都市更新近來受政府政策鼓勵及重建成功的案例激勵，成為房地產投資的重要議題。但是由於所涉及的專業領域廣泛，法令操作複雜，一般民眾仍多停留在保守觀望或極度樂觀的兩種矛盾拉鋸中。但並非所有老舊房屋都有透過都市更新達到麻雀變鳳凰的機會，如何用簡單的條件判斷都更潛力屋，應該要回歸基本的法令規定及市場條件。
台北市政府發表的「台北好好看」第一階段辦理成果，11件申請案中，有六個都市更新案，占獎勵案件的一半以上，顯見透過都市更新的手段，提供更多的開放空間，創造更優質的生活環境，已成為政府執行都市發展策略的主要手段。
依台北市的現行法令規定，民眾參與都市更新重建可大致分為三個階段，第一階段為「更新單元劃定」；第二階段為「事業計畫暨權利變換計畫」；第三階段為「都市更新重建」的執行。民眾所居住的地區若非市政府已考量都市計畫或防災等需求而優先劃定，想自行辦理都市更新，便須達到第一階段的門檻。
除了劃定的更新單元要符合面積超過1,000平方公尺（約300坪）的要求，還要合乎14項評估指標中的任三項，才有資格成為都市更新的候選人。
目前最常被申請案件選用的指標也最容易由民眾自行判斷的有指標三、指標六、指標八、指標九共四項。
關於屋齡的規定有兩項，其中指標三「房屋結構與屋齡」是最廣為人知的評估標準，而只要是建造時間早於民國78年5月5日的建築物，都符合指標九的規定。民眾若要確定屋齡，可由建物謄本上的「建築完成時間」或「使用執照核准時間」認定。
現有台北市統計資料顯示，現況建物屋齡超過30年以上之區域主要分布在萬華、大同、中正、松山、信義、大安等區，也因此中正、松山、大安三區為自行劃定的熱門區域。
另外一個使用的熱門指標是指標六「重大建設」，包括捷運場站出口、高架捷運及快速道路沿線、面積超過1公頃以上之公園、行天宮等國際觀光據點、小巨蛋等體育設施。對於高架橋、捷運網路交錯的市中心區，例如中山、大安區，以及外環快速道路緊臨的中正、大同、士林區，均產生充分誘因，尤有甚者，其認定標準除了已開闢完成者，尚包括「已編列年度預算開闢」的建設。
看好區域建設前景及屋齡將屆，有不少的投資客提早進場進行插旗動作，只要屋齡年限一到、建設計畫具體成形，投資價值就不可同日而語。
都市更新已成為引導都市發展的政策手段，然而，都市更新是市場機制下的產物，本來就有拉抬房價的功能，重點是應考量私部門投資改良對區域房市有多深遠的助益，利用建設和獎勵的方式引導民間投資。
此外，也呼籲政府單位應擴大影響範圍，讓更大區域的環境有彈性化的獎勵措施，例如在窳陋區域、跨更新單元用總量管制的方式獎勵優先更新者，讓更多的開發誘因可以下放到社區，活化整個老舊市區，使更多居民受惠。
而為了讓更新工作推動順利，應持續建立更透明的運作機制，俾使專業者提早進場，確保合建雙方的權益。作者永慶房屋總經理
經濟日報╱文／葉凌 2010/02/0
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