最近選舉到了，台灣的土地問題又成為選舉攻防的焦點
八年前「居住正義」這四個字，在年輕人的帶隊下喊得震耳欲聾
「今日拆大埔，明日拆政府」這些口號猶言在耳，可是政黨輪替後
八年過了，當年喊出的居住正義在現今年輕人的耳裡卻顯得格外刺耳，也相當諷刺
基本工資約兩萬六，二線城市的標準規格三房兩廳40坪的新房子作為標準規格
也要約一千三百萬
也就是一位領基本工資的人要不吃不喝50年才能買下一棟房子，
房價所得比已經嚴重不合理
導致年輕人對未來感到渺茫，其實想買房子的不只年輕人
也有中年人與老年人等租屋族
無殼蝸牛對生活壓力感覺越來越大
手上有房子自住的人，你以為正在享受增值的快樂嗎？
別高興得太早，土地問題是社會問題，是世代的問題，沒有人事局外人，
以下是我對台灣土地使用觀察到的現象。
<<土地使用的分配不良>>
超市、壽司旗艦店又新開幕了
新聞報導，在百貨公司旁又開了一家新的壽司店
是台灣的旗艦店，占地兩千多坪，一開幕就大排長龍引起話題。
另外，住家附近大面積的土地，最近也在整地，未來要新開一家超市
但這一、兩年間，連鎖超市規模都快逼近量販店了
台灣的超商、超市，密集程度相當高
當然密集程度高就代表著越方便，但真的有那麼必要嗎？
現在缺的是平價可負擔的起的住宅不是嗎？
把有限的土地與空間分配給商業使用
造成住宅稀缺，導致房價升高，一般民眾負擔不起，這就是典型的土地分配不適當。
與其土地用來蓋連鎖超市、壽司旗艦店，不如拿來平民負擔得起的蓋社會住宅
也許土地創造的產值會降低，但土地使用回應社會的需要，這就是居住正義。
<<土地使用的無效率>>
這幾年，台灣人口數漸漸減少，每年新生人口少於死亡人口數
理論來說，台灣國土面積不變，供給固定，人口下降，需求下降
應該造成土地價格下跌才對，像許多大學面臨倒閉依樣才對
但事實上其實不然，房價反而節節上升
原因在於大部分的人大學可能念一次就畢業了，也許待久一點，拿個雙學會或延畢會在學校待久一些
但一般民眾一輩子就買一棟房子
可是有錢的人把房子當成商品、投資的物品，所以會買很多棟房子
當有錢的人買下許多房子後，剩下的房子就減少，價格自然上升
但有錢人買下的房子有些並沒有拿來使用，就空屋關養蚊子
形同佔著茅坑不拉屎，廁所外排隊的人卻急得要死
許多商圈、火車站附近貼著待租、售好幾年的
大樓空屋、餘屋的
都像是這種典型的土地使用無效率。
當投資客資金遠多於一般自住民眾所得，就會形成少數有錢人驅趕一般民眾居住的權利
這就是居住不正義。
商圈的經營就像百貨公司一樣，可能有一、兩個櫃位在整修或招商
可是空的櫃位，不會太多也不會持續太久
你喜歡逛一個洞、一個洞(空櫃)的百貨公司嗎？
沒有一家百貨公司的老闆會如此經營，因為這會讓消費者感到擔心
擔心是否百貨公司經營不善而卻步
但有些老舊的商圈卻會如此，因為土地所有權讓地主可以選擇寧願空屋狀態持續很久
造成商圈一個洞、一個洞的。
公平、效率、公益時常在互相拉扯
保護所有權人的公平保障，讓土地有效率的利用，讓商圈繁榮社會共好的公益
這三樣應該取得一個平衡
「抽稅」是一個很好的方式，以前上土地法的時候
老師曾問我們一個問題，「空地稅該不該課，該課多少？」
出社會一段時間後，我覺得，空地稅應該因地制宜的課
使用慢慢逼近的微調，調到房價所得比5倍
或標準房房租為1/4的資本工資，才是合理區間。
<<容積獎勵不是永續的方式>>
在大都市、老舊社區、大樓越來越多，最近幾年政府積極推動都市更新
並以容積獎勵作為都更的誘因，因此即使生活在郊區，也感覺越來越多大樓如雨後春筍般冒出
原本可以蓋到五層樓的，可能就多蓋一層
可以蓋十層的大樓，就多蓋兩層或更多，大樓的密度如同人口密度
越多大樓就可以塞越多人，但當地的環境適合己那麼多人嗎？
這要看當地的環境承載力
這次老舊社區因為都市更新得到容積獎勵
那四十年過後要再做一次都市更新呢？再下下一次都市更新呢？
總不能到最後台灣每個地方都插滿了101大樓吧
人口密集可以使公共設施(如道路、大眾運輸系統、公園等)獲得較充分的使用
