中國海南省2018年房地產開局量跌價漲─逆市調控
縱觀2018開局的中國房產市場，相關政策正處於發展中的十字路口，多數城市已經出現房地產定向“鬆綁”的現象，蘭州率先打響了樓市“解綁”的槍聲，之後，近14個城市開啟寬鬆政策，最明顯的共同點是一般為二三線城市，80%以上的政策條款都是針對人才引進的寬鬆政策條款，不過有人認為，這些城市“搶人”動作實質上都是在為樓市解綁。
在這片熱潮中，有一個地方逆向調整，出臺了史上最嚴調控政策，這個省份就是海南，據統計，2018年1月，海南就迎來了3次大的房地產調控：
1月4日，史上最嚴苛的土地管理措施出臺。之後，海南又陸續發佈了關於土地調控的若干意見，可想而知，海南房地產調控思路已經發生了改變，不再單純從調控房價上入手了，從供給方面採取措施，所以如何提高土地利用率，調控土地以減弱對房地產的依賴是海南今後的重點工作內容之一。
1月17日，國家海洋局出臺“史上最嚴圍填海管控措施”，從1月5日起，海南省還“雙暫停”了恒大海花島、萬寧的日月灣、文昌魯能山海天、昌江棋子灣、三亞鳳凰島等大型旅遊地產項目的運營和建設，可預見的是，海南海景房房源供應也會逐漸減少，乃至稀缺。
1月23日，海南將嚴厲打擊外來人員私下購買宅基地，禁止在農村搞變相房地產開發！
2018年海南對房地產定出“一增一降”的工作目標，力爭房地產開發投資同比增長約10%，商品房銷售面積同比下降10%左右，逐步保持合理銷售規模。可以看出，2018年海南房地產的關鍵字是穩樓市、穩價量。而這三次調控的核心都是針對土地，調控力度空前，表明了政府對海南樓市調控的決心。
二、海南土地市場
既然我們都知道，2018海南樓市調控的重點就是土地，自然土地的供應也是受到了極大限制的。
回顧1月份的土地資料，海南僅有三亞三宗用地供應，面積總共約為35.8公頃，產權年限均為50年，而其他市縣無供應。
1月，共計有48宗土地成交，文昌市占比44%，三亞市15%，陵水市11%，海口僅劃撥一宗機關團體用地。在土地用途上，也是延續了上次我們預測的：基本都是用於城市基礎設施的建設。
1月成交的48宗土地中，總面積約13110畝，公共設施用地共占比約66%，公路用地占比約25%，住宅用地占比約5%，可見公共設施用地與公路用地面積占了大半成交土地面積，同時，為了保障基本的房源供應，住宅用地仍然佔據一定比重。
可以預見到的是：在“雙暫停”政策的持續深化、土地調控措施加碼的情況下，今後公共設施用地會持續增加，說明海南將更加注重於生態保護，有著重發展基礎設施建設的趨勢，表明海南在不斷提高居民生活品質，逐步完成量變到質變的轉型，全力打造國際旅遊島的決心。
在這樣的土地供應計畫下，商品房市場也是受到了很大的影響。但由於一月份商品房市場大部分數據暫缺，我們只能結合2017年資料根據趨勢進行綜合分析。
三、海南商品房市場
依據往年的資料，1月份海南進入了房地產的銷售旺季，但在2017年多項政策的衝擊下，全國一線城市房價普遍是下跌的趨勢，但由於政策的溢出作用，先受惠的是一線的大城市，因而海口還可能會持續小段時間的漲幅，現漲幅趨勢逐漸變小，趨於穩定。
可以看出海南商品房銷售面積呈現下降的趨勢，銷售均價呈現上漲的趨勢。主要原因，第一個是進入海南傳統旅遊旺季，遊客和“候鳥”數量增加，購房需求加大，銷售價格有所上漲。第二個是當前海南商品住宅庫存較少，助推房價上漲。
經歷2017年的漲幅後，海口商品房銷售面積出現持平趨勢，海口商品房銷售均價雖然小幅的波動，但基本也是處於平穩的。
相比於海口，三亞呈線性增長，瓊海、澄邁、萬甯、陵水等周邊城市則呈現出較大幅度的增長趨勢，另外，融360監測資料顯示，1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，同比上漲21.75%。專家認為，2018年房貸利率將會保持上漲，大體上漲幅度呈遞減趨勢。
具體來看，2018年1月，在全國35個城市533家銀行中，有73家銀行首套房貸款利率上升，10家銀行首套房貸款利率下降，441家銀行首套房貸款利率與上月持平。1月共有37家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業務，較2017年12月減少10家銀行分(支)行。
