算盤打的精~購屋便宜你啦!
鋼筋水泥漲、房價地價漲、水電汽油漲、民生消費漲…，漲漲漲，什麼都在漲，只有荷包沒有漲！眼看一切都在漲，房價更是節節飆漲、讓人望之卻步！難道，擁有一間自己的小窩真的有那麼困難嗎？哪裡還有便宜的房子可以買呢？
別急別急，買房子要佔便宜，獨家「撇步」教給你！在物價、房價、地價，「一價還比一價高」的現況下，只要能精挑細選、精打細算，還是有機會買到比市價還便宜1～2成的好房子的！
那些房子會比市價便宜？又怎樣才能買到比市價便宜1～2成的房子？以下，本文分別就「產品」、「地段」、「議價策略」三大方向，教你從哪撿便宜、如何佔便宜！
撿便宜第一招：「新」不如「舊」，「美」不如「破」
在「產品」方面，一般來說，同一區段或同一生活圈內，中古屋的房價多半比新成屋的房價便宜許多，尤其是屋齡比較老舊的4、5層樓舊公寓，房價多半比較低，以內湖為例，目前當地新成屋房價已經高達35萬/坪以上，預售案甚至開到40萬/坪了，不過，區域內中古公寓單價在25萬/坪上下的還可以買得到，新成屋與預售屋房價每坪相差有10萬元之多！購屋人不妨特別留意。
不過，屋齡動輒1、20年，甚至20年以上舊公寓，由於建材、管線老舊，公共設施與保全管理不足，維修成本與居家安全需詳加考慮。許多舊公寓甚至還沒有電梯可以代步、也沒有垃圾集中區可以方便處理日常垃圾問題、必須準時「等」垃圾車出現，對許多忙碌的上班族而言可能是一大困擾，因此在許多生活細節上不得不事先慎重考量一番。
新成屋雖然價格較高，且公共設施比例比舊公寓高出許多，但由於新完工的建案在產品與設施規劃上較為先進、較符合現代居家的需求，且在建材、管線、電路等設施上較為新穎，加上各項管理、保全，與種種生活便利性的規劃，讓購屋人雖然多花一點成本，卻省去了許多生活上瑣瑣碎碎的麻煩事，加上許多購屋人其實並不喜歡買「別人住過的」二手屋，尤其新婚成家者，在「新人新婚新氣象」的氣氛下，誰都不希望買到個「二手貨」，因此，新成屋還是有其「生活上」與「心理上」的相對需求，吸引購屋人青睞。
在現在投資客「出入頻繁」的房市交易市場上，打著「立即可住」、「連裝潢一起辦房貸」、「省時省事省工，生活所需一應俱全」的「裝潢屋」隨處可見，這些「裝潢屋」在投資客墊上了裝修成本之後，售價往往還要高出市價一些，因此，如果想要「撿便宜」的話，不管購買新成屋還是中古屋，最好可以買「未經裝潢」的「毛胚房」，以降低購屋成本。
便宜法拍、風險不少
另外，到法院標購法拍屋也是「撿便宜」的撇步之一。一般來說，法拍屋為求順利拍賣出去及債權求償，拍賣底價第一次拍賣價會低於市價許多，第一拍開價大抵是市價的八折左右，若無人投標或投標價格不理想，則再進行二拍、三拍，價格亦跟著遞減。
不過，既然是「拍賣」，當然是以底價為基準，投標者「價高者得」囉，所以，在投標時，價格的拿捏將是決定得標與否的關鍵。而在投標之前，除上網查詢拍賣案件的基本資料之外，事前最好勤快點去查訪附近鄰居並瞭解屋況，是空屋？債務人或其家屬自住？租賃中？第三人占用？可以的話進一步調查房屋產權，申請登記簿謄本、地籍圖、平面圖、土地分區使用證明等。且記得投標前一個銀行營業日換取銀行簽發的保證金支票或本票，然後再依照投標程序準備資金與本票親自到法院投標。
