ECFA簽了 房價會上漲?YES!
兩岸簽定ECFA，再加上日前松山虹橋正式對飛，諸項利多優勢的加持，帶領台灣晉升國際盤，ECFA的簽定，等於是讓台灣踏入「拚經濟」的奧林匹克殿堂，台灣有了表演的舞台，可加快經濟成長的速度，提升企業體質更加穩健，讓台灣整體投資環境占有舉足輕重的地位，將使台灣房地產市場成為海外人士矚目的標的，足見中長期房市備受看好。
多數人對於房市的看法，習慣用過去的軌跡或經驗，來看今日的環境，但是，就如同教育子女不能拿以前古早時代那一套，現在的家長必須從「愛的教育」下手。
低房價時代已過去
而房市也一樣，房市長期大漲小回，隨著台灣的經濟環境日益好轉，兩岸關係逐漸趨緩，「低房價」的時代已過去，若民眾消極地等待房價大跌，而不積極面對現實，以現階段家庭收入評估可負擔的房子，才有機會在房地產市場享受獲利的果實。
再以宏觀的角度來看，ECFA的簽定，可達到「規模經濟」的效益，是塑造台灣未來黃金10年的契機，整體投資環境有前瞻性，就會帶動資金湧入台灣，而相較於亞洲鄰近國家如香港、新加坡等國際級都市，房價比台灣更高，也使未來台灣房地產在外商及陸資眼中更具吸引力。
此外，近期受大陸工資上漲，掀起台商回流、或國際大廠進駐台灣的風潮，回台設廠的誘因增加，可刺激台灣房市向上揚升，因為設廠所創造的龐大就業機會，將高達5倍效益，若企業設廠徵求1,000名員工，創造5倍效益、也就是帶動5,000人（包括員工家屬、周邊店家等）湧入該區域，可促使置產需求大增，由內湖科技園區、南港軟體園區多元的就業機會，帶動北市內湖、南港的住宅市場攀升，可見一斑。
商辦將有補漲行情
再加上日前三讀通過的產創條例，針對中小企業、傳統產業的營所稅率由25％大幅調降至17％，這就代表企業繳的稅較少，因此握在手中的資金更多了，以「微笑曲線」舉例，企業的資金較多，就會願意投入品牌創新、研發，進而帶動銷售量成長，就可提高企業競爭力，帶動熱錢流入台灣。
而國際商務交流頻繁，預期可為台灣的「商用不動產」市場增添契機，因愈來愈多的企業願意以台灣為基地，長駐於此，也衍生出承租商辦的需求。
台灣的商辦市場嚴重被低估，以北市信義路四段為例，中古屋房價每坪約70萬元至80萬元，但B級辦公大樓卻因過去景氣未好轉，經濟活動不夠活絡，讓辦公室行情始終處於低檔，只有每坪60萬元至70萬元，他認為ECFA簽定後，商辦市場將有一波補漲行情。
除了輕稅簡政的政策目標下，台灣的投資環境較過去改善不少，由今年IMD甫公布的世界競爭力排名，台灣由去年的23名迅速上升至第8名，顯見台灣的競爭力日益厚實，而在區域發展方面，展望第3季更有許多亮點，包括已啟動直航的敦北民生商圈，包括7月份市府轉運站啟用、9月份的捷運新莊線通車等，後續對信義世貿商圈及松江南京商圈等區域，都可帶來大量的人潮或商機。
區域發展亮點更多
此外，台北市土地使用分區管制規則正式修正通過，未來市中心的工業區土地，進駐業種將更具彈性，有利於部分閒置工業區土地的活化利用與開發價值，在多元化的發展之下，商用不動產市場可望有更寬廣的發揮空間。
在眾多有利因素匯聚之下，國際各路資金可望轉投台灣商用不動產市場，在兩岸經濟舞台鳴槍起跑之下，北市辦公商圈如信義計劃區、敦北、南京松江及內科商圈，甚至是市中心的知名店面商圈，未來都是極具潛力的投資標的。（台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬言希，記者馬婉珍紀錄整理）
工商時報 馬婉珍 2010-07-04
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ECFA簽了 房價會上漲?NO!
