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買建商預售屋(別墅或電梯華廈) 無重大瑕疵 不得拒撥款

2013年04月24日

讀者游先生問：
今年我買一間台中市豐原區預售屋，建商要求先辦過戶撥款再驗屋，我們認為程序不合理，但建商聲稱一向如此。當初與建商的合約有提及房屋若無重大瑕疵，不得阻擋或拒絕撥款，但未經驗屋程序如何得知有無重大瑕疵？請問我有無法律依據，能堅持先驗屋再過戶撥款呢？

律師廖芳萱答：
內政部及行政院消保會從二○一○年五月一日起，為避免過去常發生建商收了錢，卻在交屋前倒閉使消費者求償無門，明定建商出售預售屋時，應將「買方所繳價金」(包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等，不包括所有權登記款及交屋款)交付金融機構信託，降低預售屋買賣風險。
建商興建房屋後，將房地產權移轉登記於買受人，是預售屋買賣中最重要的義務，且預售屋在建物興建完成後，建商必須檢附相關圖說及竣工照片給主管機關，經審查核准後始取得使用執照。

要求建商限期修繕

所以建商將產權登記於買方時，建築物本體理應通過主管機關相當程序審查，建商要求除非房屋有重大瑕疵，否則不得阻擋或拒絕撥款，應屬合理。
通常建商在預售屋買賣定型化契約中，會保留房地總價百分之五為交屋保留款。
若買方驗收房屋時，發現房屋建材與宣傳內容不符、水電配置有問題等瑕疵，可將瑕疵狀況詳載於驗收單上，並限建商在一定期限內完成修繕。
買方並有權於建商修繕完成驗收合格後，才交付最後的交屋款。記者蔣永佑採訪整理

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