住家緊鄰外牆 住戶享所有權

讀者林小弟問：
我在后里住家為公寓，樓下商家多次在家外牆裝設招牌，導致外牆壁磚破裂、雨季時我家壁面生癌滲水，請問公寓外牆產權與使用權屬私有或共有？是否可向使用者要求拆除或賠償？如果也想懸掛招牌，可否要求樓下商家移除招牌，讓我優先使用？

律師李明臻答：

《公寓大廈管理條例》第56條第3項第1款規定，「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」因此讀者對於緊鄰住家的外牆依法享有所有權，至於緊鄰樓梯或緊鄰其他共有部分的外牆等則屬共有。 

鄰居不能擅設招牌

如果樓下住戶私自在緊鄰讀者住家的外牆設置招牌，甚至造成漏水等侵害，都可請求該住戶拆除招牌，並賠償所受損害。
假使讀者也想使用緊鄰讀者住家的外牆懸掛招牌，首先應注意公寓大廈規約中，是否將外牆牆面約定為全體住戶的「共用部分」，如有此規約，住戶不得擅自使用。
但如果公寓大廈規約沒有前述約定，住戶原則上在不違反《建築法》、《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》等法規下，可以在有所有權的外牆設置廣告物，甚至出租。
但應注意公寓大廈規約中，如有依《公寓大廈管理條例》第8條，對於外牆的變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗有相關限制，或區分所有權人會議已有相關決議，住戶即應受規約或決議內容限制，即使擁有緊鄰的外牆所有權，也不得恣意使用。記者胡守得採訪整理 

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