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法拍公告流程
債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→函地政查封登記→執行處法官排定日期→書記官執達員執行查封→鑑價→債權債務及相關人詢價→公告及登報定期拍賣→第1次拍賣→第2次拍賣→第3次拍賣→公告承買3個月→減價特別程序拍賣(第4次拍賣)→拍定或承受→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢。
法拍屋、法拍土地被拍賣原因
債務人無力償還債務，債權人為取回債權之債務糾紛，並透過法院來執行拍賣的房屋或土地!
法院如何鑑價
不動產鑑價是依據強制執行法第八十條(拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額)，鑑價分土地、建物、其他地上物三部分，台北、士林、基隆、板橋等法院是委託民間鑑價公司鑑價，另有法院土地部分是委託地政事務所或地價評定機構，建物則委託當地鄉鎮市公所或建築師公會不動產鑑定之價格多會與市價不相同，法院執行處會發文徵詢債權人及債務人對不動產鑑定之價額表示意見，如債權人及債務人不表意見時，即為第一次拍賣最低價額。
如何申請查封
債權人必須先查明債務人的財產，才可以聲請查封。債權人要證明所要查封的財產是債務人所有。如果是房地產，要提出該不動產最近七日內的登記謄本。如果是未辦理保存登記的房子，應提出稅捐處或鄉鎮區、市公所的納稅或產權證明文件以及基地的登記謄本。如果要查封債務人太太的財產，要提出戶籍謄本，證明兩人是夫妻。但如夫妻有登記分別財產，就不能查封。如果查封興建中，尚未辦理保存登記的建築物，應提出建築執照及起造人名冊或使用執照影本，以及基地的登記謄本，以證明產權。法官審查前述要件完備後，就定期通知債權人（但不通知債務人）實施查封。債權人接到通知後必須按時向承辦書記官報到，依法繳納執行人員旅費，並導往現場查封。如果無正當理由不到，可認為無執行之意思者，法官即予結案。債權人如果無法到場引導，可以提出委任書委任他人前來繳費並引導。委任書上所蓋債權人的印章要與強制執行聲請狀﹝第一張狀紙﹞所蓋印章相同，以避免冒充。查封時，預料債務人可能抗拒時，可通知警察或憲兵到場協助維護秩序。關於憲警的出差旅費，應由債權人預納，視為執行費用。查封的動產或不動產，都不能超過債權額太多，否則不予查封，以免影響債務人權益。債務人或任何人擅自取下或撕毀封條時，即觸犯刑法第一三九條之罪，處一年以下有期徒刑、拘役或三千元以下罰金。
法院查封房屋房子後多久開始拍賣
法院第一次拍賣
法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」同法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。」依最高法院民國８６年抗字第1681號裁判要旨：「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額，「到場」之債權人必須於「拍賣期日終結前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期日到場，亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
第一次拍賣：如無人投標，就會降２成〔即打８折減價〕拍賣前會先公告１４天。
法院第二次、第三次拍賣
拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」
第二次拍賣：如無人投標，再降２成〔即再打８折減價〕一拍流標後約１４天內排出第二拍日期。
第三次拍賣：如再無人投標，再降２成〔即再打８折減價〕二拍流標後約１４天內排出第三拍日期。此時法院會通知銀行是否進行〔應買程序〕
法院特別拍賣/特別拍賣程序(應買)
當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參照）
第四次拍賣：即是公告三個月的〔應買公告〕任何人皆可在公告期間用〔第三拍〕的底價直接向法院購買，若公告期間無人應買時法院待應買期間截止時，會排定第四拍拍賣程序。
法院減價拍賣
在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該不動產之執行。
特別拍賣：若再無人投標時，則法官會當場詢問是否有〔債權人願意承受〕若無債權人承受，債權人仍然要繳交拍賣執行費用予法院。
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