關注領匯（0823HK）有3類人，一是專業人士，因為很厲害的一個對沖基金TCI在裏面是第二大股東,持股18.35%，但又不提出來進入董事會。第二類人是散戶，因為政府資產比較穩健，當然也有得炒，股價一度超過18元，翻天覆地的時候，回報接近一倍。
第三類人是誰？也許大家不會想到，是那些覺得把錢存銀行不太滿意，炒股票又怕輸錢，作投資又沒有時間，但每時每刻都想掙錢的人。不希望有風險，但又要好的收益，天下哪有這麼好的事？買領匯吧，至少派息馬馬虎虎，受益率也說得過去。這類人買領匯，不搏高低價，只看每次的現金派息，落袋為安。
所以做領匯CEO要很有本事，安撫好很多人。鄭明訓在上市4個多月就迫不及待交待自己的家底，他很明確有很多人在火眼金睛盯住他。“要睡安穩覺，就老實交待”。不管現價16.1元是否已經比招股價9.78元漲了多少，他們要的是派現。
的確，做好房地產信託基金，在香港的難度是銀行一年期定期存款回報率是4%左右，你必須超過5%，甚至必須保持股票的一定漲幅才有交易，股價不能殘、收益還要好，這就是香港REIT。領匯（0823HK）之後的越秀、鴻富、冠君REIR，都在跌破發行價的尷尬局面中尋找支持位。
領匯（0823HK）迫不及待要確立REIT市場的老大地位，也迫不及待給市場一個驚喜，哪怕只是一點點值得誇耀的驚喜。
4個月 分派4.67億元
2006年6月29日，領匯（0823HK）公佈2005年11月25日至2006年3月31日的業績，他的業績公告第一段首先說明：4個月來可供分派的收入為4.67億元。第二段說分派方案：每基金單位分派0.2181港元，按最終發售價10.30元計算，年度分派收益率為6.09%。
投其所好的做法很有意思，雖然，領匯（0823HK）貴為香港政府資產，但在資本市場中，其平等服務精神還是值得誇獎。
更為簡單的計算是，如果你持有一手（500個基金單位）領匯（0823HK），那就可以拿到109.05元現金，有財務專家算盤丁丁當當，很快出來資料：按年計算派息回報率6.09%，加上股價的升幅，買領匯（0823HK）的總回報率已經達到55%。上市只有4個月，如此驚人的收益率就相當耀眼。
很少人在領匯（0823HK）首次公佈業績後去批評他，也很少苛刻的聲音再去要求什麼。在2006年2月、3月，領匯（0823HK）兩次達到17.75元最高股價，一度炒翻天，也很快掀起REIT熱浪，市場把一個可以作為穩健投資的產品，打造成投機客喜愛的賺快錢樣板，結果很簡單：很多好手大賺特賺一把，獲利離場，因為已經高價，反而遠離。當然，賺快錢就會錯過現金派息。
香港“街市大王”宏安集團（1222HK）是領匯（0823HK）第3大租客，領匯（0823HK）上市時買到12萬個基金單位，但已經脫手。如果宏安集團（1222HK）不賣出，現在派息，一次過就是26172元，當然，從9.78元漲到17元出手，賺得更多。“租你的鋪位，同時賺你的股票錢”的確是件愉快的事。
我們回頭看TCI基金(The Children Investment FundManagement) ，這只突然沉默的英國老虎，這一次沒有什麼聲音，TCI共分五次增持領匯：招股時獲配發約0.4％，然後於2005年11月25日、11月28日、11月29日，以及12月7日和8日持續買入，截至2005年12月8日已持有18.35％的領匯股份，繼續保持領匯單一最大股東的地位。
TCI共斥資46億港元，購入逾3.92億股，平均成本價約11.47港元，按照股價15元計算，帳面收益已經達到13億元，2006年7月13日，領匯（0823HK）股價突破16元，其收益又上臺階，超過18億元。2006年7月初，TCI還在繼續吸納股份。