2018年房貸利率將會保持上漲，幅度受經濟市場中綜合因素影響較大，大體上漲幅度呈遞減趨勢，同時市場中房貸需求增量亦呈遞減趨勢，導致購房成本上升。
可以預見到的是：隨著未來政策性居住用房將增多，加上租賃市場的開放及發展，觀念的轉變將使得解決住房問題的途徑更加多樣化，存在部分剛性購房需求轉變為彈性需求，轉而通過租房來代替購房。
(來源：2018年3月14日-中國財經)
中國海南省房地產業發展格局
《中共中央、國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（簡稱“《指導意見》”）指出，實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，人均城鎮工礦用地和單位國內生產總值建設用地使用面積穩步下降。海南應建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落。
嚴防樓市過熱
《指導意見》指出，海南應建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落。要制定預案，穩定市場預期，堅決防範炒房炒地投機行為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，海南在全國屬於優勢旅遊市場，地產市場同樣受捧。因此，要防範樓市炒作，嚴管購房市場，防範各類投資投機需求進入。
“地產調控已是全國一盤棋。調控縱深向三四線城市和縣級城市延伸，穩定房價的措施比以往強力。”海南某房企負責人陳路表示。
2017年，海南省政府工作報告指出，鞏固“兩個暫停”政策成果，建立房地產長效調控機制，推動房地產去庫存、調結構、提品質，引導發展高端地產，促進房地產市場平穩健康發展。
2017年4月14日，海南省多部門聯合下發《關於限制購買多套商品住宅的通知》，從當日起，在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。
2018年，海南省政府工作報告措辭則更為嚴厲，稱“決不讓海南變成房地產加工廠，以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。”2018年3月，海南出臺新規，3月30日後購買的住房，在取得不動產權證之日起，5年內不得轉讓。
陳路表示，2017年以後，海南施行的調控政策，既體現了中央對於房地產市場調控的總體要求，也防止投資型需求快速上升。“特別是近年來，一些地方通過填海、占地等形式開發樓盤，破壞生態，破壞了樓市整體平穩。”
“以往出臺涉及海南的利好政策，往往出現‘春江水暖房先知’。”長期深度跟蹤海南樓市的丁周（化名）4月15日對中國證券報記者表示。
2009年12月31日，國務院發佈《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》。統計資料顯示，該意見公佈後，短短5天，海南全省商品房交易金額達171.12億元，超過2008年海南全省商品房交易總額。“一個月內，海南多地房價飆升。”丁周稱。
“1993年海南樓市泡沫破裂，對整個海南房地產打擊較大。到了2010年，國際旅遊島建設提升到國家的戰略層面上，開發商也有了信心。”陳路回憶說。
為消化庫存，防止房價過快上漲。海南於2010年1月到4月暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發專案。當年10月，海口和三亞相繼出臺“限購令”，並出臺配套的差別化信貸政策。
相關資料顯示，2010年，海南多個縣市房地產開發投資呈倍數增長，文昌市增長1.69倍，屯昌縣增長6.5倍，定安縣增長3.2倍，瓊中縣增長2.4倍，澄邁縣增長6.1倍，儋州市增長3.0倍，樂東縣增長1.8倍。
根據海南省統計局資料，2010年全年，海南完成房地產開發投資467.87億元，同比增長62.5%；商品住宅完成投資417.11億元，同比增長59.3%。另外，2010年全年，海南商品房銷售面積854.73萬平方米，同比增長52.3%，商品房銷售額746.61億元，同比增長112.4%。得益於房地產行業的強勁助推，海南2010年全年實現地區生產總值2052.12億元，比上年增長15.8%。
嚴躍進認為，結合歷史經驗，海南後續的調控或會更加嚴厲，目的就是防止房價大起大落。
