5年以上租約 須聲請公證 租期內換新房東 房客權益不受影響
房東最怕碰到的問題，不外乎承租人租期屆滿了卻賴著不肯搬離，或者租金遲遲不肯繳。專家建議，將租約拿到法院或民間公證，當遇到這些類似問題，房東可直接向法律聲請強制執行。租期為5年以上，租客一定得聲請公證，以確保這期間就算換了新房東，租屋權益不會受到影響。
加強保障
東森房屋管理部法務處經理許榮濱說：「將租約拿到法律或民間公證，對房東與房客雙方更有保障。」公證除到法院，亦可委由地方法院所屬的民間公證人代辦，時間能配合，也可到府服務。酌收基本費外，公證費會依契約的租金規模而有所不同。
可民間公證人代辦
許榮濱說，公證具強制執行力，對不肖租約蟑螂，像房客欠繳房租或租約到期不肯搬遷，可交由法院強制執行，立即請房客繳付房租或搬離。若遇房東將房客押金扣住，遲不歸還，房客可交由法院強制執行，拿回押金。
有助明星學區設籍
信義房屋法務部律師劉韋德說：「5年以上的租約，一定得聲請公證，對租客較具保障。」主因為《民法》第425條保障的「買賣不破租賃原則」，要是不動產租賃契約未經公證，其期限逾5年或未定期限者將無法適用。
有法院公證，哪怕是原房東賣掉房子，或房屋因貸款繳付不出來，淪為法拍轉賣，因此換了新房東，租客租期就不算。租約未到期，新房東無法請求租客搬離，房客仍可使用到期限屆滿。
公證另還具證明力作用，劉韋德說，租賃合約向法院或民間聲請公證，本身已有租賃事實，若之後想到在地明星學區就讀，此份合約也是項有力證明。不少家長想讓小孩到明星學校就讀，除了在學區內設籍、提出房屋所有權狀，若恰好擁有份經由法院或民間公證合約，有加分效果。
租約公證注意事項
◎聲請公證除可到法院外，另可委由地方法院所屬的民間公證人代辦，酌收基本費外，公證費會依契約的租金規模而有所不同
◎5年以上租約，一定得聲請公證，若有租約未到期且換了新房東，房客仍可繼續使用到租期屆滿
蘋果日報 【余佩樺╱綜合報導】
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頂讓店面或承租店面，若合約超過5年務必要公證
頂讓店面或承租店面時，若租賃合約是超過5年以上，一定得聲請公證，如此對租客和頂店接手者會較具有保障。
民法第425條有所謂「買賣不破租賃原則」保障，所謂「買賣不破租賃」原則，即是當房屋有租賃的情形下，所有權的移轉買賣不影響租賃契約效力。只要先有租賃契約的成立，縱使房屋所有權移轉，新買主是無法過問房屋的使用權，此時租賃權的效力大於買受人效力，租賃契約仍然有效。但「買賣不破租賃原則」其期限逾5年或未定期限者將無法適用。因此租約未定期限或租期逾五年，承租人最好都要要求店主，協同辦理公證，才能保障自已的權利。
聲請公證除可到法院辦理外，也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦公證，租賃合約或頂讓合約向法院或向民間聲請公證合約，公證效力一樣有效。 實務承租店面上，不少店主常常會基於避稅或其他的考量，不想因公證而曝光自已的收入。類似這種情形，承租店面者可和店主協商，將租賃契約的期限，明定在五年以下的範圍內，且契約內要明定有優先續租權，和調整租金規定。
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租賃契約公證的法律效用與如何辦理？
1.為何要辦理租賃契約公證呢？
租賃契約經公證後，對於房客返還房屋、給付租金與違約金，或房東的返還押金等事項，不須經訴訟就可請求法院強制執行。讓租賃雙方的權利獲得更好的保障，更藉以減少無謂的糾紛。
2.辦理租賃契約公證有何好處？
a.達到事先存證，避免一方反悔不承認，藉以減少糾紛，免去舉證，省時、省力。
b.約定逕受強制執行，日後發生爭執，就可不經訴訟程序，直接向法院聲請執行。
舉例說明
房東及房客在公證人面前表明，契約期滿房客如果不搬遷、不返還房屋，或房東不交還押金，願「逕受強制執行」時，日後如果真的發生房客不願搬家或房東不還押金的情形，當事人就可以拿公證書到法院民事執行處直接聲請執行（返還房屋或金錢），而不須再經過耗費時間的訴訟程序。
3.租賃契約是否非經法院公證？
