策與措施，其政策目標在抑制投機，遏制房價過快上漲。2009年12月7日，中共中央經濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購房需求；12月9日提出「2010年完善住房消費和調控政策」，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房；12月14日提出加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲；12月17日大陸國務院發布關於遏制部分城市高房價的四條決定，通稱「國四條」；12月24日宣布自今年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；今年1月10日則推出「關於促進房地產市場平穩健康發展的通知」，通稱為「國十一條」。

　　在上述一連串措施中，「國十一條」從「調結構、抑投機、控風險、明確責任」四個方面確定2010年樓市政策基調，在房貸、地價等房地產相關項目都有新的規定。在房貸方面，規定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付（頭）款比例不得低於40％。在地價方面，增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。在售房方面，規定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售；已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。在保障性住房方面，規劃三年內將惠及1,540萬戶，到2012年末基本解決1,540萬戶低收入困難家庭的住房問題。在防止境外熱錢衝擊方面，加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地產市場。

　　與此相關的一項重要措施是，1月12日大陸人民銀行宣布從1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5％，開始收緊市場的流動性。

　　受到去年12月以來上述連串調控政策的影響，今年元旦假日期間，商品房市場成交量急劇萎縮，南京元旦兩日僅成交4套，上海三天只有168套，北京商品住宅期房成交量環比驟降6成，二手房僅成交30套；深圳一手房三日分別成交93套、99套和96套，短期衝擊初見，後續影響有待觀察。

（二）情勢研析

1、大陸房地產價格高漲與預期
　　2009年大陸房地產市場不僅房價高漲，連土地市場交易量、土地交易價格都頻頻見高。房地產業跟股市一樣，已經變成了投資品甚至投機標的，房地產業者高舉城市化、人多地少、耕地紅線、住房改善需求等趨勢特性，爭相加入造市行列，房價已成為一般民眾不可承受之重。

　　房地產之所以高漲不退，除了基本的剛性住房需求，最主要的是信貸資金推動了房價的上升。據統計，2009年前11個月，全大陸近10兆元人民幣的銀行新增貸款中，約六分之一流入到了房地產開發領域，顯然寬鬆的貨幣政策是促成房地產價格高漲的重要因素。而今年新增信貸投放目標定在7.5兆元左右，市場信用供應依然充裕，導致一般對房價的上漲預期繼續增強，甚至預期上漲至少會持續到2020年。

2、對調控新政可能成效評價不一
　　大陸此波房地產調控政策，強調促進房地產市場平穩健康發展，是防範過熱而不是打壓房地產業。由於2009年成交量較大，在新調控政策下，預計今年的供應量不太可能大幅上升，但價格是否會得到有效抑制，各界有不同的評估。持正面看法者認為，「國十一條」中二套房貸款頭款比例不得低於40％，目的在支持剛性購房，將會使房市的成交速度放緩，對於抑制房價上漲過快有一定作用，預計今年不可能再出現2009年房價高漲的局面；2010年房價不排除部分地區房價出現回調的可能。但亦有認為，此舉對中小型及中低價商品房的投資購房或有抑制作用，但可能會影響正常的市場預期，雖然能夠在短時間內收到抑制住效果，卻會為未來的反彈暴漲埋下伏筆。再則是對一線城市高價和大戶型住宅而言，此舉只是隔靴搔癢，影響極為有限，預計市場將呈觀望走勢，甚至可能出現將稅費轉嫁到房價上，進而導致房價繼續上漲。

3、調控效果端視執行力
　　第二套以上住房頭款比例不得低於40％的規定在2007年就曾實施過，但當時地方和銀行出於自身利益考慮，普遍減弱了政策執行力度，出現投機客以極低借貸成本購買多套房進行投機的現象，反而助長了部分城市房價漲勢。
　　這次「國十一條」首次對國有大企業投資房地產進行規範，並提出要「落實地方各級人民政府責任」，把房地產業的穩定發展及住房民生問題的解決與地方政府的工作評價直接掛鈎，即「工作責任制」。這是一個重要的動向，能否貫策執行有待觀察。

4、房地產調控政策難以權衡
　　目前大陸房地產業的畸形發展已造成「擠出效應」，一方面民眾原本可用於其他消費的資金，被迫用於住房的開支；另一方面房地產行業的暴利，對社會資金形成強大磁吸效應，對其他產業的出現資金排擠效應。其實調控房地產業還有許多利器，如加息、課徵物業稅、再提高頭款成數、延長購房出售年限等，但這些措施的影響層面大，也涉及到金融系統性風險，不宜貿然實施。加上大陸經濟增長模式短期內難以轉型，房地產業仍將是經濟增長模式的重要部分，尤其目前大陸經濟正處於初期復甦的形勢，政策組合要兼顧長期導向性要求與穩定經濟增長，因此不會真正打壓房地產業。