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買賣不破租賃，因此即使房客租屋期間房東易主，仍不影響房客與前屋主簽訂的契約。陳鴻文攝

5年以下契約 房東換人仍須履行

新房東若提前終止契約 可要求賠償

【王柔雅╱台北報導】租賃期間，若遇到房東換人當，新房東對租金或租期有不同要求時，往往給房客帶來不小的困擾，其實，基於「買賣不破租賃」原則，只要房客簽訂的是租期5年以下的定期契約，也沒有任何違約的情況下，房東無法要求提前終止契約，承租人可以安心依照原本的合約，繼續住到租期屆滿。

常見的所有權易主情況，包含原屋主將房屋贈與子女，將房屋過戶到子女的名下，或是經由房屋買賣交易後，所有權移轉給新買方，亦或是原屋主有債務問題，或法律糾紛纏身，名下不動產遭到法拍，所有權移轉給得標者等。2011年 02月19日 蘋果日報

 

租金租期皆須照舊

遇到這類的情況，房客是否就得搬家呢？台灣房屋加盟事業總部法務處副處長周展雪表示，依《民法》第425條規定，若在所有權移轉之前，原屋主與房客就已簽訂租賃契約，則新屋主必須概括承受原租約，依照原本的房租金額、租期履行，無權要求換約，或命令房客提前遷出。
然而，並非所有租賃契約都適用於此範圍，1999年新修訂《民法》第425條指出，對於不定期租賃契約，以及租期逾5年，且未經法院公證的定期契約，不適用於「買賣不破租賃」的範圍。

 

留意押金是否移轉

東森房屋加盟事業總部法務處經理許榮濱表示，房東易主後，最容易遇到押金返還或預收租金去向等問題，一般來說，前任屋主須在房屋移轉時，一併將押金、預收租金交給新任屋主，若房客擔憂新屋主事後不認帳，可要求在原本租賃契約上註明押金及預收租金，都已轉手給新屋主，押金須於租期屆滿後全數歸還。
倘若新任房東仍強勢要求房客搬家，房客也不願意繼續承租，雙方可協議以房東無法履行契約為由，要求提前終止契約，此時，房客可與新房東商量，要求對方支付部份賠償金或搬家費用等，做為補償。

 

所有權易主注意事項

◎確認押金、預收租金都已交付給新屋主，並要求在契約上註明，確保權益
◎房客主動要求提前解約，仍須負擔違約金
◎房客有違約情況，如租金積欠總額達2個月以上、在屋內放置危險物品、違法轉租等，新屋主仍有權要求提前終止契約
資料來源：《蘋果》採訪整理

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