租賃契約縱然沒有公證，仍有合法效力，並非一定要公證，才能合法生效。如上述，公證最重要的目的在保障租賃雙方，一方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的興訟、打官司。依公證法第十三條規定，有以下四種情形得以公證書為「執行名義」，逕行聲請強制執行：
a.以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
b.以給付特定之動產為標的者。
c.租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
d.租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
因此就房屋租賃而言，房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押租金的權利或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利等等，而任何一種權利都必須載明在公證書裏，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有能直接強制執行的效力。
4.要怎麼辦理租賃契約公證呢？
所需證件：
a.房客
如為自然人，攜帶身分證正本及印章。如為法人，攜帶公司執照、營利事業登記證（影本亦可）與負責人身分證正本、公司及負責人印章。
如房客本人不能親到法院，可委託他人代理，房客代理人除上述文件外，尚需房客印鑑章、房客印鑑證明及代理人身分證正本與房客委託書。
b.房東
如為自然人，攜帶身分證正本、印章、最近一期房屋稅單、房屋所有權狀。如為法人，攜帶公司執照、營利事業登記證（影本亦可）與負責人身分證正本、公司及負責人印章。
如房東本人不能親到法院，可委託他人代理，房東代理人除上述文件外，尚需房東印鑑章、房東印鑑證明及代理人身分證正本與房東委託書。
申請準備：
於法院上班時間前往法院公證處。辦理租賃契約公證，至少需自備三份租賃契約書，如未準備則可利用公證處印製的契約書，每份新台幣二元。並再向櫃台購買公證請求書一份，公證書三張。公證完成時，公證處存查一份，房東、房客各保留一份。
填寫文件：
1.填寫公證書，請使用複寫紙書寫（法院有提供），且數字、日期都要以國字大寫書寫。
2.填明請求人（即出租人、承租人雙方，如承租人覓有保證人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份證統一號碼及地址。
3.「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
4.「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。
5.「證明文件」及「交付公證書」等欄，於租賃契約公證時，多半是不填寫的。
6.最後以大寫填入公證當天之年、月、日，並由房東、房客雙方簽名蓋章。
繳費完成：
相關文件填寫無誤後，即可交由公證處收件登記，而分由公證人辦理公證手續。
公證人審查雙方的身分證正本，房東的稅單、權狀均交由公證人審查後當場發回。雙方並需當場簽名，由公證人核對其租賃契約簽名。繳納公證費後，執其收據返回公證人處，俟租賃契約加蓋法院關防及公證人名章，公證作業即告完成，約莫一個小時左右。
a.依公證法第二十六條，公證法施行細則第十九條第五款之規定，公證人認為必要時，需至房屋所在地實地體驗。
b.徵收公證費依租賃期間租金總額，或房屋價額計算，新修公證法自去年(90 )四月實行以來公證費用的收取已改為依公證標的區間來計算，如有載明逕受強制執行，需加收費用。
補充說明：
1.若要再問詳細的話，麻煩問一下法院，法院現在態度已經改變很多了（有義工媽媽親切服務）。
2.辦理公證業務，不一定要上法院，可直接找民間公證事務所（標的20萬以下的公證費1000元）。
3.由律師在現場作證，稱之為見證。如果發生糾紛，是不具有公證效力（律師僅就內容做見證）。
舉例說明
如果租金每月為一萬元，租賃期間一年，則依公證標的區間來計算，標的為新台幣二十萬元以內，因此到法院公證處或民間公證人處公證，則公證費用統一為新台幣一千元。如有載明逕受強制執行，加收新台幣五百元，則總收費金額為新台幣一千五百元。
文章提供《易租網》
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