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2008-11-06 11:07:44| 人氣331| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

包租公、包租婆 投資獲利有一套

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包租公、包租婆 投資獲利有一套

話說楊過與小龍女厭倦了江湖紛爭,加上獨子因比武而慘死,遂對武林與絕世武功心灰意闌,隱居於一處名為「豬籠城寨」的出租公寓社區,當起「包租公」、「包租婆」來了;若非斧頭幫強敵壓境、還有火雲邪神的挑釁,這對「神仙眷屬」不會重出江湖、再展神技

不知道為什麼,連周星馳的無厘頭電影「功夫」,都可以讓我想到房地產投資這件事,唉!麻煩麻煩!

「色瞇瞇不務正業的房東先生」與「肥壯凶悍的房東太太」,似乎是某一種典型的故事人物。金凱瑞主演的「摩天大聖」裡也有這麼一號人物,港式電影就更是不用說了,「包租公」、「包租婆」的形象深入人心,讓人以為所有做房地產租賃投資的都該是這付德行,還真的有點給他「污名化」了哩!

其實,要當個「包租公」、「包租婆」,倒不一定要長成如此這般,也不一定要有足夠的財力吃下整個「豬籠城債」,只要看準標的、審慎計算投資報酬,選對商圈與產品、向準客層,那不但獲利可期,還不用「犧牲形象、扯嗓催租」,例如說,大專院校附近的學生套房及出租公寓就是不錯的標的呢!

許多大專院校由於校舍不足,就學學生不得不就近租屋而居,連帶吸引了不少想要在商圈內購置房地產來出租投資的投資客青睞。

想要逍逍遙遙地當個「包租公」或「包租婆」,首先得好好盤算一下各種物件的
「年投資報酬率」,最簡單的算法是「年租金」÷ 「總房價」。以一戶總價100萬的套房,每月租金4000元來計算,如果順利出租,每年租金就是4,000× 12個月 = 48,000元,再以48,000 ÷ 100萬,所得為4.8%,即投資該案的年報酬率。

不過,這樣的計算方式有盲點,例如學生租屋時間為實際上課時間,若扣除寒、暑假四個月不收租的狀態,年租金就只能算8個月份而已。實際投資報酬率只剩3.2%。

另外,套房的貸款額度約為7成,甚至只能核貸6成,若以7成房貸來算,投資一戶100萬的套房,需準備30萬的自備款,加上代書的過戶費、貸款手續費、契稅、以及簡易的家具冷氣等生活設備。所貸款的70萬,以年利率3.5%、貸款20年來計算,每月利息約2042元,本息攤還就要4060元,照這樣算起來,月租金大概拿來繳房貸就差不多了,換句話說,自備30萬左右,換個房客來幫你繳貸款,房子到最後還是自己的,也是挺划算的啦!

另外,如果不是投資套房,而是學區周邊的公寓型產品,又有不同的算法。例如以總價300萬買了一戶25的舊公寓,內部隔成1套房2雅房,外加客廳、餐廳、廚房、公用衛浴等設備,租相還不差。若以套房月租7,000元,雅房月租5,000來計算,每月總租金就有17,000元。以上述公式來計算,即17,000×12個月 ÷ 300萬,投資報酬率就有6.8%。

再來計算購屋成本。一戶300萬的公寓,以目前銀行普遍可以承貸的8成貸款來計算,自備款約60萬,貸款額度的240萬,以利率3.5%計算,每月支付的本息金額約14,000元,拿租金來還貸款還有剩。如果購屋人再跟銀行談前兩年只繳息不還本的「寬限期」,則每月只要支付7000元左右的利息,從租金扣回來還有10,000元差額可收,也是不錯的啦!

然而,舊公寓的投資報酬率雖比套房高一點,但是其屋齡較高,先期裝修成本比套房高,一口氣找到願意合租的房客長期租賃的機率也比單一租客來得低,整間房子若租不到滿額也無法享受這樣的投資報酬率,反正是各有利弊,不過總是比錢投到銀行裡生個不到1%的利息要來得好多了。購屋人必須審慎評估自己的財力、投資報酬率,以及商圈租屋市場的實際招租狀況再行投資。

原本平靜的「豬籠城寨」,剛好適合「英雄」們藏身亂世的避風港,有點像「絕代雙驕」裡的「惡人谷」,或是「水滸傳」裡的「梁山」;現實世界中,「房客」也是無奇不有,雖說大學生好歹是「準知識份子」,但年輕人血氣方剛,守規矩的跟常闖禍的也是一半一半,所以,想當「包租公」、「包租婆」投資獲利,還是得慎選房客、嚴謹管理才是。

文自:東森房屋加盟事業總部

 

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