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合理房價誰說了算?

 

所謂行情，就是近期的成交價格

根據房仲業者的統計，2008年大台北地區中古成屋交易量從4月開始一路下滑，7月交易量只有3月的四成，每坪平均成交單價下跌4.8萬元，不少消費者都認為房價會再往下走，決定先租房子靜觀其變。

在房地產交易市場中，對於房價「行情」的定義是：「所謂『行情』，就是近期的成交價格。」當消費者準備在某些區域內購屋前，會先打聽「行情」多少，再做決定。然而，區域房價的「行情」雖有某種參考價值，但卻始終不是「絕對可信」的數據，因為，「創新高價」與「創新低價」的戲碼不斷隨景氣波動再上演，而「公開行情查詢」也只能根據「過去曾經成交過的價格平均數」做判斷，各種根據屋齡、環境、樓層、路寬、管理、生活機能、通貨膨脹率、空置率…等加加減減計算出來的「合理房價」也僅供參考，媒體上所提供的房價數據還有某種程度的「廣告灌水價格」…，還是有人在低檔買到高價貨、在高點撿到便宜貨…。那麼，到底「合理房價」誰說了算？又該如何判斷？

除了透過當地房仲業者提供過去的成交行情記錄做為參考之外，現任職美國麻省理工學院的以色列教授丹‧艾瑞利（Dan Ariely）在「誰說人是理性的」（Predictably Irrational，天下文化出版）一書中，提到「合理價格」的成因與判斷合理房價的方式。他指出：人們對一件貨品的價格，會根據自己某個時期所看到的價格，產生「定錨點」（anchor），房價也一樣。

區域客行情
舉例來說，某個長期住在樹林火車站附近的人，對「火車站附近」的「房價行情認知」會是大約在「一坪11～13萬，新成屋會一坪貴個2～3萬」的觀念裡；當他有機會要搬到「板橋火車站附近」時，在沒有事先蒐集相關房價資訊前，內心的房價認知也會是在「大概一坪貴個幾萬塊」的概念裡。所以，對於新板特區目前普遍每坪在40萬以上的房價，他是根本不會考慮的。

另外，在房市中也有所謂「區域客行情」。某個長久住在萬華南機場公寓附近的老居民，對萬華地區房價的認知，可能是「一坪不會超過16～18萬」，於是，當萬華地區推出一坪表價50萬的預售屋時，對他來說就叫「不可能買的天價」----不論該基地條件如何、建商品牌信譽如何、建材與規劃好壞，甚至未來環境增值潛力如何…，都無法打動這類的「區域客」。

但，當我們要從A地搬到B地，且有購屋常住的打算時，是否就該被建商或業者「海削一頓」呢？丹‧艾瑞利教授的建議是：「走出房價框架最好的辦法，就是先到新地點租房子住上一年，如此我們就能適應新環境，做出順應當地市場狀況的購買決策」。因此，當你現在正有遷居的計畫，且無法判斷新地點的合理房價時，不妨參考丹‧艾瑞利教授的建議，先租後購，較能確實掌握新地點的真正行情價格，不會受到業者的行銷方式所左右。

文自:東森房屋加盟事業總部