壹、案例：
李小姐經由仲介公司柯先生居間購買 淡水鎮房屋一棟，惟該標的物於簽約時即已發現滲漏水瑕疵，柯先生即拍胸脯保證交屋前該公司一定會將滲漏水修好。
貳、問題點：
一、仲介公司經紀人拍胸脯保證之行為是否為契約？
二、柯先生能否以公司名義承諾李小姐之要約？
三、該仲介公司可否拒絕或根本否認其效力？
參、相關法規及判例判解：
一、民法：
１、第２７條第二項：董事就法人一切事 務，對外代表法人。董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人。
２、第１０３條第一項：代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
3、第１０７條：代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。
４、第１５３條第一項：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
５、第１５６條：對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力。
６、第１６６條：契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。
７、第１６９條：由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。
二、相關判例判解：
１、最高法院二十年上字第６３２號判例要旨：按契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷。
２、最高法院二十年上字第１７２７號判例要旨：契約之成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面形式雖不完全，而能以其他方法，足以證明其意思已有合致之表現者，自無妨於契約之
成立，當然發生法律上之效力。
3、最高法院四四年臺上字第１４２４號判例要旨：民法第１６９條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任，又此本人責任係指履行 責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問。
肆、結論：
一、契約係一抽象而無形之概念，依民法之相關規定而言，契約之成立並非一定需以書面、或錄音、或錄影等方式為之，柯先生拍胸脯保證之行為已符合契約成立之形式要件，需繼續探討者為柯先生是否有權以公司名義承諾予李小姐？
二、依民法之規定，若柯先生非仲介公司之董事，則其無權代表法人（即以公司名義）與李小姐成立任何契約（無論書面契約書或對話式之意思表示）。惟非屬代表人並非無代理權，縱然仲介公司未出示書面授權書予李小姐，若柯先生居間議價、帶看屋主專任委託該仲介公司銷售之不動產而致買賣成交；或使用該公司之名片；或經常於該仲介公司辦公室處理不動產仲介事宜；或曾使用印有仲介公司全銜及負責人之合法、有效之買賣斡旋金收據及其他契據者，似已符合民法第１６９條表見代理之要件。
三、柯先生雖非仲介公司之代表人，但應可推定為仲介公司之意定、表見代理人，即便柯先生未成年，亦不影響其代理之能力。其差別乃在於代表人之行為直接被視為本人之行為，而代理人的行為，僅行為的效果對本人發生效力。
四、若仲介公司確有授與代理權予柯先生，非必不可加以限制；亦非不可將代理權撤回。惟其限制及撤回依民法１０７條不得以之對抗善意（不知情）第三人。又若仲介公司事後欲拒絕或根本否認該契約效力亦無不可，然契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容仲介公司無故撤銷。另上開契約是否係李小姐與屋主買賣契約中必要之點；或為引誘李小姐出具要約書、付定之條件，則其債權債務關係應再深入探討。
五、若仲介公司並無授與代理權予柯先生，則柯先生之代理係屬無權代理之表見代理，依相關判例觀之：若仲介公司有使李小姐信以為以代理權授與柯先生之行為與之交易，即應使仲介公司負其責任。又此仲介公司應負之責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故仲介公司有無過失在所不問。而仲介公司又何能拒絕或根本否認其效力？
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