這一次領匯（0823HK）派息，TCI基金可獲得8550萬港元現金，直接回報率相當不錯。有人手癢癢，把TCI基金在領匯（0823HK）上的帳面收益和派息綜合計算，發現4個月來，TCI基金已經有超過35%的回報率。
這是穩健的投資策略，也是值得欣賞的一種玩法，很多投資者都在看第2大股東的TCI基金是否要求入局做董事？值到這次發佈業績前，除了在資本市場要實際的收益，這個危險的英國老虎似乎對此興趣不濃。
豐收後總是很愉快，分錢當然更有樂趣，恒基地產李兆基，當初私人購入約388萬個基金單位的領匯（0823HK），這一次愉快收息高達85萬元，又是一個開心的人。
領匯稅後盈利達到20.81億元
我們回頭再來研究一下香港第一個，也是目前最成功的房地產信託基金的收益，這4個月，領匯（0823HK）的總收入為13.54億元，比上市招股時的預計多了1.7%。但物業淨收入達到8.13億元，比上市時預測增長了5.6%，用來分派的現金是4.67億元，比預測的4.24億元多了10%，每個基金單位可供分派0.2181元，比預測的0.1983元高。
領匯（0823HK）旗下的180項物業，零售物業平均出租率達到91%，車位已售出月租的占72%，4個月來，來自零售物業的租金收入達到9.68億元，停車場收入為3.05億元，零售物業租金收入比上市前預計多了1600萬元。
我們從公司報告中可以看到一些很有效的措施：一方面經營者在不斷擴大租金來源，開源很具效果，同時，降低開支對收入的比率，從原來的48%減至40%，直接的方式就是減少運營成本。據悉，領匯上市後積極減少冗員，大刀闊斧裁員減薪，據稱涉及2500名保安員及清潔工人。領匯行政總裁蘇慶和在記者會強調：要將這些職位合理化，一個很小的場地有71名保安，是否真的需要這麼多人？
第三個招數當然是多收錢，提高現有租金，2005年平均月租金每尺大約20.6元，2006年3月，新租客的平均月租金已經漲到每尺23.3元，漲幅達到13.3%。公司報告說現有租客續租率達到93.4%。有些好位置的月租已經超過25元。最好的鋪位租金已經達到每尺150元。
要做到這一點，領匯也要做點事，把商場零售區域做出名氣，建立品牌，吸引人流。
所屬的一些位置優越的商場，開始全力做推廣，加燈箱廣告、做市場形象規劃，貼近社區做服務，部分地區很快也見效。著名旅遊景點黃大仙廟附近的龍翔中心市場趨旺，新增的一些鋪位呎租平均為40元，每年可帶來逾336萬元的額外租金收入。
將軍澳厚德商場改善原有設計，增加20個鋪位，引入流行店鋪，比如星巴克Starbucks、表哥茶餐廳、Pokka Cafe、元氣壽司、上樓及潮樓，努力做成將軍澳區域內主要美食和消費據點。商場統計人流比2005年同期增近3成。
這些效果直接反映在上市公司的營收報表中，領匯（0823HK）的經營利潤為7.71億元，加上財務利息5百萬元，總計7.76億元。但受益於物業升值，整個公司收益大漲19.49億元，這一塊的增加值如此大，一下子就把領匯（0823HK）含稅和未分派的純利增大為25.24億元。也帶來4.43億元的稅務。這樣，領匯（0823HK）的4個月除稅後盈利達到20.81億元。
但由於物業重估收益並非現金流，並不包括在可分派收入內，所以需要從除稅後盈利中扣除，再扣除其他非現金收入約600萬元，加上物業重估所產生的遞延稅項3.41億元，這就出現了4.67億元的可分派現金。
真金白銀的租金收益。來自于領匯96.4萬平方米出租場地和79440個車位。
政府資產管理的研究好個案
政府資產如何管理？能夠上市，本身就很特別，上市公眾化令資訊透明化，對政府是挑戰，做得好當然皆大歡喜，做得不好負面影響會加倍，上市後如何管理好？如何增值？如何做好經營，還要照顧好政府形象？確是不小難題。領匯（0823HK）的4個月經歷是一個可以研究的樣板。
