大樓公設比簡述＠C 3方的建築空間｜PChome Online 個人新聞台

2008-01-07 23:36:29| 人氣1,801| 回應4 | 上一篇 | 下一篇

大樓公設比簡述

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一般大樓的公設比只有一個數字，例如：公設比30％，這個數字是一個折衷的數字，裡頭包含所有住戶必須分攤的大公和小公，但不包含建設公司所吸收的剩餘面積，通常大樓個案控制的公設比約為25～35％之間，視案子規劃內容而定，但若實際規劃上必須超出這個範圍，超出的部分就由建設公司吸收，因為過高的公設表示賣相較差，當然功力越高的建商吸收的數字越低。
96年以後的新案場因法規規定2座樓梯後，雙併的產品幾乎消失了，取而代之的是4～6併的產品，這樣一來小公就會增加，所以目前雙併或三併尚未賣完的產品應該會粉搶手。

大公：指的是公共門廳、交誼廳、會議室、圖書視聽室........，地下室機房空間和車道，一般簡易計算一個車位所扣除的公共面積為15~18坪左右，所以車位才會那麼貴，尤其是平面車位，所以地下室的面積是扣除所有車位所概括負擔的面積(包含車道)後才均攤給所有住戶。
小公：指的是各棟樓(ABCD.....棟)當樓層的電梯、樓梯及排煙室，因為各棟樓的規劃不盡相同，因此這部分小公是各棟自行均攤。

大公加小公的面積＝公設
假設公設比為30％
室內面積＝A
陽台面積＝A*10％
銷售面積＝SA

速算計算式：A*1.1/0.7＝SA →*1.1表示是室內+陽台的面積、/0.7表示公設比為30％

簡單的說，每一戶的室內面積是固定的(當然各戶大小有所不同)，經過上列公式推算出每一戶的銷售面積，全部可銷售面積加起來要儘量趨近於總營建面積(總成本)，若有多餘的部分則是上面所說的建設公司必須吸收的。

市場個案的建商是利潤最大獲益者，以大樓個案為例，假設一棟大樓平均100戶，一戶平均35坪，每一銷售坪建設公司淨賺2～3萬不等，利潤自己算！記得喔！35坪是銷售面積哦！你的室內面積只有35*0.7/1.1＝22.27坪(難怪像鴿子籠！)

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台長： AGI