房東漲租 租期未到可拒絕 「不定期租約」先告知終止契約 就無違約問題
許多房客都曾遇過房東漲租，日前就出現餐廳老闆不滿漲租而退租，遭法院判賠288萬元的案例，事實上，住宅出租常發生房東漲租的糾紛，專家提醒，租賃契約尚未到期前，房客可依據契約內容拒絕漲租，商業租賃則可能依據物價指數做調整，民眾簽約時勢必要留意。
保障權益
房東要求房客漲租，往往基於房屋進行重翻修、加裝冷氣、調整格局坪數或房屋周邊房價上漲等諸多原因，崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示，雖然《土地法》第97條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，但是一般租金很少會超出平均行情1倍以上，法律也未明定租金漲幅，但現階段尚未有透明的漲租標準原則。
租金異動須雙方和議
一般而言，在「定期租約」契約期限內，房東要調漲租金，必須經由房客同意，否則房東得契約期滿時再重新制定租金，若屬於「不定期租約」，也就是租約到期後，出租人與承租人雖沒有簽定新約，但雙方仍維持繳納租金與出租的行為，面對漲租，「不定期租約」的房客想拒絕，可依據《民法》450條第三項，提前告知終止契約，且無違約賠償的疑慮。
中信房屋法務專員白宗益指出，「餐廳老闆遭法院判賠288萬元，主因在『定期租約』租期未屆滿前，雙方本來就有履約的義務，房客拒絕房東的片面調漲房租，但搬遷時卻沒與房東立下合意解約協議書，造成違約的事實。」提醒民眾，除非租金經過雙方和議更動，否則房客可以拒絕，租賃契約就是最大的依據與保障。
簽約時留意租金約定
馮麗芳補充，房客在簽約時須留意是否有「調漲租金」、「租賃期間內提前解約，須提前告知」的約定，相對的，若契約內有協議「違約賠償」條款，房東提前終止租約，房客可進行求償，包含搬遷產生的費用、換新居重新申請的網路、電話等，將支出單、收據完整保留，經由調解委員會做求償動作。
若房東在租約屆滿前告知漲價，可先與房東溝通、議價是否續租，事實上，不少房東藉由漲租逼退生活習慣不良、影響周圍鄰居的房客，因此，避免漲租糾紛出現，承租人除了詳細瞭解契約內容、慎選好房東之外，也應規範自己的生活行為。
常見房東漲租理由
◎區域房價上漲
◎經過重新翻修，如格局、坪數
◎房客要求加裝設備，如冷氣
◎套房或雅房房客，居住2人以上
資料來源：《蘋果》採訪整理 【蔡佩蓉╱台北報導】蘋果日報
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房東要我們答應漲房租，不然就叫我們搬家，我們該怎麼辦?
問題陳述：
我和學姊在台中合租一層離學校很近的小公寓，最近房東表示租金金額有誤，他租給我們太便宜了，要漲租金，如果我們不答應就要我們搬家。
由於房東的工作是代書，對於法律比較了解，當初租賃合約是由房東所擬定，其中一條約定寫著：租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。不過，整份契約內沒有提到賠償問題，現在的情形是我才剛搬入2個月，房東就要漲租或是要我們搬家，我不想答應漲租，但是，也不想搬家，因我們兩個的東西超多，搬家很麻煩。
房東的態度強硬，要我們11月初要搬走，我們該怎麼辦？
參考資料：
‧ 租期 93/8/1-94/7/30
‧ 租金 12000/月
‧ 押金 24000元
崔媽媽回應：
有許多房客在發生租屋糾紛時，才會發現當時所簽下的租賃契約是一份不公平的契約，這時候房客常會有質疑，為什麼這種契約還能成立呢？
針對這一點，我們先來了解一下何謂「契約自由原則」，在民法債編中對於契約自由原則的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利、負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。
所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。
同樣地，在契約自由原則下，如果契約內容要更改，只要雙方同意即可更改， 如有爭議，就必須依照法律來判定了。
所以，在以下的案例中-----
租金調漲的部分，在契約期限內，房東要調漲房租，需經過你們同意，如果你們不同意，房東是不能調漲房租的。
參考法條：民法債編契約自由原則
在提前解約的部分，如同上列的敘述提到的：租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。所以不管是房東或是房客，只要有一方想解約，不管是什麼樣的理由，都可以經由提前一個月通知之後，即終止租約。
參考法條：
民法第453條【定期租約之終止】
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第三項之規定，先期通知。
民法第450條第三項
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。
關於賠償的方面，如同同學提到的，因個人物品多，搬家很麻煩，甚至可能需要請搬家公司幫忙，這樣子的花費，可能在你們的預算外，也造成你們經濟上的負擔，可以商請房東付一些協助同學搬遷的費用。
不過，因為在契約內並無提及賠償的部分，如果房東不願意，同學們就無法獲得賠償了。
參考法條：民法債編契約自由原則
同學們應藉由這次的租屋裡得到經驗，那就是在契約內除了注意提前解約的約定之外，更要註明提前解約的一方所必須負擔的違約金額為多少。
教官秘方：
可以告訴同學們一個觀念，這份書面契約記載的是你們與房東雙方共同約定的事項，而且經過雙方簽名蓋章，表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守，所以，不管契約的約定內容是什麼，雙方都有遵守的義務。
現在的狀況是房東要提前解約，學生有可能因為無法得到賠償而覺得受到不合理的待遇，但是如果情況相反，變成學生要提前解約，房東一樣無法要求學生賠償呀！
所以，在簽約之前就要看清楚所有的條文，是不是每一條同學都可以接受，如果有疑慮就要與房東溝通清楚，才不會住進去之後又發生問題
回到案例來看，從上列案例的敘述得知同學們是不太想搬家的，所以我們可以先和同學談談，既然同學覺得搬家麻煩，希望繼續居住，那麼，如果房東願意退讓一點，降低調漲的幅度，同學們可以接受嗎？
如果同學可以接受租金稍微調漲，那麼，我們就可以陪同學生與房東溝通，就租金調整的幅度來做斡旋。
如果學生絲毫不願妥協，那麼，我們就必須要針對提前解約部分賠償金的金額來做溝通了。不過，必須先告訴學生因為契約內並無提及賠償的部分，如果房東對於學生們要求的賠償金額無法接受，不願意支付，我們也沒有辦法再做其他的努力了。
最重要的是，要同學們牢記這次的教訓，再簽約時一定要仔細看每一條約定，尤其是在提前解約及違約金的部分要清楚地寫下罰則才行。
新聞來源 崔媽媽基金會
http://key88.net/article22703.html
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