房企儲備土地
從目前情況看，諸多一線房企在海南儲備了土地資源。
2017年業績報告顯示，恒大在海南區域共有16個專案。其中，海口11個專案，三亞2個專案，其他區域3個專案。16個專案土地原值為161.7億元，土地總面積達1709.1萬平方米。
截至2017年底，雅居樂在海南擁有4個項目，占地總面積為1163萬平方米。碧桂園（港股02007）在海南區域的總可售建築面積為512萬平方米。融創中國（港股01918）在海南區域的總建築面積為401.66萬平方米，富力地產（港股02777）權益可售總建築面積為305.6萬平方米。
A股上市公司方面，海南橡膠控股股東海南農墾集團以及另一家上市公司羅牛山擁有大量農業用地儲備。
券商分析人士表示，《指導意見》強調，將在海南全省統籌推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。相關公司土地使用權重估價值將得以提升。
而一些企業也加強醫療、養老方面的地產佈局。近日，由中國人壽（港股02628）與海南省發展控股有限公司聯合成立的國壽海控（海南）健康投資有限公司，競得位於海南博鼇樂城國際醫療旅遊先行區的某地塊。中國人壽表示，該地塊將打造成為具備中國中醫特色和國際精准醫療先進性的健康養老示範中心。
中國恒大（港股03333）則早在2015年就拿下位於海南博鼇樂城國際醫療旅遊先行區的相關地塊。今年2月底，位於該先行區的博鼇恒大國際醫院正式投入運營。
企業紛入海南市場的端倪由來已久。2007年，夏輝大學畢業進入北京一家從事房地產經紀、樓盤推廣的專業網站，從事市場運營工作。2010年，他主動申請開拓網站的海南區域業務。當時，不少內地地產商進入海南大施拳腳。“那時，我們每週一沙龍，一月一論壇。來的企業五花八門。”夏輝表示。
在海南建設國際旅遊島政策刺激下，開發商簇擁進入海南市場，房地產新開工項目不斷增加。海南省統計局資料顯示，2010年全省有工作量的房地產開發企業545家，比2009年增加140家。全省房地產開工項目580個，比2009年增加155個。
紛至遝來的開發商，大量開發的樓盤，令海南樓市去庫存的目光瞄準全國。
在北京從事多年服裝批發生意的肖豔夫婦2017年初加入“候鳥”大軍，在陵水購買了一套碧桂園開發的精裝修兩居。“當時看中這個樓盤，是附近有北京某三甲醫院的分院，其他配套也比較完善。”肖豔坦言，其所從事的服裝行業屬於疏解非首都功能的重點行業。“在海南置業，也是未來轉移自己生意的一個選項。”
“目前來看，更多地還是季節性居住、旅遊居住、出租和投資。”陳路則表示，“像肖豔夫婦這樣的購買海南房子，並在海南發展的比較少。”
推行租售並舉
《指導意見》指出，海南可建立閒置房屋盤活利用機制，鼓勵發展度假民宿等新型租賃業態。
而針對人才引進，《指導意見》指出，將出臺專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫、社保、子女教育等問題。
2018年海南政府工作報告則指出，將調整優化產品、區域、租售結構，居民保障性需求由政府來保障，改善性需求由市場調節，投資性需求靠制度限制，建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
陳路認為，未來開發商可多打人才牌。“《指導意見》對人才的相關措施很多，提出要解決住房問題。”
《指導意見》指出，創新“候鳥型”人才引進和使用機制，設立“候鳥”人才工作站，允許內地國企、事業單位的專業技術和管理人才按規定在海南兼職兼薪、按勞取酬。
陳路認為，相關房企可在海南相關城市佈局“長租公寓”、“人才公寓”等形態，解決人才流動的短期居住。
嚴躍進則表示，人才引進並非一朝一夕之功，應注重先解決交通配套和產業轉移方面的問題，再通過解決住房、戶口等問題，有序引導人才流動。
中國（海南）改革發展研究院院長遲福林近日在接受媒體專訪時指出，海南房地產絕不能再炒“短期”。要推動海南房地產的健康持續發展，加快房地產轉型：一是推動房地產由資本導向型向消費導向型轉變。二是推動房地產由投機型向服務型轉變，大力發展旅遊、健康、養老服務型地產，完善醫療保健、生活配套服務，提升房地產的品質。三是大力發展租賃市場，建立多元化住房供給體系，由地方政府保障百姓住房基本需求，推動房地產健康持續發展。
