管理費按坪數計設施門面服務樣樣包

管理費，花在這…
乾淨、明亮的公設你付的
專業、親切的保全你付的
安全、穩定的機電你付的
管理費用到哪去了都在這
採訪╱倪浩倫

【倪浩倫╱台中報導】買了車，就算停在車庫不開，每年仍要繳交牌照稅、燃料稅。買房子也一樣，除了每年的房屋稅、地價稅，每月還要繳交管理費。到底管理費這筆錢都用在哪？有沒有繳太多、繳太少？應該要好好檢查你繳的所有管理費，是否如實反映在「社區品質」。

目前坊間的社區大樓，多以居家權狀坪數，收取各戶每月管理費。例如某社區管委會訂下1坪100元的標準，小明家權狀坪數100坪，那每月就要繳1萬元的管理費。維多利亞集團副總經理夏逸平舉例，新北中永和區，每月管理費約1坪50元、中山區大直1坪150∼180元，部分北市豪宅甚至最高可到1坪500元。

除了定期清洗與檢測蓄水池，維修人員也會檢查馬達運作是否正常。資料來源：《蘋果》採訪整理

建商初估委託物管公司

只是這「1坪XX元」，由誰來訂定，以及如何訂定出來的呢？在過去，建商常會就周邊社區行情，訂定管理費，但現已不同。伯克錸物業執行長柯淯丰說道，建設公司在拿到建築執照、確認總銷售坪數後，會自行評估，或諮詢有經驗的物業公司，「業者會預估，該社區為了維持某種水準的生活品質，每月所需負擔的支出，進而平均攤算在總銷售坪數，算出每坪要負擔金額。」

電梯保養有分全責和半責，前者每月繳交費用高於後者，但可免費更新內部物件。

消防機電保養備而不用

建商在社區管委會成立前，會代收管理費，並協助成立管委會。待成立後，便會將管理費全數移轉。物管公司所估的管理費，多會取各項支出的最大值，所以住戶可在社區運作數年後，透過區分所有權人會議（俗稱住戶大會），決定是否調整收費。
伯克錸物業總經理蔣郁滌表示，社區開銷大致可分管理服務費、維修保養費、特定清潔費、行政庶務費和水電費。管理服務費就是社區編制的人力。柯淯丰補充說，一般社區主要人力為1總（總幹事）、1清（清潔人員）和1哨（警衛），警衛若為24小時制，就需要3名警衛輪替。「有些社區尚配有秘書，警衛也不只1哨，社區安全性便利性增加，成本自然增加。」
消防機電在社區內，永遠處於備而不用的狀態，故保養費用很容易遭住戶忽略。太古華電實業經營管理部專案經理吳紹民表示，保養有分月保、季保、重點測試及年度申報。建商或物管公司，最初便會和他們接洽，提出所需的服務，且必須定期檢測。

發電機每月均要發動測試，確保緊急時可順利運轉。

公共電費 分大、小公計

社區大廳地板愈亮，外觀愈華麗，保養、清潔費用也愈貴。大廳和公共車道，每年要定期晶化清潔，外牆的清洗，也是筆不小開銷。
公共電費也是住戶時常詢問的費用，電費有分大公、小公使用，夏逸平表示，管委會可自行決定，電費由管理費支出，或是分攤到各戶電表。「台電有個契約容量，社區可在穩定經營1年後，視實際使用狀況申請調整。」

大廳屬於公設，使用的電費可依管委會決定，由管理費支出或分攤各住戶負擔。

【重大修繕靠公共基金】

【倪浩倫╱台北報導】社區除了管理費，尚有一筆存款叫作「公共基金」。伯克錸物業執行長柯淯丰表示，建商在申請執照時，會依當地建築機關核定的工程總造價，提撥一定比例金額當作公共基金交給政府，待社區公設點交完畢後，將金額轉入管委會指定戶頭。「這筆錢的用途，主要在因應社區可預期（電梯更換）或不可預期（強颱、強震損傷）的重大修繕費用。」

機電人員正在檢測消防系統的壓力表和流量劑，並確認管內水壓狀況。

須住戶大會通過

以1個工程造價10億元的建案來算，建商總共要提撥約605萬元的公共基金。更換1部電梯，時常動輒百萬元以上，儘管使用年限可達10年，若社區有3部電梯，可能20年就會坐吃山空。維多利亞集團副總經理夏逸平說道，公共基金多只入不出，「入」包括每月或每年管理費所剩盈餘，「出」幾為重大修繕，且若要動用公共基金，尚須通過區分所有權人會議（住戶大會）。
部分社區會將管理費盈餘存入公共基金，但也有些管委會，每月會固定提撥3∼5%管理費至公共基金。柯淯丰說道，為了讓公共基金有適當的補充，最初預估管理費時，也會將這3∼5%列入預算，他笑著說，降費容易增費難，「開會決定調降管理費容易成功，提高的話很難。」

1個運作成熟的管委會，會定期收取管理費，並公布財務明細。

【建商開講夏逸平維多利亞集團副總經理】選物管上網查服務社區

買房除了看硬體（建材），軟體（服務）也相當重要，不僅住起來安心舒適，也容易增值。近來部分建商，開始陸續成立自己的物管公司，從社區規劃到運作，提供完整一條龍的服務。民眾若要選擇新的物管，可上網搜尋他們過去業績，或觀察現正服務的社區，來決定是否聘任。

【物管開講柯淯丰伯克錸物業執行長】看設備有不同期限保固

物管公司在評估管理費時，會依照建商規劃的坪數、想營造的氛圍，提出數個方案供對方挑選。交屋第1年，各設備均有保固，但設備有不同保固期限，所以不能以第1年的支出來預估管理費，應把時間拉長，做出最保守的估計。

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