2005年3月3日香港新鴻基地産(0016)公佈半年業績，這是多年的例牌菜，本來無甚驚喜，但一家地産公司半年純利暴漲95%，至55.49億港元，每股盈利2.31元。還是令外界一片譁然。
地産業再好也不會如此財富暴增，細看其財務報表，其實，新鴻基地産(0016)地産業務稅前收益約35.6億元，其他電訊、網路、酒店稅前利潤差不多12億元，這部分收益扣除開支有40億多，地産業務增長並不見多。
真正帶來爆發式增長的是新鴻基地産(0016)出售優質資産帶來的特殊收益，他賣出亞洲貨櫃碼頭57%權益，一口氣掙了14億。
說來，讓所有投資客笑，這筆投資的前後時間不到2個月，2004年11月15日投資6.85億，2004年1月4日出售碼頭所持權益，收入23億。這是一筆好買賣。
一個月後，香港新世界創建再度用類似招術，賣出同一碼頭其餘權益，獲利18億，其利用合約條款和投資“毒丸計劃”漂漂亮亮賺錢，而深諳買家內心的兇猛操作手法，也令這筆買賣變得生動而精彩，一個碼頭投資的傳奇故事誕生了。
一個碼頭 CSX要退出
故事的起因是2004年8月27日，來自美國的環球貨櫃碼頭有限公司 ( CSX World Terminals )要放盤出售在全球的17個碼頭及配套設施資産，這在香港引起了一場碼頭爭奪戰。
環球貨櫃碼頭有限公司 ( CSX World Terminals )的母公司CSX集團在美國北卡羅萊納州的夏洛特市，擁有美國東岸鐵路網路經營權，其營業收入8成來自鐵路，旗下的環球貨櫃碼頭有限公司 ( CSXWT )2003年營業額約3億美元，全球雇用1675人。據說帶給母公司每年5成利潤，號稱“碼頭點鈔機”。
投資碼頭和倉儲是穩健的策略，球貨櫃碼頭有限公司 ( CSXWT )把亞洲總部設在香港，投資中國的天津、青島、煙臺合資碼頭和韓國釜山新港；在香港則擁有葵湧三號碼頭、亞洲貨櫃碼頭 ( ACT) 和亞洲貨櫃物流中心( ATL) 和鹽田亞洲貨櫃物流中心倉儲專案，其餘大投資都在南美洲 (委內瑞拉)和加勒比海 (多明尼加)等地。
這些資産的價值不菲，動輒數億美元，其中最有價值的是香港葵湧港區的三號貨櫃碼頭及持有一定股權的亞洲貨櫃物流中心( ATL)。CSX World Termi-nals是葵湧第三號貨櫃碼頭的大股東，持股超過6成，新世界創建持股3成多，CSXWT並且持有亞洲貨櫃碼頭29.5%股權。
葵湧三號碼頭於1982年建成投産，至今已有23年時間，三號貨櫃碼頭岸線長三百零五米，在香港貨櫃港發展最高峰時，曾創出年處理貨櫃逾120萬箱的單一泊位最高吞吐量紀錄。與之配套的亞洲貨櫃物流中心ATL是亞洲唯一具備貨櫃整箱上落樓層運輸及裝卸功能的物流綜合大廈，被視爲亞洲第一整箱貨櫃物流中心。
香港的碼頭資産原來一直由CSX集團旗下的海陸聯運 (SeaLand) 經營，後因海陸聯運被全球最大的海運集團丹麥馬士基收購，CSXWT接手經營碼頭運營。
碼頭的生意當然是爲泊船服務，葵湧三號貨櫃碼頭曾經極爲繁忙，有兩大世界級客戶---南韓的韓進航運和全球最大的海運服務商丹麥馬士基，他們選擇三號貨櫃碼頭作爲東亞的一個據點，吞吐量占三號貨櫃碼頭的7成以上。2003年度碼頭處理134萬個標準箱，較2002年的137萬個，跌2%，這是來自沿海口岸的競爭威脅，但這些威脅依然不足爲懼。
最大的威脅是船公司自身的“變心”，2004年，韓進海運在2004年3月合約到期後不再續約，轉去香港國際貨櫃碼頭挂靠，這個大客戶被競爭對手撬走，令三號碼頭貨量驟降，生意頓失大額現金流。
屋漏更怕雨，馬士基海陸在2004年底約滿後，亦會離開三號碼頭。兩大客戶流失，三號碼頭收入基本無保障，必定虧損。據行業消息，2004年上半年，葵湧三號碼頭的收入已比上年同期急跌三至四成。
而促使美國投資者決定出手碼頭股權的深層原因是航運業的變革，國際海運行業爲增強競爭力，往往結成聯盟體或船舶艙位聯營共用，改變了過去單打獨鬥的營運方式，在碼頭挂靠時也依賴聯盟，單一泊位的經營方式顯然已過時。如果依靠價格優惠來吸引客戶，碼頭投資者的回報將大爲減少。
這使一個熱門碼頭變成了雞肋。CSXWT唯有考慮撤出市場，放盤求售。
