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2008-03-05 16:44:33 | 人氣80| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

【法律常識】【房地產法律問題】大樓警衛有權阻止住戶，未經許可擅自帶領工人進入施工嗎？

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【房地產法律問題】大樓警衛有權阻止住戶，未經許可擅自帶領工人進入施工嗎？ 文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

如果大樓管委會或區分所有權人會議已經訂定住戶裝潢、裝修相關辦法，偏有住戶不依規定登記、申請，硬要帶領工人進入工作，大樓警衛有權阻止嗎？會違法嗎（註一）？

【解析】

按「住戶應遵守下列事項：…五、其他法令或規約規定事項。…住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」「管理委員會之職務如下：五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。」分別為公寓大廈管理條例第6條、第36條第5款、第6款定有明文，是住戶應遵守規約規定之事項；住戶違反規約規定之事項，管理委員會應「制止」並協調之；經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

又大樓警衛，為領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之公寓大廈事務管理人員（註二），且管理委員會亦有委任、僱傭及監督公寓大廈事務管理人員、公寓大廈技術服務人員等2種管理服務人（註三）之職務（註四），是除違法外，大樓警衛自應依管理委員會(僱用人或委任人)之指示（註五），執行公寓大廈一般事務管理服務事項；從而，有關住戶違反規約規定事項之「制止」，苟約定為「公寓大廈一般事務管理服務事項」，住戶倘有違反規約規定事項時，大樓警衛非不得依管理委員會(僱用人或委任人)之指示，制止該住戶違反規約規定事項之行為。

是題意中的「住戶裝潢、裝修相關辦法」苟業屬規約（註六）或其內容，有關住戶違反規約規定事項之「制止」亦約定為「公寓大廈一般事務管理服務事項」，大樓警衛自得依管理委員會(僱用人或委任人)之指示，制止該住戶違反規約規定事項之行為。另尚須一提的是，大樓警衛雖非管理委員會(僱用人或委任人)所自行委任或僱傭，而係管理維護公司所僱傭，亦同，蓋此時，管理委員會與管理維護公司間係屬委任關係，而管理維護公司與大樓警衛又屬僱傭，大樓警衛基於此僱傭及委任關係（註七），除違法外，仍須依管理委員會(僱用人或委任人)之指示，執行公寓大廈一般事務管理服務事項之故也。

【註解】
註一：問題來源：97年1月12日崔媽媽討論區首頁> 房客留言＞問大樓警衛有權阻止住戶未經許可擅自帶領。
註二：公寓大廈管理服務人管理辦法第2條第1款：「本條例所定公寓大廈管理服務人員 (以下簡稱管理服務人員) 之類別如下：一、公寓大廈事務管理人員 (以下簡稱事務管理人員) ：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員。」參照。
註三：公寓大廈管理服務人管理辦法第2條：「本條例所定公寓大廈管理服務人員 (以下簡稱管理服務人員) 之類別如下：一、公寓大廈事務管理人員 (以下簡稱事務管理人員) …二、公寓大廈技術服務人員 (以下簡稱技術服務人員) …」參照。
註四：公寓大廈管理條例第36條第9款參照。
註五：民法第535條：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、最高法院56年06月14日台上字第1612號判例：「受僱人既係以聽從僱用人之指示而作為」參照。
註六：規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項而言（公寓大廈管理條例第3條第12款）。
註七：臺灣高等法院96年08月14日95年度上字第644號民事判決：「2.上訴人上揚公司不爭執真正之系爭契約第 2條管理維護服務內容之約定：『一、乙方（即上訴人上揚公司）同意提供甲方（即被上訴人）下列服務項目：1.公寓大廈一般事務管理服務事項(附件一）…。』、第3條管理維護服務之專屬或轉委任之約定：『一、前條第1款第1項乙方提供甲方之服務事項，非經甲方事先以書面同意，不得轉委任予第三人執行。二、…』，第 8條乙方留駐人員紀律之約定：『一、留駐人員由乙方負責管理運作，並受甲方之監督。二、留駐人員除應遵守乙方之管理規章及勤務準則外，並應服從甲方之管理規定。三、留駐人員如有怠忽職守或其他不法情事，甲方得通知乙方按情節輕重予以懲處或調換。四、甲方得經管委會決議通過，要求乙方更換總幹事；乙方須於接到甲方通知後，於一個月內更換總幹事；新任總幹事須經管委會表決通過始生效。』。上訴人甲○為上訴人上揚公司之受僱人，經上訴人上揚公司派駐被上訴人天闊社區擔任總幹事，負責天闊社區之社區管理、管理費收取等業務之事實，為上訴人上揚公司所不爭執，且有系爭契約足稽；『上訴人甲○自屬上訴人上揚公司為履行系爭契約義務之輔助人』，其選任、管理、監督自應由上訴人上揚公司負責，即使依系爭契約之約定並受被上訴人之監督，服從被上訴人之管理規定，如有怠忽職守或其他不法情事，被上訴人並得通知上訴人上揚公司按情節輕重予以懲處或調換等，要僅屬約定被上訴人對於上訴人甲○亦有監督之權限，並不免除上訴人上揚公司對於上訴人甲○應盡僱用人選任、及監督其執行職務之注意義務。」可資參照。