在面對房屋查封的情況時，了解如何有效地解除查封是至關重要的。
法院查封通常是因為房屋所有者未能償還債務，如銀行房貸、銀行信貸、稅金或其他貸款與財務義務，導致債權人向法院申請強制執行，法院依法限制房屋的處分權。
一旦房屋被查封，所有權人將無法處分或轉移該不動產。但即使在這種情況下，仍有方法可以將查封解套嗎？該如何保護您的資產不被法拍呢？
什麼是房屋查封？
房屋查封是一種法律程序，當債務人未能按時償還債務時，債權人可以透過法院的協助，限制債務人處分其名下的不動產，以確保債權人的權益。
在查封過程中，法院會發出禁止債務人出售或轉讓該不動產的命令。這個過程通常是在法拍，即法院拍賣債務人財產以償還債務的程序之前進行。
查封一旦生效，債務人將無法對被查封的財產進行任何形式的處分、移轉被查封的財產，直到債務得到解決或法院作出進一步的裁定。
這個程序是債務執行過程中的重要一環，旨在防止債務人在債務未清之前，擅自減少可供償還債務的財產，保障債權人的債權在未來能夠被償還。
房屋被查封的原因？
不動產不會無緣無故被查封，不動產被查封通常是由於所有權人的債務問題而引起的，債權人收不到錢所以跟法院聲請查封，所以債務人得用法拍的方式來償還債務。
以下是一些常見的房屋被查封的原因：
- 未還房貸或抵押貸款：房屋所有者未能按時支付抵押貸款或其他房屋貸款，導致抵押人或貸款人向法院提起訴訟，並最終導致房屋被查封以執行債務。
- 未繳稅費：房屋所有者未能按時支付房產稅或其他相關稅費，可能導致政府機構對房屋採取查封措施。
- 法律訴訟或債務問題：房屋所有者涉及法律訴訟或債務糾紛，最終導致法院下令查封房屋，以保護債權人的權益或執行法律判決。
- 房屋所有權爭議：例如，在離婚、繼承或其他房產分配方面出現爭議，可能導致房屋被查封直至爭議解決。
- 交易糾紛：房屋交易過程中出現問題，如一房多賣或其他糾紛，可能導致買家或其他相關方向法院申請查封以保護其權益。
房屋被查封能還住嗎？
可以！
房屋被查封後仍可繼續居住，但具體情況取決於相關法律和查封的原因。
一般情況如下：
- 暫時性居住：在房屋被查封後，如果沒有其他法律限制，債務人通常可以繼續在房屋內居住，直到法院下達強制執行的裁決或房屋被拍賣。
- 租約：如果房屋出租給租戶，通常情況下，租戶可以繼續在房屋內居住，直到租賃協議到期或根據法律程序進行終止。
- 法院裁定：在某些情況下，法院可能會根據特定情況下的實際情況，裁定允許房屋的債務人或租戶繼續居住一段時間，以便尋找新的居住安排。
然而，這並不適用於所有情況，特別是如果房屋的狀態對公共安全構成威脅，或者有其他嚴重的法律問題，可能會導致債務人或租戶被要求立即搬離。
從房屋被查封到可能進行法拍的過程，大約需要1到2個月的時間。這段期間內，債權人會向法院提出強制執行的申請，法院在裁定後會派人前往房屋所在地貼上封條，隨後房屋會進入估價階段，最終進行法拍。
房屋查封的流程
聲請法院強制執行：
債權人準備相關資料、地政資料謄本後，向法院申請強制執行
一般來說，債權人必須取得法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義，才能向地方法院的民事執行處聲請強制執行，聲請強制執行時，要先繳納千分之8的執行費。
債權人必須取得公權力背書的資料，也就是執行名義，才能開始法拍程序。
貼法院查封封條：
通知地政機關行查封登記，並進行房屋現場查封
法院接受聲請後，會先去函查封物當地的地政事務所，做查封登記。並讓書記官以及債權人（債主）到現場確認房屋狀況，並進行現場查封。
查封生效後，房屋所有權人（也就是債務人、原屋主）便失去自由處分、變賣、轉移房屋的權利。但不論是自住或是租賃，房子被查封後仍可繼續居住，直到法拍結束點交時才有可能須要遷出。
進行不動產鑑價及詢問底價：
由不動產估價師鑑價後，債權人與債務人再提出意見
法院會指定鑑價公司前往鑑價，估計出房屋的合理價格。法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見，當作首次拍賣的底價參考。
要特別注意的是，最後定出的拍賣底價，通常會遠低於市價，因此會建議債務人和債權人協商，在查封階段就延緩查封或撤銷查封。
進入正式拍賣、拍賣公告
將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告，讓想買法拍屋的投資人可以在「司法院法拍公告查詢系統」查詢法拍屋資料。
法院拍賣：
最多可拍四次，可經過三次減價程序，每次最多減兩成
法拍屋拍賣過程中如果成功拍定，就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價，就是流標，要再進行下一次拍賣。一棟法拍屋總共可以拍賣四次。
法拍流標後每一次拍賣最高可減價20%，因此第二次拍賣最低價即是原底價八折，第三次拍賣最低是原底價六四折。
第四次拍賣稱為特別拍賣，如果三拍後債權人不願意直接承受法拍屋（取得房屋所有權），就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋求買受人。
三個月期間內，債權人可以再要求減價拍賣，或是直接承受。
三個月期滿，若還是沒能成功拍定，也沒由債權人承受，就視為撤回強制執行，不繼續進行以下程序。
通知行使優先承買權、權利移轉