新加坡PSA進軍香港 港資反擊
這是故事的引子，而後引出無數故事。
2004年9月初，6家財團進入環球貨櫃碼頭（CSXWT）旗下港口的競標圈，香港的和黃（013）、九倉（004）、招商局（144）、鄭裕彤控制的新世界創建（0659）、中遠太平洋（1199）及新加坡政府控股的新加坡港務局集團（PSA）展開爭逐。
其中最引人注目的是新創建，也持有三號碼頭三成股權，同時和CSXWT、置地、新鴻基地産等持有亞洲貨櫃碼頭（ACT），新創建占25%，ACT原持有九碼頭兩個泊位，近期已換取八號碼頭兩個泊位。
新創建在天津持有東方海陸集裝箱碼頭，在天津經營四個貨櫃泊位及一個煤泊位；又在廈門持有象嶼碼頭50%權益。新創建的碼頭業務，2004年上半年的經營純利達到1.0440億元。新創建一直希望增加碼頭數量，CSXWT出售碼頭，正符合新創建的擴展策略。但他明顯比對手要弱小。
到9月底，負責爲CSX放盤的美資花旗銀行對5、6家入圍競標企業不滿意，因爲
競投者都喜歡CSXWT的香港碼頭，對南美洲(委內瑞拉)和加勒比 海(多明尼加)，俄羅斯遠東地區東方港、澳洲的阿德雷德等地碼頭興趣不大，花旗說買家不能挑肥揀瘦，也不能只看香港業務。
2004年11月中遠太平洋與澳洲麥格理銀行已經退出CSXWT的競投，來自新加坡的新加坡港務局集團PSA呼聲很高，希望擠入香港，而多年來，新加坡和香港多年來一直在爲世界最大集裝箱貿易港的地位而激烈競爭，2003年，香港裝卸了2040萬個標準箱，蟬聯了這一寶座。現在兩個對手的火藥集中在這個碼頭上。
如果PSA競投CSXWT資産和入股ACT同時成功，將在香港占一席重要地位，這對相對壟斷的香港公司來說是引狼入室，這批公司攜手阻PSA于門外成爲默契，一時，香港航運業掀起了一場香港碼頭資産控股攻防戰。
外間普遍認爲CSXWT全部資産約值4至5億美元。PSA的可能出價介乎9億至12億美元。而和黃爲阻止國際頭號勁敵PSA深入自己香港基地，得到香港市場肥肉，出價也不惜一切。
新加坡港務局集團PSA爲進入香港，訂定了兩步戰略。首先，收購CSXWT資産，集團總裁鄭耀文親自督陣，要拿下這塊肥肉。鄭耀文曾任香港國際貨櫃碼頭（HIT）業務發展總經理，清楚香港市場情況。PSA向CSXWT保證，會全數收購其所有業務，包括毫無吸引力的加勒比海專案。他很看好得葵湧三號貨櫃碼頭和附設的亞洲貨櫃物流中心（ATL）。對CSXWT持股20%的亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）也興趣極濃。
亞洲貨櫃碼頭ACT的創始股東是新創建、新地、置地和環球貨櫃碼頭（CSX）四家，分別持有23%、28.5%、28.5%和20%的股權，新創建也出面爭奪CSXWT碼頭資産，新地是香港本地地産大戶，只有屬於怡和系的置地在新加坡上市，這裏有一個BUG。
PSA走第二步棋，積極主動向亞洲貨櫃碼頭有限公司ACT第二大股東香港置地示好，表示求購其手上持有的28.5%股權，出價六億元，並願意爲置地贖清一切與ACT有關的債務。
置地是英資怡和系下公司，1996年香港回歸前，怡和系的怡和太平洋、置地基建以青衣貨櫃集團名義，聯合海陸聯運、韓進海運，新鴻基地産等，以私人合約方式欲全取九號貨櫃碼頭專案，後中英聯絡小組中方代表嚴詞指出有“偷步”之嫌，雙方爲此展開一場爭拗，長期爭執後才解決。形成ACT 目前在八號碼頭西經營兩個泊位。嚴格來說，ACT還未正式開業，在此背景下，PSA用6億港元攻擊其軟肋，他們確信怡和系在新加坡上市的置地會拿錢走人。
這是毒招，如果PSA競投CSXWT資産成功，兼奪得置地手上股份，PSA將順利成爲ACT單一最大股東，持股58%，擁有八號西碼頭兩個泊位。同時控股葵湧三號碼頭，這時足以和和黃的HIT，九龍倉的現代貨箱碼頭分庭抗禮。
此時，對手瘋狂進攻，防禦者拼死抵抗，看起來，來犯者氣勢洶洶，但還是有軟肋，新加坡港務局集團PSA的收購行動雖然目標宏大，但最關鍵點取決於是否獲得CSXWT和花旗銀行的首肯，拿下CSXWT旗下碼頭資産，這決定了整個收購的命運。