上市公眾化對政府資產的直接作用就是我們常用的語言：盤活沉澱資產，加強監管，提高效率。但，如何真正做好？在財務上公正透明，在資本市場股價上漂亮又體面，這是個難題。
我們不能苛刻香港初創的REIT都有令人興奮的表現，在亞洲REIT做得最好的新加坡，政府給與經營者更大的空間：提供稅務優惠，在法例上亦積極提供方便，推動當地房產基金市場迅速發展。
目前新加坡上市的房產基金REIT收入90%分配予投資者，盈利部分可免所得稅，投資者的收益亦是免稅，2005年更豁免3%印花稅。
這些措施的結果就是澳洲在上世紀70年代引入，日本在2001年推出首只房產基金REIT，新加坡2002年第一家房產基金REIT上市，但今天，新加坡已經是日本、澳洲之外亞洲區域最大的房產基金REIT市場，市占率高達50%，市值上升近三倍，接近170億美元。
高盛發表報告指出香港的房產基金REIT的前景絕不樂觀。
在香港，苛刻的分析員一直在批評：領匯4個月業績雖較預期高出10%，但比較上市以來的80%的升幅，業績只比預期略高，還是太小，令投資者失望。報告說，現時的高股價是投資者對領匯未來租金增長期望的表示，若業績增幅很慢很小，回報將不足以支持現有股價。
麥格理證券報告也指出，新續租金增長還是慢，對日後的持續增長保持懷疑。
此外，有分析員提出，領匯披露的資料有限，透明度不夠，以往物業及車位屬政府房委會，政府免收差餉及地租，但目前業權已經變動，領匯在這方面的支出究竟是多少，業績報告沒有有提供具體資料。
一些證券分析報告對領匯未來盈利作出估計：以最高估值計算，領匯2007年度的回報可能為4.4%，2008年在4%以下。如果低於5%，面對銀行存款利率沒有競爭力。
這些不滿和激勵，似乎是監督所在，但把香港REIT打造成散戶和投資客賺快錢，炒作的對象，似乎是歧途。如果不走長遠回報，不做機構投資者市場，未來必定不樂觀。
這是高盛一份報告的觀點：預期至2010年，新加坡的房產基金市場規模仍會領先於香港。
TCI 突然醞釀發難 成功入閣
前文還在說，英國基金大鱷TCI入股領匯（0823HK）18%，4個月拿到8550元港幣的利息分紅，而且，這家兇猛的基金暫時還對進入董事會沒啥興致。
但2006年7月24日，消息就出來了：TCI正在醞釀一場針對領匯（0823HK）管理層的“政變”。一是要派員進入董事會，二是準備把主席鄭明訓趕下臺。結果只有一個：增加收益率。據消息人士指出，TCI不滿領匯（0823HK）改善資產回報的速度，對主席鄭明訓的表現更是滿腹怨言，據說，領匯高層也曾經多次婉拒TCI的入閣。據悉，TCI動手的時間大約是8月23日領匯基金持有人周年大會。
素來，對沖基金見錢眼開，雁過拔毛，絕對不會留戀任何東西，唯一愛好就是“現金”。也有俗話：對沖基金絕對不會和上市公司談戀愛。
TCI在領匯（0823HK）的沉默並不代表他開始嘗試談戀愛，而是他在等待發難的一刻。超過35%的回報夠不夠？見人見智，胃口不一，但肯定地說，TCI應該嗅到令他不安的氣味，他才開始早早動手。
另一位分析員則指出，倘若ＴＣＩ成功把鄭明訓“拉下馬”，會在社會上引起很大反映，擔心領匯此後大幅加租，最終可能迫使政府購入領匯基金單位，杜絕大幅加租的可能。
TCI只要糾集25%以上基金單位權益便可召開特別股東大會，借此提出動議撤換主席，雖然動議最後須經75%基金單位權益持有人通過，成功的機會甚微，但只要有關動議提出，會令香港政府恐慌，因為港府不會對政府資產大幅加租引起的社會矛盾坐視不理，也不會坐等海外過江龍把領匯（0823HK）“拆骨”，或者資產出售，這些可能，都會逼迫港府不能袖手旁觀，可能最後動用儲備，高價收購TCI手上的股權，如果結果這樣，那正中TCI下懷，投資收益大大超過拿利息。