法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人，可以依照拍定條件優先承買。若無，就直接將所有權轉移給得標人（或承受人），並去函地政事務所塗銷查封登記。
點交
如果被法拍不動產依然被占有，得標人可向法院要求點交。
但也有不能點交的情形：
其他承租人佔有：如果房屋目前被其他租戶租賃並居住，那麼得標人可能無法立即獲得物業的實際控制權。 在這種情況下，得標人可能需要透過合法手段終止租約或與承租人達成協議，以便獲得房屋的控制權。
租約保護：依據民法「買賣不破租賃」，即使房屋所有權轉移，承租人只要繼續繳納租金，租戶仍有權根據原有租約繼續居住。
法律程序：在某些情況下，得標人可能需要通過法律程序，例如租約終止程序或驅逐程序，來解決與承租人之間的問題，以便獲得房屋的實際控制權。
分配價金、發款
法拍所得款項會依照法定的優先順序進行分配，具體包括以下幾個步驟：
支付法拍程序費用：包括拍賣費、法院費用、律師費等。
依照法定優先順序分配：剩餘的款項會依照法定的優先順序分配給各個債權人。
返還給債務人：法拍分配後剩餘的部分通常會返還給債務人。
這樣的查封流程前前後後大約會需要1-2個月時間，也就是說如果想繼續住在被查封的房屋下，你僅有1-2個月的時間，一旦點交之後就必須搬走。
房屋查封解套QA
房屋查封後可以買賣嗎？
在不動產被查封後，通常是不能進行買賣的。
查封是一種法律行為，用以保障債權人的利益，防止債務人轉移財產逃避債務。一旦不動產被查封，所有關於該不動產的買賣、贈與、抵押等交易都將被暫停。
如果沒辦法馬上賣房屋或還清貸款時，建議債務人在房屋鑑價階段之前，確認無法與債權人協商延緩查封或撤銷查封後，盡快找尋專業代書協助撤銷查封以保住房屋或不動產。
如何撤銷房屋查封？
在面對房屋查封的困境時，了解您的選項和權利是至關重要的。根據《強制執行法》第58條，債務人在房屋被正式拍賣前有機會撤銷查封。這條法律條文為債務人提供了一線希望，讓他們有可能保留自己的家園。
- 與債權人協商如何處理債務：無論債權人是銀行還是私人，只要雙方能夠達成協議，債務人就有可能通過還清約定金額或全數償還債務來撤銷查封。
- 利用房貸進行負債整合：這種方法允許債務人通過房貸轉貸來解決債務問題，這樣既可以滿足債權人的要求，也可以減輕債務人的負擔。
- 協商以正常管道賣屋：在前兩個辦法中，目標都是為了留下自己的不動產；如果債務人無法通過上述方法解決問題，他們還可以嘗試通過正常管道出售房屋。這可能不是最理想的選擇，但至少可以在不損害債務人其他財產的情況下，解決當前的財務困境。
就像前面所提到的，法拍後的房屋金額會低很多，而且拍賣要花費一段時間，對債務人及債權人都沒有好處，可以說是不得已才會選擇走的路。
所以要是可以雙方協商透過正常管道賣屋，不僅時間會快上許多，而且還能償還更多金額。
然而，這個方法會增加債權人的風險，像是銀行這類機構未必會接受，會覺得既然如此為什麼不要當初就選擇賣屋？所以要有跟銀行斡旋的心理準備。
首先，與債權人進行協商是關鍵，如果能夠達成還款協議，債權人可能會同意撤銷查封。因此，你必須拿出相對應的誠意，讓債權人知道您是真的有心想償還債務。
如何爭取撤銷查封登記？
根據強制執行法§58第二項：「查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。 拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」
房屋查封是許多債務人可能面臨的困境，但即使在這種情況下，也有多種策略可以採取來解除查封，那麼該怎麼做？
以下是三種常見的解除房屋查封的方法：
債務協商和解：
與債權人進行協商是解決問題的第一步。
這包括重新安排還款計劃、提供其他形式的擔保品，或者支付欠款。這種方法的成功往往取決於債務人與債權人之間的溝通和信任。
以正常程序售屋：
由於法拍屋的成交價大約在市值4-6成左右，對債務人跟債權人來說都不是好事。
另一種選擇是通過正常的市場流程出售房屋，而不是通過法拍。這樣做通常可以獲得更高的價格，從而更有可能清償債務。
這需要債權人的同意，但如果可以達成協議，會是一個雙贏的解決方案。
尋求專業代書協助：
如果以上兩種方法債權人都不同意，而你也不想把房子賣掉，尋求專業代書的協助是一個可行的選擇。請他們代墊款項再做後續償還，幫助債務人找到解決問題的方法。
撤銷查封登記大約需要多少時間？
在不動產交易或財產權利受到限制時，撤銷查封登記是一個重要的法律程序。
經過以上程序，如果債權人同意撤銷查封，並且法院收到撤銷聲請後，法院會寄出公文到地政機關，委請他們將限制登記移除。整個處理時程通常需要3-7個工作天。
協助撤銷查封拍賣應備文件：
- 房屋土地權狀正本
- 個人戶籍謄本1份
- 印鑑章及印鑑證明3份
- 身分證
- 自然人憑證
- 協助配合法院閱卷
這些文件對於確認身份、權利和法律程序的正確性至關重要。在這個過程中，債務人或代理人必須與債權人、法院和地政機關保持密切的溝通，以確保所有步驟都能夠順利進行。
解除房屋查封可能是一個複雜又耗時的過程，但通過了解以上的選項和採取適當的行動，您可以有效地保護您的資產並避免不必要的損失。
撤銷查封登記不僅是解除財產上的限制，也是保護債務人權益的法律手段。
如果您對撤銷查封登記的流程或時間有更多疑問，建議尋求專業法律顧問的協助，以獲得更詳細和個別化的指導。
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