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105/04/11-【營業稅法】營業人壓低售屋價格，稽徵機關可依加值型及非加值型營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，調整時價課徵營業稅
依據加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第17條及同法施行細則第25條規定，營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額，調整補徵營業稅。

【舉例說明】
甲公司於102年間銷售房地總價1億8,000萬元，分別開立房屋銷售價格3,870萬元及土地銷售價格1億4,130萬元之統一發票，惟經國稅局查核發現，甲公司開立統一發票之房屋銷售額，較買受人購進房地，而向乙商業銀行申辦貸款，經該銀行評定之房屋價格低，另按甲公司之財產目錄，計算房屋之未折減餘額，亦高於甲公司所開立統一發票銷售額。
國稅局認為，甲公司雖提示已分別載明房屋及土地銷售價格之買賣合約書為證，但依該局查得之時價資料顯示，其房屋銷售價格顯較時價偏低，甲公司並無正當理由，乃依營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，以時價調增房屋銷售價格4,333萬餘元，核定補徵營業稅216萬餘元。甲公司不服，主張買賣合約書已分別載明房地銷售價格，且已按營業稅法施行細則第21條規定，核實申報營業稅等語，循序提起行政救濟，均遭駁回。

進一步說明，土地及房屋在法律上雖為不同之權利客體，在民間交易習慣上，卻始終是房地併計單一價格，但由於現行稅法規定銷售土地免徵營業稅及營利事業所得稅，以致部分營業人銷售房地時會藉「壓低房屋售價，抬高土地售價」而規避稅負。依營業稅法施行細則第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。

提醒，不少業者誤以為，只要房地銷售價格有分別載明，就可以依照該各別銷售價格計算申報營業稅，而刻意壓低房屋售價以求規避稅負，忽略了營業稅法第17條「營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」之規定，被國稅局依時價調整房屋售價並補徵營業稅。 

呼籲營業人，應誠實申報銷售房屋之售價，若銷售房地經查核後發現有房屋銷售價格偏低，或房地比例異常情事，且該營業人無法說明其原因及提供相關證據時，稽徵機關將依時價調整銷售額並依法補稅。

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