而新加坡港務局集團PSA也做了最壞打算，如果CSXWT和花旗銀行不接受PSA的收購建議，那持有亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）28.5%的股權，也是不錯的結果，畢竟打開了進入香港的大門。
新鴻基地産玩轉新加坡港務局
在2004年12月下旬競標CSXWT揭幕前，有關亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）的股權爭奪成爲PSA是否成功的關鍵，誰來反擊，和黃？九倉？還是新創建？
2004年11月19日，一直默不作聲的第3大股東新鴻基地産（0016）突然發炮，表示決定行使優先購買權，出手收購置地手上亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）28.5%的股權，作價接近7億港元，新鴻基地産（0016）持有亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）57%權益，一舉擊碎新加坡港務局集團PSA的黃梁美夢。
當年亞洲貨櫃碼頭成立時爲穩定股東結構簽訂合約，若有股東希望出售手上權益，餘下股東有優先購買權。這一“毒丸”條款令外來購並者卻步，也給股東保衛自己的時間。亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）股東剩下三個：新創建、新地和環球貨櫃碼頭（CSX），各持有23%、57%、20%。
這一“奪命狠招”令新加坡港務局集團PSA幾乎陷於死地，因爲一旦新鴻基地産（0016）做到亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）大股東，根據亞洲貨櫃碼頭成立的條款，若有其他股東要準備出售股權，必需得到其餘股東批准，這也預示著，作爲大股東的新鴻基地産（0016）有權、有辦法可以影響CSXWT出售亞洲貨櫃碼頭ACT權益給誰。
新加坡港務局集團PSA陷入被動，要退損失更大，要進本錢越來越高，銳意進入香港的PSA無奈選擇了後者，2004年12月1日，新加坡港務集團 ( PSA )透露從新鴻基地産（0016）手上購得57%的亞洲貨櫃碼頭ACT股權，成爲碼頭單一最大股東。付出的成本是23億港元，是新鴻基地産（0016）從置地基建手上收購價7億元的2倍多。
這一漂亮的收購阻擊戰，令對手成本增加數倍，而且在短短20天，新鴻基地産（0016）獲得了14億投資純收益，利用股權協定，以來增持擡高談判籌碼，巧妙敲打外來收購者，就像誘惑已經咬餌的魚，這是一筆大快人心的利潤。
新世界創建再玩新加坡港務局
12月23日，噩耗再次出現，新鴻基地産(0016)表示，新創建集團(0659)與美國CSXWT行使股東優先購買權，向其收購亞洲貨櫃碼頭57%權益，交易完成後，新創建在亞洲貨櫃碼頭的持股量由23.34%，增至54%； CSXWT通過香港公司 ( CSXWTHK)增至46%，原來和PSA的交易再度擱淺。新加坡國際港務局在收購亞洲貨櫃碼頭股份的道路上第二次受到香港公司的猛烈狙擊。新加坡國際港務局拒絕對此發表任何評論。看來他真的氣瘋了。
更大的噩耗繼續來，在最後的CSXWT全球碼頭資産競標中，新加坡港務局集團PSA再次失利，輸給財雄勢大的沙烏地阿拉伯迪拜港口國際（DPI），阿拉伯人出價12億美元（93.6億元），CSX賣了個好價錢，痛失一度希望納入囊中的全球17個碼頭和相關資産。
戰局轉折，局勢完全不同，香港葵湧三號貨櫃碼頭和附設的亞洲貨櫃物流中心（ATL），以及亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）的新東家變成了迪拜港口國際（DPI），又是新加坡港務局PSA的對手。
對手上臺，第一個折騰的一定是競爭者，迪拜港口國際（DPI）間接持有亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）近20%股權。迪拜港口國際（DPI）更行使股東優先權，將新加坡港務局PSA擠出香港碼頭市場。交易完成後，新創建投入7.22億元，在亞洲貨櫃碼頭的持股量由23.34%，增至31.4%； CSX則斥資15.78億元購入39.1%股權，由20%，增至68.6%。