法拍屋競標人參與競標時，必須準備保證金，數額由承辦法院定奪，通常為底價的1至3成，得標者7天內繳清餘款，否則當場退還保證金。除了標價之外，利息、機會成本、修繕費、賦稅、風險成本都應算進。
一般情況，民眾會在拍定7至10天內取得不動產移轉證書，即可到地政事務所辦理過戶，並向法院申請點交。如果不點交，法院會事先公佈資訊。但是，不點交的房子，問題比較複雜，若遭惡意佔用（即所謂的「海蟑螂」），則處理起來會相當棘手；且不點交的房子屋況不確定，也許便宜得標後，才發現事後裝修成本超出預算更多，得不償失！因此，在決定購買法拍屋之前，購屋人還是需要做好充足的功課才行。
此外，包括近來開始出現的「地上權設定案」，以及流行了一段時間的「工業住宅」等，都是因為建商取得土地成本較為便宜，反映在房價之上，因此，個案價格遠比區域內一般住宅產品便宜上許多。例如先前在台北市士林區大南路推出的工業住宅案「士林新天地」，以每坪24～25萬/坪的行情推出，在平均房價在35～40萬/坪間的士林區造成轟動熱銷，即是一例。
不過，「地上權設定案」因為沒有土地持分，因此房價雖可能稍低，但價值性也比持有土地的一般建案低上許多，要注意在貸款取得與日後轉手上是否能夠順利？工業住宅則需注意其使用項目的限制，例如有「不得做為住家使用」、「不得隔間」、「不得申請優惠低利貸款」等限制，且工業住宅是在工業用地上興建個案，以「類住家」方式促銷，其周邊多半也是工業區，其居住環境品質好壞見仁見智，在選購前一定要親自到工地或基地周邊詳加瞭解才不會吃虧。
撿便宜第二招：「近」不如「遠」，「忌」不如「不忌」
在「地段」方面，眾所周知，地段條件優越的房子，多半還比市價貴上許多，例如學區、公園、市場、捷運站、高鐵站、商圈等周邊，或緊鄰主幹道的房地產，生活機能好，因此增值性強、投資報酬率也高，房價自然居高不下。然而，如果肯多繞幾個彎、多走幾步路，例如尋找主幹道後方第二、第三條巷子的舊公寓；或是捷運站步行超過10分鐘以上的公寓或大樓；以及位居縣市交界，離主商圈稍遠的物件，多半可以撿到便宜。不過，對於檢了便宜房價之後，當中所犧牲的通勤時間與生活機能便利性問題，可得詳加評估，才能住得安心。
還有一種產品，雖然是不大受到一般購屋人的青睞、甚至避之唯恐不及，但若是購屋人心胸坦然、百無禁忌，則不妨特別針對這一類產品來打聽打聽，那就是「凶宅」。一般來說，屋內因有非自然死亡因素而成為「凶宅」者，屋主為求脫手，多半是「出價就賣」了，因此，若購屋人對此沒有太多禁忌，或購置作為慈善、宗教事業使用，倒是不妨特別針對這類產品琢磨琢磨。
還有，像是傳統上老一輩人所忌諱的「4樓」、「10樓」，或是「13樓」等樓層，建商在考量購屋禁忌之下，多半會拿來作為「廣告戶」或是「低價促銷」之用，購屋人若是沒有這一方面的顧忌，儘管大方議價、便宜買下，反正，住得舒服最要緊囉！
撿便宜第三招：「租」不如「購」，「價」不如「量」
而在「議價策略」方面，很多人都有「租房子」的經驗，在同一個地段、同一間屋子裡住久了、住習慣了，對這個地段、環境，甚至對這個房子多少都有點「感情」，這時候，如果自己跟房東「交情」還不錯，或是打聽到房東有意要「賣房子」，在現今房貸利率甚低的狀況下，不妨考慮跟房東把房子「買下來」，直接跟房東「攀關係」、「套交情」、「溫言軟語」一番，若房東被你打動了，說不定就能買到低於市價的房子，而且搞不好還省了一筆仲介服務費呢！