要探討ECFA簽訂後，房地產會漲或會跌，我認為「背景」是重要的因素，以當年香港與中國大陸簽訂CEPA的「背景」為例，當年香港房地產處於相對低點，因此CEPA簽了後房價向上攀升，但台灣現在的房地產已是相對高點，無法再向上漲，反而應該會下去。
房價已來到相對高點
為何說台灣房地產已經到相對高點呢，因為房地產泡沫已經相對高，10年前房地產泡沫破裂時，泡沫占地產價格的比例大約是5成多，而現在已經到了4成多，已相當接近基本面，例如你我的所得根本買不起房子，所得無法支撐房價，不論從嚴謹的學術研究，或是市井小民的想法，大家都覺得買不起房屋，連彭淮南、吳敦義都覺得房價不合理，事實已昭然若揭，房價處於「相對高」的點，其實是很清楚的事。
只是，台灣民眾認為房價高還會再高、更高，但我覺得那是迷思，房價高總有個極限吧。至於仲介業者的說法，無可厚非，賣瓜的人不可能不說瓜甜，賣房子的人當然要說現在就是買房好時機，不買會後悔。但買房子應逢低買進，台灣房子已經漲了4、5年了，既然是相對高點，自然就是賣點。投資客自負盈虧就算了，但自住客現在進場，難免有風險，學者必須本於良心提出看法。
所得增加追不上房價飆漲
有人說，ECFA會帶動經濟成長，薪資就會成長，房價就不會下來，但我認為，台灣薪資在過去10年成長有限，經濟復甦民眾根本感覺不到，是「無感復甦」，但房價卻已經超前上漲非常多，顯然房地產價格並非由基本面撐出來的，而是投資客與自住客捧出來的，並不紮實，即使簽ECFA會替台灣帶來所謂的黃金十年，但如果現在的房價已比過去10年的應有漲價水準超出很多，即使所得因ECFA略有增加，也還是追不上，所以還是會向下修正，回到基本面，所得能夠支撐，買家才會進場，過去台灣的房地產市場現象就是這樣，沒有一個國家的房價永遠只漲不跌。
勢必向下修正，回歸基本面
我不敢猜測央行及政府對於追求合理房價的堅持能撐多久，但我相信央行及政府應該有智慧，可以分辨民怨所在。我認為，央行所作所為方向很清楚，當然，我們也不能忽略營建業者、仲介業者甚至投資客可能動員到的龐大政治力量，要求不要再打房。
同理，我們也不能忽略人民的力量，當大多數的人民都買不起房子時，那個反彈的力道是很大的，短期內人民也許還認了，但到了選舉就會爆發，如果執政者不表態，就可能失去執政權。
即使政府再如何作多，試圖超越市場法則，但政府力量有限，市場力量最後還是會進行平衡，房地產不可能漲20年，否則到底是誰在買房子，房子都沒人買，品質就會下降，豪宅也是會跌價的。
市場力量誰也擋不住
很多人說，ECFA簽了後，大陸客就要進來，房價一定更高，我相信有那種可能，但重要的是，房子是國內財，房價仍要由住在台灣的人決定，並非由外國人決定，有些炒作這是難免，但股市好炒作，房市不好炒作，不可能買100間房屋然後就不管，原本大家將房子當成是投資財就是很大的迷思，大陸炒房者雖然不在少數，但我還是要說，市場的力量誰都擋不住，尤其大陸投資客不可能抓太久的時間，也許他們也會想現在就是賣點，先出脫入袋為安，等幾年後再說罷。
房價下跌，很快就看到
兩年多前，大家就不斷的炒作ECFA，或者炒作陸資來台，但陸資迄今都還沒有進來就已經大炒特炒了，該說成是炒作陸資，ECFA也一樣，房價所反應的早就是ECFA簽完以後的好幾年水準，有點像是利多出盡，如果沒有炒作空間，投資客還不走嗎？房價還不下來嗎？台北市的房價不可能只靠富人獨撐，中產階級都買不起房子，那房子要賣給誰呢，那個時候，市場機制就會開始發揮效果，房價就會下跌，我相信，房價下跌，很快就可以看到。
（政大地政系教授張金鶚口述，記者薛孟杰紀錄整理）
工商時報 薛孟杰 2010-07-04
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