【文／方沛晶】
經過銀行緊縮房貸、股市大幅震盪、美國次級房貸隱憂等負面因素影響，雖然營建業最重視的928檔期，推案再爆大量，但市場買氣不足，整體房市供需呈現失衡的情況。
今年928檔期，據《住展雜誌》統計，北台灣推案量飆出1,648億元大量，全年推案量進一步推升至9,000億元；若再加上台中市建商公會統計的1,500億元，及高雄市建商粗估的1,000億元，2007年北中南3大都會區的推案量達1兆1,500億元，創下近10年新高！
房市供給不減，但買氣不再。據新聯陽實業統計，台北巿預售屋銷售熱度在今年第1季達到85%的高峰，第2季驟降至40%，平均銷售成績幾近腰斬；預估928檔期搭上年底購屋熱潮，整體銷售率可能也只是回升到50%左右。
第4季推案爆量 自住客入市好時機
潛銷期（編按：未公開前銷售為潛銷）就賣掉1/3的榮景不再，取而代之的是預售期從3個月拉長到半年。房仲店頭也出現銷售鈍化的現象，信義房屋從5月開始，單月營收即以每月超過5,000萬元的速度衰退中，永慶房屋8月份大台北地區成交件數也較7月份衰退2成。冷清情勢，就連大坪數的豪宅案也無法倖免。北投、天母、士林一帶的豪宅個案，上半年喊價到8、90萬元，但實際成交價格卻只能在50萬至70萬元。
從預售屋到中古屋市場的變化，不難發現買盤由賣方市場逐漸轉為買方市場。台灣房地產景氣秋意涼，此時卻是自住客最好的入市時機。
中古屋賣方已修正自己的心態，加上第4季新案推案量大，以及前兩年進場的投資客開始面臨本利攤還壓力，大家都想趁現在釋出，永慶房仲集團總經理廖本勝說，目前房市買盤對自住客相當有利。「因為利率仍低，市場上新舊物件釋出多，第4季自住客可以大膽議價。」北區房屋首席總經理彭培業說。
不過，議價學問大，若殺價殺過頭，可能錯失成交機會。所以議價之前最重要的心態就是「要有誠意」，而且要做足功課，因為殺價是內行人的專利，你愈內行，就愈能買到便宜的房子。
內行人買屋怎麼殺價？本刊特別訪問《住展雜誌》研發長倪子仁、房產投資達人張淳淳、專業投資客張嘉敏，3位房地產經驗超過20年的資深老手，告訴你房價怎麼殺得漂亮，還能讓買賣雙方歡歡喜喜。
必殺招1. 掌握預售及中古價差
首先，要針對鎖定區域，了解當地成交行情和交易狀況，最簡單的檢驗方法就是比較預售價和中古均價，價差愈多代表議價空間愈大。「預售價格通常是區域最高價，如果和中古屋價差非常大，價格就比較好談。」倪子仁說，尤其是B級地段想賣A級價格的預售屋，議價空間可能拉大到3成。
例如，近期公開的士林區建案，一坪開價85萬～90萬元，但是該區5年內新成屋只不過45萬～50多萬元，預售屋極有可能以55萬～60萬元左右成交。畢竟站在自住角度來看，銷售對象至少有一半以上會是區域客，為求成交，價格一定得獲得區域客認同。此外，中古市場部分交易行情價，則可以參考房仲網站及內政部地政司全球資訊網，了解物件成交行情。
必殺招2. 推算房屋成本價
俗話說，殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做。殺價前要先學會推算房屋價格，以免亂殺一通，壞了雙方買賣意願。
以預售屋而言，可以用土地買進價格、建造費、15％管銷費和20％建商利潤空間推估合理房價。例如，宏盛建設於4月及6月間，以1坪約35萬元的價格，賣給亞昕開發和中悅機構的兩筆林口重劃區中心商業地，容積率為500％（編按：即每1坪土地上面最多容許蓋5坪建坪的面積），加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、地下室停車場等設施或其他爭取到的容積獎勵等，土地1坪估計可以蓋到7坪建坪。
專門在林口投資房地產的張嘉敏說，換算成每建坪單價為5萬元，若以現在建造成本1坪7萬元來看，光是成本就要16.6萬元，所以到時候預售價格一定會開到20萬元。
中古屋的房價較難估，一般來說，台北市精華區1坪100萬元的房子，若不考慮土地價值的再利用性，20年後約折舊25％，約為75萬元；但實際上，中古屋價還要考量區位、環境、通貨膨脹、經濟環境等各種因素，基本上無法完全以屋齡做為考量，最好還是以周遭成交行情為主。
必殺招3. 比較建案 抓出心中底價
再來就是以同區域比較法，確認你的價格底限。「沒看過3、50間房子，最好不要下手買！」手上進出過上百間房子的張淳淳說，要殺價，絕對不能懶惰，勤跑建案、勤問周邊鄰居都很重要。
如果是買預售屋，最好把區域內的新建案接待中心都跑一遍，知道每個建案的開價、地理位置、用料建材等，再拿A建案去問B建案的銷售人員，相信對方絕對「非常樂意」告訴你A建案的缺點。一般來說，拿同區域的3個案子來比較，就知道底價要抓多少。
至於中古屋部分，除了上網查詢附近交易行情之外，鄰居絕對是不能放過的「眼線」，如果不能問到住樓下、住隔壁的鄰居，多和大樓管理員或是附近的店家聊一聊，也有意想不到的收穫。
【Smart智富月刊10月號 第110期】
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