親友的房子也是一樣。若「聽說」有親友房子要脫手，不妨先跟仲介公司打探一下當地「行情」，再跟親友好好「溝通溝通」，也是有可能買到比市價便宜很多，又不用負擔仲介服務費的房子呢！
另外，一般預售屋在推出時，雖然是「預估」完工後房價，加上建商與銷售公司的「成本」、「利潤」，以及經過精心包裝所創造出來的「價值」，訂出比市價高出許多的房價，但是，若能善用一些議價技巧，也是可以稍稍佔點便宜，買到物超所值的預售屋呢！例如找親朋好友一塊買，以「量」制價，利用「集體議價」策略，跟銷售人員說：「一次買好幾間呢，當然要算便宜一點囉！」，或是「旁敲側擊」，利用鄰近工地的預約訂購單來議價：「妳不給個好價錢，我就去訂另一個工地的房子囉！」來「脅迫」銷售人員「就範」；或是以「介紹親友」購屋的方式，跟建商「討點折扣」等等，都不失為議價的好方法。
不過，講了這麼多，不論能不能撿便宜、能撿到多少便宜？「需求」還是買房子最重要的大前提。若是一味陷入「佔便宜」、「議價」的過程，最後卻「便宜地」買到「根本不合用」的房子，那可是會「欲哭無淚」的噢！（本文刊載於SMART智富月刊2006年12月號，100期紀念專輯第175頁）。
附表：各種「撿便宜」的購屋類型與潛在風險。
「撿便宜」購屋類型 | 便宜原因 | 比市價便宜比例 | 潛在風險 |
未裝潢的舊公寓 | 屋齡舊、屋況差，議價空間大。 | 約 1.5 ～ 2 成 | 屋齡老舊、購屋後裝潢成本高，佔便宜還得看運氣。 |
未裝潢的大樓住宅 | 非投資客炒作，可依屋況議價。 | 約 1 ～ 2 成 | 便宜多少端看議價功力而定。 |
法拍屋 | 價格依拍賣次數遞減。 | 約 2 ～ 3 成 | • 法院只管產權不管屋況，裝潢成本高。 • 可能有遭海蟑螂佔住的問題，處理成本高。 |
地上權設定案 | 無土地稅金負擔。 | 約 1 ～ 2 成 | • 無土地產權，等於無法擁有土地價值。 • 無法享有政府優惠貸款，取得銀行低利高成數放款機率不高。 |
工業住宅 | 建商取得土地成本便宜。 | 約 2 成以上 | 1 、鄰近工業區，居住條件不佳。 2 、無法享有政府優惠貸款，取得銀行低利高成數放款機率不高。 |
凶宅 | 屋主急於拋售、價格好談 | 約 2 成以上 | • 心理因素將影響居住品質。 • 日後轉手不易。 |
較遠離主商圈、主幹道，主交通站區點、縣市交界的房子。 | 地段條件差，價格一定低。 | 約 2 ～ 3 成 | 生活機能不佳，要有自備代步工具的準備。 |
房東的房子 | 轉租為購，套關係議價。 | 不一定 | 1 、議價空間視房東房客關係而定。 2 、房東有高價買主時佔不到便宜。 |
鄰居或親友的房子 | 遠親近鄰、價格好談，直接過戶，省卻仲介服務費。 | 不一定 | 可遇不可求。 |
一般預售屋 | 利用集體議價取得較低價格。 | 約 1 ～ 1.5 成 | 難以預估交屋後房市景氣狀況；是賺是賠視交屋後市況而定。 |
製表：陳偉文
文自:東森房屋加盟事業總部
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