為此，海南省各級政府動作不斷。近日，三亞市相關負責人透露，三亞正規劃建設1萬套人才周轉房，以房子吸引各類人才到三亞創新創業，同時不斷完善人才落戶、安居、社保、醫療、子女入學等各類配套政策，解決各類人才的後顧之憂。
海南3月31日出臺政策，將從全省層面開發面向本地居民的限售商品住房和共有產權住房。根據海南省多個部門近日聯合發佈的《關於進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》，海南將繼續通過發展公共租賃住房、共有產權住房，以及實施棚戶區改造，滿足本地困難群眾基本住房需求；發展住房租賃市場，建立租購並舉的住房制度，滿足省內外居民的租賃住房需求；有序開發商品住宅，促進房地產業轉型發展。
(來源：中國證券報-中證網 2018-04-16 )
中國海南省房市泡沫的趨勢
“對違法違規的房地產開發企業、仲介機構及其從業人員要依法依規給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場。”
在海南建省辦特區30周年大會結束三天后，4月16日，海南省住建廳火速發佈《關於進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，措辭嚴厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”，並要求，“傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。”
海南日前獲得中央政策“大禮包”，中央明確表示支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南探索建設自由貿易港。消息公佈後，對海南樓市的關注度快速升溫。
面對可能被再次點燃的海南房價，海南省住建廳在通知中提出明確預警，“防止炒作和哄抬房價”，並要求，銷售資料每日一報，“海南省住建廳匯總後將及時上報省政府。”
嚴陣以待
“現在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了。”在海口非限購區域的西海岸，某樓盤銷售人員告訴《中國新聞週刊》記者。
這個樓盤所在區域靠近海口市政府，屬於重點建設的城市新區。一個月前，當記者來到售樓處時，兩居、三居可選餘地還很大，均價在每平方米21000左右。銷售人員很含蓄的表示：“四月以後肯定就不是這個價格了。”而現在，該樓盤在售房網站上的價格顯示，均價24000元。
在三亞，《中國新聞週刊》記者查閱房產網站發現，市區在售樓盤不多，每平方米均價直逼4萬元。
對於政策利好帶來的房價上漲預期，海南房管部門其實早有準備。在今年3月底，海南已經未雨綢繆，提前升級調控政策。
海南省住建廳等部門3月30日聯合下發《關於做好穩定房地產市場工作的通知》（又稱“房八條”），尤其針對非本省戶籍購房者，大大提高了購房門檻，壓縮炒房套利空間。
“房八條”規定，非海南本省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買1套住房，且首付比例不低於七成。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。
除了加碼限購政策之外，對“限售”也進行了加碼，在3月30日之後購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。
不過，重大政策利好的預期早就開始傳導到房價上。4月18日，國家統計局發佈了2018年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計資料。資料顯示，海口新建商品住宅銷售價格環比上漲2.1%，漲幅排名第一。
近幾年，隨著“候鳥式養老”群體的出現，越來越多來自全國各地的人選擇在海南養老和度假，再次助推了海南房地產新一輪上漲行情。
對於這種新趨勢，海南省住建廳對《中國新聞週刊》表示，“海南作為國際旅遊島，熱情歡迎國內外人士前來旅遊度假和養生。”
但這並不意味著，度假和養生，與買房直接劃上等號。海南省住建廳也表示，針對解決島外人士前來旅遊度假和養生的居住需求方面，“將逐步引導通過酒店賓館、鄉村民宿、住房租賃等各類經營性住房解決，嚴格控制商品住宅的開發規模。”
