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104/08/18-【房地合一】營利事業房地合一所得額不得減除土地增值稅

營利事業自105年1月1日起，出售105年1月1日以後取得之房屋、土地或103年1月2日以後取得並持有2年以內房屋、土地（以下簡稱出售新制房地），應依所得稅法第24條之5第1項規定，按出售房屋、土地交易所得額(以下簡稱房地交易所得額)，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額申報課稅。
所稱房地交易所得額係指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額，因該房地交易所得額已減除土地漲價總數額，惟避免重複減除，依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

【舉例說明】
甲公司於105年1月2日取得房屋、土地，成本為20,000,000元，106年6月30日以25,000,000元出售該房屋、土地，依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為1,000,000元，土地增值稅為200,000元，應計入營利事業所得額計算如下：
1.房地交易所得額=25,000,000-20,000,000=5,000,000元。
2.計入營利事業課稅所得額=5,000,000-1,000,000=4,000,000元。

進一步提醒，營利事業依土地稅法規定繳納之土地增值稅，若係出售新制房地，依所得稅法第24條之5第2項但書規定，不得列為成本費用，亦不得於收入項下減除；惟出售非屬新制房地者，依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定，應在出售土地之收入項下減除。

 

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