人口集中也要方便管理，大樓的保全增進大樓社區治安良好，信件收發、垃圾回收更便利
減少政府負擔支出，但過於密集的大樓，高強度發展的地區卻不利分散風險
如：烏俄戰爭下的烏克蘭大樓廢墟，土耳其大地震倒塌的一連串大樓，武漢肺炎下密集人口的快速
傳播，以及大樓聚熱容易消耗浪費能源等問題
其中戰爭、瘟疫、天災在人類發展的歷史上從未缺席
即便是太空船都登陸外太空的今天也一樣，我想以後也是如此
因此，我們因該讓大樓在市區找到它的定位、合適的高度、容量
就住宅區而言，我認為透天厝與八樓以下的電梯大樓搭配是最佳的甜蜜點
幾棟中低樓層的大樓組成的社區，可設共用的守衛室，符合效益。
就都市更新而言，應該取消容積獎勵，容積獎勵不是永續的方式
屋主應該自主修繕、更新，政府則用土地、房屋稅金補貼部分費用
對於持有70坪以上的屋主應該增加課稅
如同汽車燃料費一樣，越高排氣量，稅金越高
因為當擁有的資源，超過一般人基本需求時，它就是商品。
<<太多汽車消耗許多土地>>
汽車問題應該屬於交通政策領域的問題，想不到與土地問題也有部分重疊
也許從上個世紀開始，汽車的誕生，助長都市蔓延
人們可以利用自家汽車往返到離家更遠的地方。
我記得我小時候，同學的家庭有車子的人不多，有些同學家有車，有兩台車以上的很少
賓士跟寶馬是有錢人再開的，不像現在多是8+9九再開的
以前為了讓車子可以到更遠的地方，所以不斷的造橋鋪路
道路造成土地不連貫，切得很破碎。
現在則是市區汽車太多，造成塞車及停車問題
市區許多人有車子卻沒有自己的專屬車位
於是就停路邊、或是停門口
最先一、兩台，最後整條馬路雙邊都停滿了汽車
再加上購物臨停的，原本12米道路就縮減成四米寬的道路
大量的停車占用公共空間，消耗許多土地，讓市區顯得擁擠危險。
很多人都說應該改搭大眾運輸，減少使用汽車
沒錯，這個方向是對的，但台灣各地方政府很少做到像台北擁有如此方便的公共運輸
台北的捷運、公車，班次多，路線多相對方便
很多其他縣市都想要跟台北一樣蓋捷運
可是卻沒心想要學習台北的公車運輸系統
但公車才是基本功，公車有深入鄰里比捷運方便的特性
台南把公車路線捷運化是一個很好的方向，但班次與路線都不夠多
台中市公車八公里免費的政策也是很好的政策，這項誘因能吸引人改搭公車省去停車費
機車是必需品，汽車是奢侈品(對於嬰幼兒、身障人士、孕婦、行動不便者除外，車子是必需品)
計程車乘車券也是很好的方法。
政府應該首要促銷大眾運輸、次要完善機車用路土地規劃、最後管控持有汽車數量門檻。
「沒巢是要怎麼孵蛋？」我認為高房價使多數平民無法買房是少子化的主因
高房價推升高房租，也是讓多數創業者倒下的一大主因
不論是滿懷理想的年輕創業者抑或是經營老店多年的老闆
都必須向高租金投降，高租金讓台灣創新的能量減少
剩下的就是富二代坐收租金，階層不易流動
也許你是有房子的人，會為自己的房子增值感到開心
但這種開心並不會長久
當有一天小孩長大了，換他們要成家立業要買房，發現高房價而買不起
身為父母的你就只好委屈一點拿出自己的老本、退休金幫忙
一瞬間，自己的積蓄就被高房價搶走了，生活又得開始縮衣節食
無形中，你又成為高房價的受害者。
房地產是一種資源也是一種商品
是資源時，則代表政府有責任使人民免於匱乏不安的恐懼
是商品時則代表可以創造出更高的價值
房子如同便當，有錢的人吃豪華海陸便當，或者說想吃高檔便當的人應該更努力工作賺錢
但對於弱勢或安於平凡的人，政府應該至少給予滷肉飯，免於挨餓，有最基本安身立命的地方。
再社會科學的領域，通常會有產、官、學，良善的循環，可是現今的社會關注在房地產業上
官，並無有效的管理，只宣傳台積電又要進駐，房價可能又要上漲
學，學校也少有跳出來提出良好的方式。
倒也不是一昧打房，而是希望土地的運用是健全、健康的
效率、公平、公益、市場無時無刻都在拉扯
當處於一種動態平衡時就會相安無事
當有一方過於偏頗時就會產生併發症
高房價，低薪資即是如此。
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