在現代社會隨著平均壽命的延長，退休後的生活保障成為許多人的重要課題。以房養老，透過房屋貸款來確保退休生活品質，已成為不少長者的首選方案，不僅能夠充分發揮房屋的資產價值，還能提供穩定的生活保障。本文將深入探討以房養老優缺點、利率，以及未來的發展趨勢，幫助大家了解這種選擇是否適合自己的需求。
一、以房養老是什麼?利率多少呢?
以房養老亦稱為「不動產逆向抵押貸款」是一種房屋貸款計劃。原是政府考量許多的年長者除了年輕時打拼買下的房子以外，手邊沒有多餘的現金存款，落入「有房沒錢」的窘境。年長者可以善用名下房產向銀行申請貸款，將名下房產轉換成現金流，銀行依據房屋的價值、預期壽命等因素，評估貸款的年限及成數，決定年長者每月可領取的金額。
目前開辦商業型「以房養老銀行」，合作金、土地銀行、臺灣中小企銀、華南銀行、第一銀行、臺灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海銀行、兆豐銀行、安泰銀行、高雄銀行、陽信銀行、全國農業金庫、彰化銀行、玉山銀行、台中商銀等17家銀行。各家規定與條件各有不同，如申請門檻多在55歲至65歲，貸款年限由7至35年不等。
1、貸款額度：銀行估價依照房屋市值而定，約鑑價的5成~7成。
2、貸款利率：各家銀行不同，最低2%~3.50%起機動計息。
3、貸款年限：最長貸款35年，且年齡加貸款年數不低於95。例如貸款年齡為六十五歲者，則貸款年限最長為三十年。
二、以房養老優點
以房養老雖然跟傳統的文化傳承觀念有落差，但是目前養兒防老在經濟層面越來越難執行，因為年輕世代可能連自己都養不活了，更遑論扶養老年人；也因此以房養老仍有下列優點：
1、減輕子女經濟負擔，提供年長者額外退休金來源：現在的社會因為人口結構的驟變，老年人口比重越來越高，年輕世代人口比重越來越低，在少子化的時代，青壯年面臨之經濟壓力負擔逐漸沉重，而以房養老方案有助於年長者多了一個退休金的來源，也能減輕子女們的負擔。
2、長者保有房屋所有權：以房養老只是將房屋設定⾸順位最高限額抵押權給銀行，實際上年⻑者仍保有房屋所有權。
3、可繼續居住於原有住所，實現「在地老化」。
4、資金用途無限制，增加穩定收入來源。
5、具稅務規劃效果，繼承人可選擇借新還舊或由銀行處分
三、以房養老缺點
1、對抵押品審核嚴苛：依據金管會銀行局113年6月30日最新統計資料，北北基的以房養老核貸件數佔比超過全台五成，就可得知銀行對於抵押品的地段相當在意。
2、利率提高，養老金越領越薄：房貸的利率波動，一旦利率水準產生變動，就會直接影響養老金的金額。另外，隨著銀行支付的貸款資金累積越高，每個月要扣除的利息也越高，養老金也會越來越薄，萬一遇上嚴重的通貨膨脹，原本預期的養老金就會瞬間縮水。
3、銀行選擇有限：以房養老目前只有17家銀行有承辦，申請貸款的條件與特色每家銀行亦有不同，民眾想了解承辦銀行以房養老細節，網站上其實沒有太多詳細的資料，如果想深入了解，則必需到銀行跟專員接洽，若想多方比較，就需要多跑幾家銀行，因此想要申辦的民眾選擇非常有限。
4、繼承問題及子女同意權難題：在華人社會，傳承家業與財產是深植人心的觀念，但以房養老可能影響子女的繼承期待。若資產成為「負資產」，繼承人可能不願承擔。如果借款人過世，繼承人須清償貸款以保有房屋所有權，否則銀行有權拍賣房產，導致無法繼承完整的房產價值。
四、以房養老的未來發展展望與趨勢
1、傳統觀念影響：華人社會「有土斯有財」的觀念深植人心，許多家庭擁有自有房產，但現實是高齡者常面臨「有房無錢」的困境，無法儲備足夠的退休金。
2、以房養老風險：雖然能將房產轉換為退休資金，但若借款本金和利息增加，房價未能相應增值，繼承人可能只繼承少量淨值，甚至面臨負資產風險。
3、安全辦理方式：為保障年長者權益，銀行實務中要求申請人提供律師諮詢函或第三方見證，並指定法定繼承人為通知人，確保借款人充分了解契約並防止糾紛。
以房養老是一種針對銀髮族的專門金融產品，貸款額度基於房屋市場價值和申請人年齡，利率相對一般房貸較高，貸款年限根據申請人預期壽命及房屋狀況而定。以房養老的方案仍有限制及優缺點，長者可根據自身需求、房屋狀況和經濟條件選擇最適合的方案，確保退休生活的經濟保障和穩定，可以更安心享受晚年生活。
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