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【法律常識】【房地產公寓大廈法律問題】區分所有權人會議通知，公告在公告欄及放在住戶信箱內，這樣就完成通知的義務了嗎？

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

區分所有權人會議通知，公告在公告欄及放在住戶信箱內，這樣就完成通知的義務了嗎？

【解析】

    按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」為公寓大廈管理條例第30條定有明文，是區分所有權人會議，除「有急迫情事須召開臨時會者，得以公告（但公告期間不得少於二日）為之」或「管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告（註一）之，不得以臨時動議提出」外，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。換言之，管理委員之選任事項，未於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人者，自是違反公寓大廈管理條例第30條第1項前段、第2項之規定，該公寓大廈之區分所有權人，除「業出席該區分所有權人會議，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者」（註二）外，依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條規定，訴請撤銷該會議之決議，於法自屬有據（註三）。至於前開所稱通知，除「有管理委員選任事項之其他急迫情事，須召開臨時會時，得以公告為之，不須由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，『通知』各區分所有權人」（註四）外，為杜爭執，自是請各區分所有權人於送達簽收簿內簽收為宜（註五）。

【註解】
註一：所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之；未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之（公寓大廈管理條例施行細則第13條參照）。另張貼公告時，亦應拍照為憑，以杜爭執（同註二）。
註二：臺灣臺北地方法院96年06月26日96年度訴字第2050號民事判決：「然原告既出席系爭會議，並未當場對召集及委員提名等程序問題，提出異議一節，業據原告於本院審理時陳稱：伊當日是指摘當選委員沒有繳管理費等語，且被告亦否認原告當場對此提出任何異議等語（見本院卷第133 頁），『況被告業已提出張貼公告相片為憑』（見本院卷第50頁至第51頁），原告迄未能舉證以實其說，則原告事後以系爭會議召集程序違反社區生活規約為由，主張撤銷系爭會議云云，自屬無理由。」參照。
註三：臺灣高等法院97年03月25日96年度上字第824號民事判決：「按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於2日；管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出；公寓大廈管理條例第30條第1項、第2項分別定有明文。查，3月4日會議未於開會前10日以書面載明開會內容（即管理委員之選任事項〈見原審卷第23至24頁會議紀錄〉），通知各區分所有權人乙節，為上訴人所自陳（見原審卷第16頁、本院卷第15頁），足見3月4日會議之召集程序自有違反公寓大廈管理條例第30條第1項前段、第2項規定至明。準此，3月4日會議召集程序既屬違法，則被上訴人係該大廈之區分所有權人（見本院卷第45頁『區分所有權人會議送達簽收簿』），依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條規定，訴請撤銷該會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照），於法自屬有據。」參照。另公寓大廈管理條例第30條第1項，係法律針對區分所有權人會議之召集，所為最低限度之規定，各社區仍得另以規約為較高限度之規定，規約中苟有較高限度之規定，自應遵守，臺灣高等法院97年01月22日96年度上字第961號民事判決：「次按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日。公寓大廈管理條例第30條第1項固定有明文。惟此係法律針對區分所有權人會議之召集，所為最低限度之規定，各社區仍得另以規約為較高限度之規定。而系爭規約第3條第項係規定，區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人（見原審卷第12至13頁）。則上訴人之主任委員乙○○於召集屬於定期會議性質之系爭區分所有權人會議時，即應依系爭規約之規定，於開會前15日通知各區分所有權人。而依系爭區分所有權人會議開會通知所載，發文日期為96年4月30日（見原審卷第32頁），縱使該通知於發文當日即時發送予各區分所有權人，距離同年5月11日開會日，亦僅有11日，仍不足系爭規約所規定之15日。堪認被上訴人主張系爭區分所有權人會議召集程序違反系爭規約第3條第2項規定等情為真正。」參照，臺灣士林地方法院97年05月23日96年度訴字第1200號、96年09月20日96年度訴字第842號民事判決，亦同。
註四：換言之，定期會議性質之區分所有權人會議，應於開會前10日通知各區分所有權人（臺灣臺北地方法院97年01月29日95年度訴字第8387號民事判決參照）。
註五：請各區分所有權人於送達簽收簿內簽收者，臺灣高等法院97年03月25日96年度上字第824號民事判決：「準此，3月4日會議召集程序既屬違法，則被上訴人係該大廈之區分所有權人（見本院卷第45頁『區分所有權人會議送達簽收簿』），依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條規定，訴請撤銷該會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照），於法

 

 

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