央行連番降息，還宣布房貸利率可從「季調」改成「月調」，以減輕房貸戶的負擔，但許多房貸戶卻感受不到降息的好處。民眾該如何與銀行交涉？改成月調制比較好嗎？轉貸划算嗎？
經過去年底以來的多次降息，現在郵局一年期定儲利率跌破一％，各家銀行房貸利率也跟著溜滑梯，「目前房貸利率平均落在一．三七五％左右，與去年九月相比，差了一．五五個百分點，以貸款三百萬元計算，每月應還本息減少二千多元，二十年共少繳五十多萬元。」上海商銀個金部經理馬婉瑜說。
銀行太牛 找上門
然而，不少民眾卻發現，儘管央行一再降息，但自己每月所繳的房貸金額卻「不動如山」。銀行業者表示，最近很多人打電話到銀行問「我的房貸利率什麼時候調降？」還有人抱怨「為什麼調降利率都不主動通知？」
馬婉瑜強調，民眾之所以感受不到房貸利率調降，主要是因為過去房貸利率都是「每一季」調整一次，若銀行在去年十一月初調整利率，最快要到今年二月才會再進行調整。
「房貸戶可打電話到銀行的客服中心，或直接找當初承辦的分行，查詢目前的房貸利率狀況以及調降幅度。」馬婉瑜建議房貸戶採取主動，要求銀行確實降息。
降息太牛 改月調
至於把房貸利率從每季調整改為「每月調整一次」，銀行業者強調，優點是可以立即享受央行降息帶來的好處。舉例來說，某民眾現在的指標利率為二．二％，要是轉換成每月調整，在央行去年底連續降息後，現可降至○．九五％，以貸款五百萬元來算，馬上可省下五千元的利息。
然而要注意的是，央行規定房貸戶的契約只能轉換一次，換句話說，從現在起到契約期滿都得「每月調整」利率，要是將來央行升息，民眾的房貸支出也會跟著馬上增加。
「其實有些銀行的規定沒有那麼嚴格，如果客戶到時想再轉換，我們只要收一千元的成本費就可以。」銀行業者私下表示。
眼看房貸利率直直落，卻有一部分的房貸戶「看得到、吃不到」。這些人就是當初採用「固定利率」式房貸的人。
方案太牛 謀轉貸
業者分析，二○○七下半年到二○○八上半年，當時市場利率看升，因此不少壽險業者推出「固定利率」式房貸，鎖定前八年利率都在四％；但現在市場利率急轉直下，前半年平均利率落在二％，這一大段的落差，讓人每個月繳房貸時心都在淌血。銀行業者說，這群人正是他們爭取轉貸的主力對象。
不過，在經濟環境日趨嚴峻下，銀行也會擔心倒帳風險，因此目前的轉貸條件比起去年要嚴格許多。
「我們會先看申貸人的職業，公教人員最好，前一千大企業的員工也可以，但我們還會利用風險控管系統來進一步篩選。」台企銀個金部經理石琬如強調。以台灣銀行為例，前半年利率一．九八％，算是公股行庫當中最優惠的，但只限公教人員。
民營銀行當中，以元大銀行「前半年一．八八％」最優惠，也跌破市場行情。不過銀行業者提醒，挑房貸專案千萬不能只看前半年，因為有些業者會把第三年的機動利率調得很高，所以一定要計算前三年或前五年的平均利率，才會知道轉貸到底划不划算。
此外，馬婉瑜表示，還得精算轉貸成本，假設二○○七年下半年才申辦固定利率四％的客戶，今年想要轉貸，連同違約金的轉貸成本就要四萬一千元；不過，轉貸後，每貸款五百萬元，前三年需攤還本息可少二十二萬元，因此轉貸還是比較省。
2009年10月13日地產王
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