在具體的市場引導上，將會兼顧島外與島內兩個市場，逐步實行“雙軌制”。
海南省住建廳對《中國新聞週刊》解釋，未來，島內市場將通過完善住房保障和供應體系，發展公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房，以及實施棚戶區改造等，多管道解決本地居民住房問題，使本地居民有更多獲得感、幸福感、安全感。
面對島外需求，將繼續實施“兩個暫停”政策，高品質開發面向島外居民的商品住宅，滿足島外享受性住房需求，並繼續實施限購、限貸等調控政策，有效遏制各類投機投資性購房需求。
不會重蹈覆轍
在海南30年發展歷史上，房地產過度投機和“房地產泡沫”破裂，曾經給海南帶來過沉重的代價。
1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。
一座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司，這是上世紀90年代海南房地產頂峰時的情景。
1993年6月，中央治理經濟過熱，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。由於受房地產泡沫破滅的影響，海南經濟跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南，變成了連續三年名列全國倒數。
“海南房地產的教訓不能忘。”2017年，國務院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上，重提這段對海南帶來沉重代價的階段。
“海南房價頂峰時達到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成最壞的資產。”仇保興說，海南處理爛尾樓前後用了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完。在他看來，當時的教訓，對於當前的房地產市場仍具有參照價值。
投資過度熱衷於資金快進快出的房地產，地方財政過度依賴土地財政，就像一個難以根治的頑疾，困擾很多地方，海南也不例外。
“減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示，房地產對海南經濟貢獻很大，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。
儘管島外人到海南購房的熱情越來越高，但在海南省住建廳看來，如今海南的房地產業不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍，原因在於，支撐房價上漲的動因和條件都發生了根本變化。
海南住建廳告訴《中國新聞週刊》，這種判斷基於幾個方面：
一是海南生態資源得天獨厚，生態環境不斷改善，經濟社會穩步發展，配套設施逐步完善，發展情景不斷向好，這些都將有力支撐海南房地產業發展。
二是當前的海南房地產有實實在在的市場需求作為支撐，在海南實施限購、限貸、限轉讓等嚴控措施的情況下，仍有大量島外人士前來購房，與上世紀90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。
三是海南省商品房預售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂後方可預售，有實實在在的建設投入，金融和社會風險大幅降低，顯然有異於上世紀90年代“炒賣樓花”的發展模式。
四是海南經濟發展實力顯著增強，應對風險的能力不斷提高，能有效應對短期突發的市場風險，保持房地產平穩健康發展。
擺脫“房地產依賴”
海南省住建廳在接受《中國新聞週刊》採訪時表示，海南未來對房地產的總體調控思路是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以“壯士斷腕”的決心調控房地產業，減小海南省經濟對房地產的依賴，決不能成為房地產的“加工廠”。
不過，和不少地方的通病一樣，海南的地方經濟發展模式，依然沒有擺脫對房地產過度依賴。
