頂樓加蓋風險高銀行放貸成數低

加蓋物不列入產權北市20年前頂加拆除機率小

【洪安怡╱台中報導】早期某些公寓最高樓層的住戶，為求增加空間，於頂樓加蓋使用，部分還將加蓋空間分割成套、雅房出租，讓不少買方看好收租效益而收購頂加型產品。但專家提醒，銀行普遍對於此類產品放款保守，建議買方準備4成以上自備款，且須留意違章建築可能被拆除的風險。

據違章建築處理辦法規定：「未經當地主管機關核發建築使用執照或已核發建築使用執照與原申請項目不符，而擅自建築之建築物，稱之為違章建築。」寸土寸金的都會區，舉凡陽台外推、陽台加窗、夾層、頂樓加蓋、庭院加蓋等，都是為了增加居住空間而常見的違章建築。
其中尤其是頂樓加蓋，不少民眾將增建出的空間隔成套房出租，增加收租效益。由於台北市1995年以前的頂樓加蓋屬於既存違建，目前做法為拍照存證留待處理，相對拆除風險較小，故頂樓加蓋產品仍有其市場，但是違建物無法列入產權計算範圍，且仍有拆除的風險。

沒產權違建難計價

豐原地政士聯合事務所專案經理林以德說明，頂樓加蓋的售價，業界有2種慣用的計價方式；以樓下房屋單坪售價的3分之1來計算，假設A屋位於公寓5樓，坪數30坪每坪30萬元，6樓頂加共有20坪大的空間，則6樓頂加每坪售價以10萬元計算，共200萬元，加上原本5樓的總價900萬元，總價約1100萬元。
另一種方式則以造價計算，預估頂加每坪造價約3~4萬元，由上例可見，6樓頂加總價為60~80萬元，加總可得該屋總價960~980萬元。民眾向行庫申辦貸款時，銀行會進行鑑價動作，對於沒有產權的違章建築，難以列入鑑價範圍提高貸款額度，如台新銀行便無承辦相關業務，台灣銀行也表示無法將違章建築的部分納入考量，只能以權狀坪數計價核貸。

鑑價參考同質產品

土地銀行則說明，銀行核貸時，除了參考實價登錄價格資訊外，1樓與頂樓價差較大的產品，會以周邊行情作為鑑價參考。假設申貸戶A屋所在區域公寓每坪30萬元，但周邊曾有同類型產品B屋，因頂加效益售出每坪40萬元，銀行便會以40萬元去估算A屋的價值，盡量提高A屋鑑價至符合市價。
但若銀行無法提高鑑價，總價1100萬元購得的A屋，銀行以權狀坪數計算，認定該屋價值為900萬元，貸款7成630萬元，民眾尚須準備470萬元的自備款，建議購買此類產品的民眾，須準備自備款4成以上，以免面對貸款成數不足的風險。

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