都市更新熱潮發酵 新不如舊高不如低
記者 王怡茹 報導 2009/10/12
4層樓公寓因都更案，房價比5層樓公寓還高
近期大台北的房市掀起「都市更新」熱潮，可說是「新不如舊」，「高不如低」。根據房仲業者的調查顯示，在台北市中心內，4層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊的影響，反而因為土地持分較高，平均成交單價比5層樓公寓還高；而今(2009)年第3季成交紀錄，4層樓公寓每坪單價，甚至平均高出5層樓公寓產品約3.7萬元，以30坪的物件來算，一層之隔價差百萬元以上。
根據信義房屋統計，在2007年第2季以前，4、5樓公寓每坪單價價差約5~6%，最高也不超過10%，但2007年第2季開始，都更題材發酵，建商頻頻釋出都更整合開發議題，而之後包括忠孝東路的正義國宅都更案，甚至是今年5月「尚華大樓」都更案發布，更讓都更題材發酵至近年相對高點。
據統計，從2008年的第2季開始，4樓公寓與5樓公寓的平均單價就已拉開，房市交易愈熱絡時兩者價差愈大，包括2007年第2季、2009年的第2、3季，都是市中心4層樓舊公寓房價，明顯高於5層樓公寓的時期，兩者最高單季每坪價差高達7.4萬餘元。
信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，一般說來房子屋齡愈新價格愈高，不過台北市中心(中正/大安/信義/中山/松山)的公寓產品，卻呈現「年輕不見得吃香」的情況，主要是受到土地持分，以及市區高房價等因素的影響。
蘇啟榮指出，以房屋30坪左右的公寓產品來說，4層樓公寓土地持分約為9~11坪，5層樓土地持分則約為7~9坪，前者較後者土地持分多出將近2坪，加上屋齡較為老舊，比起「年輕」的5層樓公寓，更具備都更的急迫性；而最關鍵的則是市中心的高房價，造成4層公寓產品具有改建效益，讓身價比5層樓公寓高出一截。
永慶房仲集團研展部協理黃增福則建議，都更議題持續發酵，若想搶搭「都更熱」的民眾，應充份瞭解都更物件的進度狀況；而有自住需求，且一邊等待都更的買家，若是採取貸款方式購屋，每月負擔的金額，不應超過每個月收入的三分之一，妥善評估自己的經濟狀況，未來才不會有還款的壓力。
黃增福進一步指出，純粹投資都更舊屋的民眾，則要考慮若是都更的時間拖長，未來利率上漲，在資金運用上能否負擔，而且並非每一個老公寓，都能馬上變成新大樓，還是得多評估自己的經濟能力，以免投資不成，反倒成為肩頭的重擔。
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