“海南經濟發展嚴重依賴房地產的現狀還未實現根本轉變，短期依賴房地產的現象依然存在。”海南住建廳告訴《中國新聞週刊》，要擺正房地產在海南產業中的位置，從根本上，需要大力調整產業結構，加快培育能替代房地產的支柱產業，降低房地產業在GDP增長、地方財政收入中的比重。
控制和降低房地產在GDP中的比重後，如何彌補嚴控房地產給海南經濟帶來的缺口？海南省省長沈曉明認為，海南經濟的出路在於“兩條腿”走路：一方面，今後海南要大力發展旅遊業、熱帶特色高效農業、互聯網產業等12個重點產業；另一方面，要大力提高消費在經濟發展中的比重，利用好國際旅遊島的離島免稅政策。
“房地產過度依賴”，還會帶來更嚴重的問題。近年來，眾多房地產企業爭相進入海南投資建設，許多房企在海南掀起“圈地運動”，手握大量土地。在可利用土地越來越少的情況下，海南甚至出現“向海要地”、填海造陸的新問題。
生態保護和房地產開發的矛盾也越來越突出。2017年底，中央環保督查組在向海南省回饋督查意見時，用罕見嚴厲的措辭指出：“財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態。”
海南省住建廳對《中國新聞週刊》表示，要扭轉房地產開發對環境破壞加劇的勢頭，應該多管齊下：“把生態環境保護同時立為負面扣分和一票否決事項，督促市縣加大經濟結構調整和生態保護力度，降低對房地產的依賴，有效制止各類破壞生態環境發展房地產的行為。”
此外，還要實行更嚴格的房地產用地管理和專案開發管理，“永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產專案，四個中部生態核心區市縣開發的商品住宅只能在本省內銷售。”
中央支援海南新一輪改革開放的系列政策發佈後，遏制短期炒房勢頭，也關係到海南新一輪改革能否順利起步。
4月18日，國家發改委新聞發言人嚴鵬程在宏觀資料發佈會上，談及近期公佈的《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》時指出，海南要認真做好重大風險防範工作，“國家發改委將密切跟蹤上述指導意見實施中可能遇到的問題，及時妥善應對，堅決防範炒房炒地產等投機行為。”
(來源：中國新聞週刊-2018-04-19)
2017年的房市，從國務院印發《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展若干意見》以來，海南房地產規模加速擴大，海南的經濟增長點嚴重依賴房地產業，房價過高引發一些列問題。
對此，海南最高決策層對海南房地產問題高度關注，從2018年4月起，海南開始了一系列堪稱“五花大綁”式的調控，包括停止批准套型建築面積在100平方米（含）以下的商品住宅建設；暫停辦理土地二級市場轉讓交易有關用地手續；啟動海口市區、三亞、五指山、瓊海、保亭、白沙、瓊中七個市縣限購；將海口、三亞、萬甯和陵水四個市縣住房限制轉讓年限提高到5年。這些房地產政策的密集出臺，透露出海南房地產業將更重視海南的生態環境保護和提高開發品質的轉變。也透露出房地產市場將回歸原點，即“房子是拿來住的，不是拿來炒”的定位，房地產市場將變為政策調控走向動態平衡。依目前調控的趨勢來看，購房壓力會持續上漲。
庫存告急，無房可買會怎樣?
海南全面禁止圍填海+200米海岸線嚴控;永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產專案;美麗鄉村嚴禁批准新建商品住宅，特色小鎮原則上不得批准新建商品住宅;嚴格控制可能影響居住環境品質區域的商品住宅開發;嚴格控制生態紅線區周邊的商品住宅開發;停止產權式酒店專案規劃報建審批;商品房主體工程封頂後方可批准預售……由此可見，海南房地產正控制總量、有序開發、調整佈局。專案報批審核的要求越來越高，也越來越嚴，如果沒有大批新建商品房入市，供不應求的市場失衡會更加突出。
其次來看全國庫存
商品房待售面積62352萬平方米(6.23億平方米)，其中住宅待售面積為33194萬平方米(3.32億平方米)，同比下降22%!而住宅的銷售面積達到85448萬平方米(8.54億平方米)，平均每月住宅銷售面積達到1.06億平方米!按著這樣的趨勢，如果沒有大批量的商品房入市，去庫存加快，2018年將無房可買，房價肯定會上漲，你還要等房價下降再買嗎?