新的一輪戰鬥即將開始，派現後的愉悅氣氛一下子沒有了。有分析員甚至猜測：領匯（0823HK）本身有2個軟肋，很可能被TCI拿捏住，製造事端，引起其他股東的不滿和失望，進而，打擊管理層，獲得大比例股權支持，改組董事會。
一是領匯旗下180個物業原來全部屬於政府房委會，不需要支付任何稅賦和費用，但領匯（0823HK）上市之後需要辦理產權轉讓手續，辦理之後就要向港府房委會支付支付的差餉及地租，這一部分的轉讓手續多多，據說要辦理到2008年中期才能全部完成，截至此次業績公佈，共轉讓84個商場權益，需要支付的差餉及地租為3900萬元。而，未來，全部商場轉讓完畢，每年這些差餉及地租高逾2億元，佔領匯目前的開支約15%。這一費用開支，在領匯（0823HK）報告中比較含糊，但絕對不能忽視，TCI拿來大做文章，股東和市場會有反映。
其次，領匯（0823HK）管理層費用也會成為TCI的話柄，有香港媒體報導：執行總裁蘇慶和年薪500萬元，上市4個月總共收了190.7萬薪津。讓外界有些狐疑，對於一個不斷壓低管理成本，維持經營收益的企業來說，這些收入的多少會成為導火線。
最後結果如何？其實都是雙刃劍，如果港府、領匯（0823HK）、或者其他，抵抗TCI成功，TCI敗退，只好大筆拋售走人，那領匯（0823HK）股價勢必大跌，股價低殘進入無人交易，沒人炒作地步，也是恐怖境地。
看起來，結果的好壞對領匯（0823HK）都有不利之處，這時，反觀TCI，他站在有利之處，進退自如，拿捏的極有分寸。
我們不得不說，在歐洲可以縱橫德國英國，TCI的確不是等閒之輩。
事情的變化超過了很多市場分析，7月26日上午傳出：領匯(0823HK)董事會與 TCI 達成和解協定，領匯董事會原則上已同意邀請 TCI 代表加入董事會，並于一周內公佈有關任命，交換條件是 TCI 需要取消撤換鄭明訓主席一職的動議。
領匯（0823.HK）7月 26日晚宣佈，委任TCI Asia董事何志安(John Ho)為非執行董事，27日生效。領匯表示，董事會內有投資者代表，是市場慣常的做法。
何志安是香港人，在外國讀書，英文名John Ho，同行評價他工作勤力，認真，為人低調。年僅30歲就做到TCI亞洲董事、主管TCI香港辦事處的何志安，曾任職芝加哥投資公司 Citadel Investment Group，以及全球性策略顧問公司Boston Consulting Group，也曾在澳洲悉尼新南威爾斯大學任職銀行及財務學院助理講師，在投資管理、全球房地產及物業行業擁有經驗。
據證券界透露，TCI近年在亞洲金融市場異常活躍，到處追逐股市熱浪，何志安的足跡遍佈中港外，2005年日本大升市時，他就在當地。他最近深入中國內地看樓盤，瞭解中國房地產市場。
何志安入局，令領匯董事會成員增至13人，儘管TCI已持18.35%領匯權益，但明顯還是氣勢單薄。
而且，根據公司章程，領匯（0823.HK）不能提出全面私有化，即使75 % 持有人同意清盤，資產也要公開拍賣。而且，如果持有物業，最少兩年才可出售；不能更改物業用途及重建。這些限制，對TCI是沒什麼好處的。
所以，領匯（0823.HK）高調入局董事會令外界狐疑：TCI在搞什麼鬼？難道他真的希望以董事身份撬動一個龐大機構？還是另有謀略？
7月29日，領匯基金作出上市以來最大幅度的加租行動，宣佈調高轄下58個停車場收費，接近一萬個月租車位的租金，平均加幅7%，最高加130元，9月1日生效。
領匯（0823.HK）高層對外界說這是以前的決定，和TCI入閣無關，但證券分析師連敬涵表示：之前領匯管理層經常因為社會團體的壓力而不敢加租，但現在有TCI成員入局，其最終目的是要提升在領匯的投資回報，會較少政治壓力影響，有助管理層執行加租的決心。
文章定位：
