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小佳剛滿二十歲升大三，由於學校宿舍床位不足，只好在外尋找住所，好不容易找到一個還算可負擔的租金，當下便與房東訂立為期一學期的合約並支付了一學期的租金，並約定在開學前一星期搬入，但沒想到就在簽約後沒多久，居然抽中學校宿舍的後補床位，現小佳認為因為還沒有入住，所以想終止租約，並將已預付的租金拿回，請問小佳可以這樣做嗎？

崔媽媽基金會回覆

　　首先，此案例的爭議在於契約起始日未到，契約是否成立生效，可否因尚未入住，要求房東將已繳付的租金及押金返還予小佳？在此我們先討論此契約在法律上是否已成立、生效。

　　下列圖表為契約成立要件及生效要件，而附註『●』即是小佳達到成立及生效要件之標準。

成立要件	生效要件	是否達生效標準	附註
當事人	需有行為能力	小佳已二十歲有行為能力	●
標的	標的之可能、確定、適法、妥當	房間（租賃物），無任何不適法之狀況	●
意思表示	意思表示健全	雙方亦已表示將標的物出租及承租，並且已給付標的物之租金給付予房東	●

　　就上述契約成之要件已成立，不論契約日期是否已達起始日，契約已生效力，故小佳不得請求無條件終止契約。

　　在契約已成立的狀況下，小佳能怎麼做呢？

一、契約中明確載明『乙方若擬提前終止租約，需賠償甲方XXX的違約金』：

　　因契約中已載明提前終止租約，需支付違約金，所以房東可依約要求房客給付違約金，現僅能與房東『協商』，說明因尚未入住，損失可能較少，請其減少違約金，但僅能以協商方式，房東於法理上可不同意減少違約金。又因契約中已載明終止租約之條款，現小佳可行使提前終止租約的權利，支付違約金後，即終止租約，房東則應返還預繳之租金。

二、 契約中未載明提前終止租約之條款：

　　契約中末註明提前終止租約則表示小佳沒有提前終止租約的權利，不得任意終止租約。若小佳逕自終止租約，則為『惡意終止租約』，需賠償房東違約的損失，與房東協議好違約金金額，即可用預付的租金做抵償，而有剩餘之租金仍可要求返還。若雙方對於賠償金額無法獲得共識，例如：房東欲收取全部預繳租金，做為違約金；而房客認為全部預繳租金做為違約金太多，則需透過訴訟，經由法院裁定違約金額。

　　從上述的案例，我們知道在訂立合約時，應明確訂立『雙方提前終止租約』之處理方式，『提前終止租約之條款』中建議可註明：

1. 可否提前終止租約
2. 欲提前終止租約應如何告知對方
3. 是否需賠償違約金

　　如：『雙方均得提前終止租約，唯需一個月前以書面告知』或『雙方均得提前終止租約，唯需一個月前以書面告知，並賠償一個月之違約金』。

　　最後，希望同學們在簽定契約時都能謹慎小心看清訂立的條款，以避免與房東發生糾紛，甚至上法院訴訟的麻煩事！

本案例感謝崔媽媽基金會　陳世杰 律師　協助回覆