貸款利率上升，貸款額度緊張?
據最新的房貸報告顯示，9月份全國首套房平均利率為5.22%，相當於基準利率1.06倍，環比8月上升了2.01%，同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。對於這種房貸利率調整，央行表示支持。
招商銀行海口分行：2017年9月20日起，招行海口分行下發通知，海南地區個人首套房按揭房貸利率上浮5%，當天起執行;二套房房貸利率上浮15%。光大銀行海口分行：個人首套房貸款利率上浮10%;二套房貸款利率上浮20%。(具體房貸利率以實際放款為准。)
其他銀行首套房和二套房貸款利率政策均有不同程度的上浮，多家銀行表示主要方向根據相關政策，以及市場不同情況進行調整，目前，海南地區房貸額度比較緊張，加上政策收緊，房貸利率越來越高，越晚買房成本就越高，以後貸款購房會更加困難!
房屋面積增大，房子會越來越貴?
海南停止批准套型建築面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設，這是什麼概念?說明房子會越蓋越大，土地沒有增多，地價沒下降，而且實際上只要需求沒有下降，房價下降的可能性不大。畢竟房地產是國家經濟支柱，國家不可能會讓房地產垮掉的，現在最多算是週期性浮動而已，但是整體還是要上升的。
今後只會剩下100平方米以上的房子，假如購買三亞的房子，房價至少3萬元，100平方米的房子就得300萬元以上，現在已經步入的“全額搶房”時代了，成本變高，總價變高，一下子拿出300萬的資金去購房，購房壓力變大。以後是否還買得起房就不是普通老百姓能承受的了，所以現在有錢的剛需們可以儘早出手啦！
近日，中共中央國務院提出指導意見，支持海南全面深化改革開放。指導意見對海南的戰略定位、發展目標等做出了明確安排，在建設現代化經濟體系、實現高水準對外開放、提升旅遊消費水準、服務國家重大戰略、加強社會治理、打造一流生態環境、完善人才發展制度等方面提出了20多項具體措施。對此，國內外媒體、專家普遍認為，該指導意見透露出不少改革開放的新亮點，提出的建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港等一系列舉措很實在、力度非常大，這些措施的落地實施值得進一步關注與期待。
在中國改革開放40周年、海南建省辦經濟特區30周年之際，海南迎來了新的四大戰略定位：全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心、國家重大戰略服務保障區。
依據四大戰略定位，海南將被打造成為我國面向太平洋和印度洋的重要對外開放門戶，推動形成人與自然和諧發展的現代化建設新格局，打造業態豐富、品牌集聚、環境舒適、特色鮮明的國際旅遊消費勝地，提升海南在國家戰略格局中的地位和作用……
中國人民銀行研究局局長徐忠認為，在中國特色社會主義進入新時代的大背景下，改革開放進入攻堅期、關鍵期，黨中央決定賦予海南經濟特區改革開放新的重大責任和使命，必將對構建我國改革開放新格局產生重大而深遠的影響。
“四大戰略定位為海南在新時代新的起點上推動形成改革開放新格局指明了方向，是海南新一輪改革開放的重要方向，也是海南可以大有作為的著力點。”海南省政府副秘書長朱華友說。
明確定位的同時，指導意見還對海南提出了4個階段的發展目標，包括到2020年，自由貿易試驗區建設取得重要進展，國際開放度顯著提高。到2025年，自由貿易港制度初步建立，營商環境達到國內一流水準。到2035年，在社會主義現代化建設上走在全國前列；自由貿易港的制度體系和運作模式更加成熟，營商環境躋身全球前列。到本世紀中葉，率先實現社會主義現代化，形成高度市場化、國際化、法治化、現代化的制度體系。
