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  郭國文議員總質詢      以往房市價格平穩的台南地區，因為縣市合併升格，加上歷史博物館、夢時代商場，以及重劃區的開發，如平實營區、永康砲校、大橋重劃區、鄭子寮重劃區等相繼啟動，吸引外來建商紛紛投資。       郭國文議員指出，根據內政部統計資料，五都核發住宅建築執照的數值，台南市成長率最高，2013年比2008年成長134%，然而，台南市2011~2013年的人口變動，三年總人口數才增加6248人，以平均一戶4人計算，約1562戶，明顯供過於求，他憂心未來幾年空屋率會攀升。   健全房市  抑制炒風     此外，郭國文表示，根據國泰房地產指數2014第一季調查顯示，台南市的房價比去年同期成長約20%，房市價量齊揚，年輕人都買不起房子，他認為，台南市本地建商銷售文化相對樸實，不像外地建商獵地哄抬房價，郭國文指出，如興富發、遠雄都相繼南下炒房，賺飽了就跑，對台南整體環境沒有正面效益，破壞「宜居移居」的政策美意，他要求市府提出抑止炒地炒房歪風政策，以健全房市。   以綠建築作為提高基礎容基的獎勵     郭國文指出，今年七月一日施行容積獎勵上限管制，是造成建商大量搶照的原因之一，他認為，容積是市府用來要求建商或改造城市面貌的籌碼，他提出， 以綠建築作為提高基礎容積的誘因，如果達到綠建築的等級，將提高基礎容積，如此，不僅可以突破台南較低基礎容積的限制，以及容積獎勵與容積移轉總量控管，將基礎容積有條件的提高，對於建商來說有相對的誘因存在，也可以防止增加違建的比率，更能讓城市朝向低碳綠建築的風貌。     市有土地不標售  建公營住宅 照顧弱勢    此外，針對未來市地重劃、區段徵收的開發案，郭國文認為，新開發案市府所配回的土地不應再以標售為優先考量，否則，建商高價標得土地，市府賣得好價錢，卻助長周邊土地水漲船高，建商未來再將成本轉嫁給消費者，高房價只是增加市民的負擔，而弱勢的族群，或是年輕人更加成為城市發展的犧牲者。       郭國文表示，縣市合併後，台南市有許多重大建設，也吸引不少投資挹注，然而，土地資源是稀有財，在都市發展的過程，難免會產生相對弱勢的族群，所以市府要健全房市，並照顧相對弱勢者，如在台南市針對鐵路地下化都能提出全台灣唯一的照顧住宅方案，但對於一般生活較困苦、或是剛出社會的年輕人，也應該照顧他們的住宅需求，才能達到「宜居移居」的政策。       郭國文進一步分析台南鐵路地下化照顧方案，他說，外界都抹黑、謠傳遠雄底標較高為何反而是底標較低的富立得標，郭國文要求都發局長吳欣修說明。       吳欣修表示，富立建設雖然底標較低，但規劃較符合市府照顧的公益面向，其投資報酬率較遠雄低，房屋空間規劃，較符合台南人使用習慣，因此，評選委員認為他是最適廠商。              郭國文要求，市有土地與建物不以標售為主，導入物業管理公司的概念，經營公營出租宅，比照鐵路地下化照顧方案的方式，採合建分屋的模式避免所有權容易取得，造成轉賣，並主張久租(住)再賣，杜絕「彩券心態」，讓不是真正需要的民眾，也來卡位轉賣資格獲利，並要求符合綠建築的設計，不僅可以照顧弱勢，避免落入炒房行列，真正符合宜居移居政策。     附表   台南市建案申報開工戶數 年份 開工戶數 2011 5,120 2012 5,826 2013 8,369 2014(統計至3月) 3,632 資料來源:台南縣不動產開發商業同業公會                            核發住宅建築執照                   單位:戶                                           2008年 2013年9月 成長率 台北市 9,318 4,406 -52.71% 新北市 17,614 17,458 -0.88% 台中市 8,623 14,614 69.47% 台南市 3,327 7,813 134% 高雄市 8,002 9,255 15.6% 資料來源:內政部       台南市人口數與建案開工戶數   總人口數 社會增加率   (‰) 自然增加率 (‰) 建案開工戶數 2011年 1,876,960 1.55 0.14 5,120 2012年 1,881,645 0.43 2.07 5,826 2013年 1,883,208 0.42 0.41 8,369 2014年 -----     3,632(截至3月) 2011~2013人口僅增加6,248人，2011~2014年建案數量卻高達22,947件                           房市供需數量                單位:戶數   建物第一次移轉登記 建案開工戶數 2011年 4,675 5,120 2012年 4,288 5,826 2013年 5,733 8,369 2013年建案戶數供給量已超出需求量1倍       2013年建案起造人來源地區 (集合住宅) 起造人 戶數 台南市 2,583 高雄市 1,436 台北市、新北市 4,665                 基礎容積、容積獎勵、容積移轉規定與執行現況   現行規定 執行結果 建議 基礎容積 偏低 違章 扣連綠建築標章，微調基礎容積，邁向低碳城市 容積獎勵 120%(7月1日施行) 影響都市均衡發展 容積移轉 30% 公共建設無法開闢           台南鐵路地下化照顧方案 土地來源 南台南站區段徵收 面積 5747坪 富立建設底標 5.272億元 遠雄建設底標 5.75億元 富立總戶數 475(含照顧方案戶數366) 遠雄總戶數 800多戶(含照顧方案戶數366) 拆遷戶售價 9.5萬/坪 富立投資報酬率 10.63% 遠雄投資報酬率 30~40% 一般建商投資報酬率 30~50%