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【房地產法律問題】轉租騎樓，可以嗎？

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

    我向房東承租了一樓的店面做生意，現有意要把騎樓出租出去，已經得到原房東的同意，但是原合約上並無註明我可以轉租的這一條，我可以在租賃騎樓的合約上註明「已得原房屋所有人同意」，這地方請房東簽名，這樣在法律上可以成立嗎（一）?

【解析】

按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」「承租人非經出租人承諾，固不得將承租之房屋全部轉租於他人，但此項為承諾之意思表示，則不以訂立書據為必要。其由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，出租人即不得更依民法第四百四十三條之規定終止租約。」分別為民法第443條定有明文及最高法院32年01月01日 上字第5859號著有判例，是除「租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人」外，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。承租人苟違反前開規定，將租賃物轉租於他人者，出租人固得終止契約；惟此項為承諾之意思表示，不以訂立書據為必要，其由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，出租人即不得依民法第443條之規定終止租約。

本案，先不論租賃物是否為房屋，從題意觀之，出租人即有承諾之意思表示，承租人當得轉租，不以再訂立書據為必要；但為舉證及杜絕糾紛計，建議仍以訂立書面為宜。另為避免承租人與出租人間、承租人與次承租人間之兩者權義，相互混淆，建議承租人與出租人間之權義，仍訂立於承租人與出租人間之租賃書面契約內為是。
最後，騎樓為道路交通管理處罰條例第 3 條第1款（註二）所稱之道路，其使用，自應受道路交通管理處罰條例第 82 條第1項：「有下列情形之一者，除責令行為人即時停止並消除障礙外，處行為人或其雇主新臺幣一千二百元以上二千四百元以下罰鍰：一、在道路堆積、置放、設置或拋擲足以妨礙交通之物。二、在道路兩旁附近燃燒物品，發生濃煙，足以妨礙行車視線。三、利用道路為工作場所。四、利用道路放置拖車、貨櫃或動力機械。五、興修房屋使用道路未經許可，或經許可超出限制。六、經主管機關許可挖掘道路而不依規定樹立警告標誌，或於事後未將障礙物清除。七、擅自設置或變更道路交通標誌、標線、號誌或其類似之標識。八、未經許可在道路設置石碑、廣告牌、綵坊或其他類似物。九、未經許可在道路舉行賽會或擺設筵席、演戲、拍攝電影或其他類似行為。十、未經許可在道路擺設攤位。」之拘束，是在騎樓上，承租人亦不得堆積、置放、設置或拋擲足以妨礙交通之物，或未經許可在道路擺設攤位；承租人租用騎樓時，應予注意，以免受罰。

【註解】
註一：問題來源：96年10月8日 聯晟法網>討論區首頁 >【綜合問題討論】＞騎樓租賃合約擬定。
註二：道路交通管理處罰條例第3條第1款：「本條例所用名詞釋義如下：一、道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。」參照。

來源：台灣法律網

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