海南全面深化改革開放，建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港是重要舉措之一。指導意見提出，堅持全方位對外開放，按照先行先試、風險可控、分步推進、突出特色的原則，第一步，在海南全境建設自由貿易試驗區，賦予其現行自由貿易試驗區試點政策；第二步，探索實行符合海南發展定位的自由貿易港政策。
近期，英國路透社、美國合眾社、美國《福布斯》雜誌等一批海外媒體紛紛聚焦海南自貿區、自貿港這一話題。路透社4月13日報導稱，作為中國五大經濟特區之一的海南，將憑藉建設自由貿易試驗區迎來更加開放的市場環境。合眾社近日報導認為，未來海南將轉變成類似香港一樣的自由貿易港，享受貨物和人員的自由流通。這樣的規劃顯示出中國用實際行動來支持全球經濟一體化。《福布斯》雜誌日前報導稱，建設中國（海南）自由貿易試驗區顯示出中國在經濟領域的轉型是不可阻擋的，標誌著中國正在以更加開放的姿態融入全球經濟一體化。
“目前有一些聲音，擔憂中國對外開放的態度會不會動搖。中國通過設立海南自由貿易試驗區向世界表達出中國開放的大門不會關閉，而且會越開越大的明確態度。海南自貿區將與行政區和經濟特區‘三區重合’，形成一個經濟特區的升級版，進一步釋放特區紅利。”商務部研究院國際市場研究部副主任白明表示。
中國（海南）改革發展研究院院長遲福林指出，自由貿易港是當今世界最高水準的開放形態。它依託於獨特的港口優勢，實行比一般自由區形式（如自由貿易區）更為自由的投資、貿易、金融和人員進出政策，是自由區發展的最高形態。中央決定在海南探索建設自貿港，有利於給外來資本創造更多的市場空間，是中國主動擴大開放的舉措之一。
自貿區、自貿港之外，專家指出，海南全面深化改革開放還有諸多亮點，包括建設現代化經濟體系、建設國際旅遊島、服務和融入國家重大戰略、加快生態文明體制改革、完善人才發展制度等。
具體來看，指導意見提出了一系列實實在在的措施：支援創設海南特色農產品期貨品種，設立海南國際離岸創新創業示範區，支持依法合規在海南設立國際能源、航運、大宗商品、產權、股權、碳排放權等交易場所，鼓勵發展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目，支援海南舉辦國際商品博覽會和國際電影節，推動海南與“一帶一路”沿線國家和地區開展更加務實高效的合作，建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落，在海南島逐步禁止銷售燃油汽車，允許外籍和港澳臺地區技術技能人員按規定在海南就業、永久居留……
“未來海南的發展要打造現代化經濟體系，實現高品質發展，滿足人民日益增長的美好生活需要。”中國國際經濟交流中心首席研究員張燕生說，下一步海南應該成為創新之都、協調之都、開放之都、綠色之都、共用之都。
香港《南華早報》4月15日報導稱，鑒於海南豐富的資源和在南海的地理位置，該省的使命是成為中國的“生態文明”中心、旅遊熱點和國家“戰略基地”，這將是中國深化改革的最大亮點之一。
國家發展改革委宏觀經濟研究院副院長畢吉耀認為，海南全面深化改革開放，解放思想、大膽探索，在建設現代化經濟體系、實現高水準對外開放、提升旅遊消費水準、改革創新體制機制等方面進行探索，是黨中央賦予海南經濟特區的新使命。未來，海南將形成以開放促改革促發展和實現品質變革、效率變革、動力變革的生動範例，成為新時代的新亮點。
(來源：人民網-人民日報海外版2018年04月18日)
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