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房貸利率位處歷史低檔，讓許多手邊有錢、有閒的投資人動了想買房快速轉手賺價差的念頭，再利用銀行前幾年可以繳息不繳本，利用槓桿倍數，付出少少資金就有機會賺到買賣價差，看似報酬很誘人，但實際上是否真是如此？專家表示，購屋前一定先釐清業者高報酬率的計算方式，避免掉入數字遊戲迷失中。

年租金除上房價 兩套算法搞清楚

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，以年租金除以房屋售價計算投資報酬率，是最傳統也是最適用的投資公式，可明確與其他投資工具做比較，讓自己做出正確投資決策。

以總價１２０萬、年租金７.２萬的套房為例，不貸款情況下租金投報率為６％；但若貸款８成、利率２.６％，並選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後淨收入為４.６８萬（７.２萬減掉２.５２萬），投報率立刻縮水為３.９％，此時再與定存及其他投資工具比較，看該不動產值不值得投資。

自備款代替房屋總價 風險隱憂要注意

也有些人計算投報率，喜歡用自備款代替房屋總價，如此計算投報率就會自然「變大」，以上述案例來說，該套房前三年的投報率就大幅跳升到１９.５％，獲利結果當然令人心動。基本上這種算法沒有錯，但很容易讓購屋人忽略其背後隱藏風險。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，萬一三年內房屋沒轉手賣出，三年後要開始本息均攤，自己能力是否有辦法負荷，以及房價如果崩跌，手上房子是否有保值、抗跌效果，值得要做此投資的人三思。網路地產王／網路居家王2009-11-09 

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