此時，新創建集團(0659) 和迪拜港口國際（DPI）行使優先購買權，以23億元價格購入新鴻基地産（0016）持有的亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT），2005年1月4日，新鴻基地産（0016）終於掙到14億現金。
新創建集團(0659) 和迪拜港口國際（DPI）變成合作者，原來爭奪CSXWT全球碼頭資産的競標者開始坐下來做股東，迪拜港口持有香港葵湧三號貨櫃碼頭66.6%權益，還有68.6%的亞洲貨櫃碼頭權益，新創建集團(0659)各持有三號貨櫃碼頭33.3%，亞洲貨櫃碼頭31.4%，比例相當。
他們是心照不宣的戰鬥者，2005年1月中旬，立志做大碼頭投資的新創建提出30億元全數收購迪拜港口國際（DPI）持有的亞洲貨櫃碼頭有限公司（ACT）68.6%股權。當然，迪拜港口國際（DPI）要做驕傲的勝利者，他拒絕給對手分享戰利品。
新加坡港務局30億奪得碼頭
到2005年2月7日，新創建集團(0659)宣佈全數出售在香港的碼頭資産，買家還是新加坡港務局PSA，新創建以19億港元出售亞洲貨櫃碼頭31.4%股權、股東貸款，同時以11億港元出售葵湧三號貨櫃碼頭33.34%股權。整個交易，新加坡港務局PSA要付出30億港元，新創建繼續保留亞洲貨櫃物流中心( ATL)55.67%股權。
這一戰役，新創建集團贏得更爲利落，出售碼頭爲新創建套現30億元，帶來18億港元收益，按照合約，碼頭的另一個股東迪拜港口國際（DPI）擁有優先權，也可以在2月4日後的一個月內提出以相同價格購入亞洲貨櫃碼頭權益，所以，不管誰買，18億一定落袋了。
這筆好買賣也惠及新創建大股東----持54%股權的新世界，將可分享18億利潤中的9.7億元，也可獲得30億現金收入中的16億元。
一個月後，迪拜港口國際（DPI）沒有行使優先購買權，新加坡港務局PSA以30億元向新創建(659)收購香港貨櫃碼頭權益的計畫終於完成，新創建賺取的十八億元順利落袋，而新加坡港務局也終於圓其進軍香港港口之夢。
一波三折的碼頭收購戰收場，將軍和士兵解甲，但費勁功夫攻佔了城池的新加坡港務局PSA並不樂觀，30億拿到2個碼頭部分權益，是否合適不得而知，香港貨櫃碼頭平均回報率只有10%，如今成本如此高，維持高收益的可能性很小。
而且，雖然香港出現了2個沒有港資背景的碼頭，但是否可以借此有作爲，很難預料。
但不同的觀點指出，新加坡港務局PSA經歷多次惡戰，費勁心血，散盡錢財才獲得2個碼頭，勢必全力拼搏，也許會動用其龐大的資源，在香港掀起價格惡戰，或引發新競爭。第一次進入香港市場的迪拜港口國際（DPI）也不會拒絕降低價格的吸引力，香港碼頭可能會因惡鬥而再起風波。
說來也滑稽，據一名航運分析員報告，2005年1月份葵湧三號貨櫃碼頭只處理了1萬個標準箱，於全盛時期，三號貨櫃碼頭每月可處理10萬個標準箱。亞洲貨櫃碼頭由2004年中落成至今，仍未處理過一個貨櫃，仍處於虧損狀態。
80天獲得32億純利
從2004年11月20日，新鴻基地産開始折騰新加坡港務局PSA，到2005年2月7日，新創建終於決定把碼頭資産賣給新加坡港務局PSA，前後大約80天，一次碼頭的投資讓2個香港地産類上市公司獲得了32億純利，這是一次好買賣。
這也是一個機會難得的投資案例，讓外界清晰瞭解整個投資的全貌，瞭解大型投資專案中維護股東利益合約的條款設置是多麽重要，在面對外來收購強敵，這些法律文件足以致強敵於死地，擡高購並成本，猛敲“竹杠”，同時，可以坐待漁利，如果購並者還是強力奪取，可以借條款和股東合作，大傷敵人筋骨，損其心血。
而對於兩個香港上市公司來說，他們演繹了絕佳的投資行動，這是多元化投資案例的經典之作。
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