【撰文：劉育菁】
低公設的房屋代表使用面積大？高公設比就代表建商賺很大？其實沒有肯定的答案，但購屋人只要看懂2張圖，就能分辨好建商與壞建商。
「預售屋公設分開計價後，中古屋交易可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明，早期老公寓看起來完全沒有公設，但實際上是隱藏在主建物裡。
又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入計算建築面積，屋主還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上，過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找出許多類似的登記情況，就算預售屋可以分開計價，但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培業憂心的說。
對於中古屋買方來說，政大地政系教授張金鶚認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？「很多人不了解房屋的實坪與虛坪，對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設，甚至對公設比的定義根本搞不清楚。」
在搞清楚公設比之前，購屋人得先了解何謂「公設」？中信房屋特約地政士、漢唐代書事務所柯玉秋用簡單的說法來解釋：自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。
公設有2種
分為必要與非必要
假設小陳買9 樓雙併華廈，屬於小陳當層（指第9樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；小公之外，小陳必須與其他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。
認識公設的內容後，接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示，公設不是罪、不能跟虛坪畫上等號，重點是要了解公設的項目，「如果住的是電梯華廈，那就不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方，像是8 層樓以上建築，必須有2座特別安全梯，提高緊急避難逃生功能，這些都是必要性的公設。
著有《公寓大廈公設點移交實務》，也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示，「必要」的公設指的是，建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如消防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是，建商為提高建築物包裝或銷售率，額外增加的項目，如游泳池、健身房、宴會廳等，以及建商可免計入容積的項目，如雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等，後者也是產生較多爭議的公設項目。
超低公設
不表示室內使用面積較大
由於近10幾年來，建商才逐漸拉高公設比，因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因，但是多少比例以下稱為超低公設？公設比高低又由誰來規範？答案恐怕會讓購屋人很失望，因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。
目前業界最常見的2種公設比計算方式為：
(１)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物）
(２)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）
就算同棟大樓的公設比相同，若是採取不同的計算方式，公共面積也有很大差別。從實務經驗來看，最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說，一戶13.5坪小套房，公設比38%，陽台、雨遮等占1.2坪，那麼室內坪數是多少呢？答案是7.17 坪，計算方式為13.5 －（13.5×38%）＝ 8.37 坪，必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪，才能算室內使用面積，就算陽台外推，其計算方式也不會改變。
總的來說，若單從住戶分攤的角度來看，有些雙併的社區大樓，看起來沒有什麼公設，但公設比可達35%；但有些數百戶的大型社區，擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公設，但公設比卻可降至30%左右，其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較有利的方式呈現公設比，購屋人唯有問清楚，才能避免權益受損。
購屋人權益
容易受損的4種公設
本刊訪問多位專家，歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。
項目1 沒買車位住戶，小心分攤到虛胖的車道公設
多數房地產專家表示，車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的柯玉秋說，早期車位普遍登記的面積約10坪左右，現在則多半只登記4 ? 5坪，「這已是法定登記面積的下限。」她無奈的表示，車位灌水是最常見的手法。
建商的手法是，把可以登記成10 坪的車位變5 坪，相差的坪數以車道的名義變成大公讓全體住戶分攤。試想：如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎？那麼建商可從中賺取多少利潤呢？以1 個車位建商可以偷5 ? 6 坪計算，100 個車位就多出500 ? 600坪，若以每坪30萬元計算，等於建商可以多賺1.5 ? 1.8億元。
項目2 舊大樓訴求低公設
其實是將小公登記在主建物
在民國78年前興建完成的大樓，依照當時的法令，若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定為「專用」，就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓梯，在實際使用面積相同情況下，可能會發現舊大樓的公設比只有20%，但因登記法不同，新大樓的公設比卻要增加到30%。因此，彭培業提醒，若小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，此時購屋人就要多加注意。
項目3 公設比不會因為中庭花園而拉高
老王說：「為什麼你家的公設比這麼高！竟然有40%」，小蔡答：「因為我家的中庭花園很大，還有一個露天的游泳池！」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法，若這是銷售人員的話術，請不要當真。
因為中庭花園大部分為法定空地，並不列入公設面積。換句話說，你家的中庭花園再怎麼大、擁有露天標準游泳池，這些與公設比一點關係都沒有，因為可以列入公設面積計算的範圍，必須是有頂蓋的公共設施，如1樓或地下室羽毛球場。
項目4 公設分配不公與公設違法使用
由於公設的分配是由起造人（建造該建物的申請人，多半為建商）協議而定，過去曾發生過7 樓與8 樓的銷售面積相同，但公設比卻出現差異，「這可能是建商把一些大樓的機電空間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示，要避免類似的情況發生，可要求提供樓上與樓下住戶的分坪表做為對照。
徐源德與柯玉秋一致認為，在所有易混淆的項目中，除了車位外，最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。舉例來說，很多建商把法定的防空避難室變成KTV 或視廳室，或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，被建商違法使用變成閱覽室，「從安全角度來看，萬一發生火警，機車停車位所配置的滅火設備在密閉空間使用，效果可能打折扣。」
柯玉秋認為，同區域個案有大量公設的產品，會比沒有公設產品單價稍高一些，但若是建商在送審時的圖面與最後使用登記上不符，最後被建管處勒令拆除，損失的絕對是購屋人。過去實務上曾發生類似的案例，雖然最後建商會賠錢了事，但能夠賠償的金額與房價是天差地別。
為什麼陽台、雨遮 被監察院點明是虛坪？
永慶代銷副總經理吳金銘表示，主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問題，內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間，允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利，因此監察院認為可能有浮濫設置，以及使用項目不符的情況，要求檢討修正。
