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租約到期不續租，房東故意刁難不還押租金，是否合理?

 

網友詢問房東以牆壁有污點、馬桶不通為由，要求回復跟以前一樣，如無法回復原狀，要以押租金扣抵，該如何是好？是否合理?

    首先要先探討押租金的性質，押租金只是約定「遲延給付租金」可抵扣適用之情形，還是包含「除租金遲延外，另包括承租人違約」可抵扣適用之情形，法律效果會有不同，如果是後者，適用的範圍就較廣，實務上運用也較多；因為如果是可歸責於承租人致房屋所受之損害，適用後者，房東當然可主張以押租金作為抵償。不過，房東在以押租金為主張之前，應非屬定期給付約定之事項，依法應先行催告及通知承租人。

 

    但是牆壁有污點、馬桶不通是否屬於「可歸責於承租人之事由，致房屋受有損壞？」值得討論，因為依照客觀情況，牆璧上的污點並非承租人故意所致，且屬任何人居住都可能發生的使用折舊或輕微的刮痕，且本件承租期達5年，確屬任何人居住均為難以避免發生的結果，所以實務上房東即不得以此理由，要求房客扣抵押租金，此部分應屬房東應承受之範圍。另外馬桶不通應視不通原因為何?是否為可規責於承租人使用不當所致而論斷。

 

因為「因租賃關係占有房屋的點交與確認」，是租賃契約關係中非常必要且重要的過程，雙方應確認房屋的現況」，以便劃分「責任的歸屬」。所以不論是房東點交給房客或是房客點交給房東，雙方如無意見或有爭議時，應在書面上就合意確認的內容一起確認簽名，才能釐清無謂困擾。