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住在德國都會 租屋勝過購屋

2012-12-23 10:14:12

中央社記者林琳柏林特稿

柏林市也許是國際大都會中租屋人口比例最高的城市之一，估計有8成5以上住戶是租屋居住。柏林人傾向租屋的原因之一，是德國的房屋租賃相關法令對承租房屋的人，有許多保護條款。

都會區人口持續成長，偏遠地區人口大量外移，德國人口問題和居住問題與多數已開發國家相似。由於外來人口多，許多都會區都面臨住屋不夠的問題。

德國都會區租屋的情況非常普遍，外來人口更多半是租屋。包括柏林、漢堡、慕尼黑、杜塞道夫、紐倫堡及德勒斯登等大城，房屋租金在最近幾年節節上漲，目前的租金比起5年前漲了約1/4，許多長期租屋的人都大喊吃不消。

桑尼在20多年前到柏林唸大學，畢業後就留在柏林工作，直到10年前他才計劃買屋，因為他一直感覺租屋比較自由，一旦開始貸款買房就被綁住了。

他說，計劃買屋是因為已經成家，工作和生活都日趨穩定；而且他發覺，房租不斷上漲，每個月繳出去的租金都足夠付房貸的分期付款了。不過，等他真正找到合適的地點和可負擔的價格是5年前，當時新建房屋的價格比起1990年代已是倍數成長。

買房不難但必須有穩定收入

對於年輕人購屋自住，德國銀行有很優惠的低利貸款方案。若是新建房屋，銀行通常僅要求申請貸款者出示大約屋價10%到15%的存款證明，就會核准。購屋者在房屋開始興建後半年開始繳貸款，分期付款的期數一般是15年。

購屋按月繳貸款必須有穩定收入，因為貸款分期償還的金額固定，萬一繳不出房貸而一時房子又無法脫手換現，就可能陷入房屋被法拍的困境。

桑尼表示，在經濟景氣不樂觀的年代，許多年輕人對於職業的安定性並沒有把握。都會區固然機會比較多，競爭也更激烈。職業的安定性其實是許多到都會區打拼的年輕人決定居所的關鍵。

德國都會區的房價最近幾年持續上漲，和歐債危機也有關係，一方面因為愈來愈多手邊有積蓄的人認為買房子可以保值，再則，銀行利率低且貸款不難，有更多資金投入房屋市場。雖然有經濟學者警告，房屋市場的泡沫可能爆裂，房價的上漲趨勢卻很難抑制。

柏林市也許是國際大都會當中租屋人口比例最高的城市之一，估計有8成5以上的住戶是租屋居住。租屋人口比例高，所以柏林市議會對於房價和房租近年來的高漲相當關切，希望能採取有效措施抑制漲幅。

根據提供搬遷移居人士大城市居住資訊的顧問公司GlobalRelocationServices的資料，在柏林租屋，平均的月租金是每平方公尺7.6歐元（相當於每坪新台幣950元）。

除非是在市中心的精華區，1房1廳1衛浴的公寓月租大約在800歐元（約新台幣3萬元）上下。建築物較新、格局較大且設備比較完善的公寓，價格當然更高。

這樣的租金對於長期租屋的柏林人仍屬偏高，所以市議會討論應興建國民住宅，提供低利貸款，鼓勵人們購買自住住宅，同時也研究與建商合作，由政府提供土地興建專供租賃的住宅社區，讓月租金能抑制在每平方公尺6歐元以下。

房客權益有保障房東不可隨便漲價

柏林人傾向租屋居住的原因之一，是德國的房屋租賃相關法令對承租房屋的人，特別是長期租戶，有許多保護的條款。雖然租金是由房東和房客雙方議定，但租金不能和一般行情相差太大，而且，法令規定房東若要漲房租，在3年之內最多可漲20%，在每次調漲之後的15個月內不能再調漲。

長期租戶的居住權受到保護，除非房東要自己居住、房客拖欠房租或是擅自將住宅變更成營業場所，房東不能找藉口要房客搬家。房東若有足夠的理由請房客遷出，如果房客已經租屋超過5年，必須給3個月緩衝期；超過8年者有9個月的緩衝期。

這些租屋條件都是對已經久居柏林的人比較有利，新近到柏林的外地人未必了解。人生地不熟的情況，在德國要找到適合的租屋並不容易，通常需要借助房屋仲介的收費服務。仲介費一般是相當於兩個月到3個月的房租，是由承租人負擔。

網路時代讓許多找租屋的人可省下這筆費用，因為德國也有不少租屋網。不過，在租屋網上找到的出租房屋很可能是二房東轉租的房屋，承租人的權益可能就難獲保證。

德國租屋的押金通常是最多3個月的房租，房客退租拿不回押金的情況常有所聞，許多情況都是承租人在不知情下租下二房東轉租的房屋。

兩德統一之後成為德國首都的柏林，不僅是政治中心，文化和經濟的發展也非常蓬勃。地處中歐心臟地帶的柏林吸引來自四方的移民。雖然市區的舊建築相繼翻新、新建築持續興建，要容納大量湧入的新人口，目前的住屋仍不足，供不應求的情況下，房價上漲是必然的趨勢。不過，柏林人仍感到寬慰的是，比起慕尼黑和漢堡，不論是在柏林買屋還是租屋，都比較負擔得起。

新聞來源：中央社