聽說房貸利息能抵稅，究竟該怎麼利用這筆貸款申報，才能有效節稅？

房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時，第一步要先確定自己是用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算。

經過試算，發現以「標準扣除額」申報能抵較多稅，那麼就不須考慮「列舉扣除額」中的「購屋借款利息」優惠。也就是說，房貸利息能抵稅看得到吃不到。

 

因此以標準扣除額，還是列舉扣除額計算更符合利益，須將「列舉扣除額」項目全部加總起來，算算看是否超過標準扣除額。

 

以小惠為例，夫妻合併申報標準扣除額為24萬元；而盤點常見的列舉扣除額項目，有保險費（每人上限2.4萬元），小惠一家3口可扣7.2萬元；還有醫藥費支出約3萬元，總計10.2萬元。

 

此時，加計房屋利息若超過24萬元，那麼就可採用列舉扣除額申報。也就是，小惠的房貸利息以整數計，至少要14萬元。

 

進一步試算，要達到每年14萬元的房貸利息支出，以銀行借款利率1.7％計算，房貸總額約824萬元；若利率為1.8％，則房貸總額至少要778萬元。

小惠的購屋借款達950萬元，房貸利率為1.8％，一年利息超過17萬元，因此以列舉扣除額申報更有利。

 

但要注意：在確認扣除額申報方式後，還必須進入「超展開」模式，將一般常見情境納入考量，其中有幾種狀況最容易踩雷，房貸族一定要特別注意，否則就浪費了這項優惠。

 

雷區１：房貸不限筆數，但限定一屋

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出：銀行會不定期推出各式購屋貸款專案，或配合政策推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由於優惠貸款都有一定額度上限，超過的部分，就會適用其他方案，改採另一種利率計算房貸利息，但不論房貸總額拆成多少筆，利息部分都可加總計算。

 

重點是，如果購買的是兩間打通的房子，或屋主將上下樓一起賣，房貸利息列舉扣除，就只能限定一屋，而不是直接扣除總房貸的利息金額。

 

例如，小惠買進2間相連且打通的公寓，總貸款金額為950萬元，假設兩間房貸金額分別是300萬元及650萬元，那麼她的購屋借款利息只能擇一屋扣抵。

以為打通、房子「二合一」房貸利息就可合併計算，是天大的誤解。

 

雷區２：不是有繳房貸就行，重點是設籍

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示：依《所得稅法施行細則》，購屋借款利息扣除必須符合幾項要件，像「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」這件事，就很容易被忽略。

 

不少人買進新屋後，會花一段時間裝潢整修，同時選擇黃道吉日「入厝」；要是去年6月就交屋並開始繳房貸，但房子裝潢花了3個月，之後又看了農民曆，決定過完年再設籍入住，那麼今年報稅時，購屋借款利息就不符合扣除要件。

或是雖然交屋後就直接入住，但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍，或在自宅設立公司，購屋利息也無法扣除。

 

雷區３：房子沒在自己、配偶、受扶養親屬名下

陳秋蘭說：不要以為自己是借款人，就可適用購屋借款利息扣除而不管產權問題。

若房屋登記在配偶名下，但房貸是自己繳，在合併申報所得稅時仍可扣除；不過，房屋產權若登記在父母名下，但未申報扶養父母，那麼也不符合利息扣除要件。

 

雷區４：借款利息每一申報戶，扣除額最多30萬元

林志翔提醒：另外，「依《所得稅法》規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付的利息，其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。

但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報的儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除。」

 

換句話說：房貸利息不是有多少就扣多少，上限是30萬元，且申報扶養父母，若父母存款利息較高，也要先扣除這部分金額。

例如，小惠申報扶養父母，而父母每年存款利息約6萬元，小惠每年所繳房貸利息就要先扣掉6萬元後，才能申報扣除；但列舉扣除額若因此低於標準扣除額，房貸利息抵稅優惠將「無用武之地」申報前一定要算仔細，免得白忙一場。

 

雷區５，租金支出與房貸利息，同期間只能擇一列舉

不少租屋族每年申報列舉扣除租金，上限12萬元；但若晉升「有殼族」申報購屋借款利息，就不能再扣除租金費用。

也就是，租金與房貸利息只能二擇一列舉，但若上半年租屋，下半年買房、繳房貸，可按比例扣除。

舉例來說：小惠上半年租金費用9萬元，依照全年可扣除上限計算，上半年租金支出部分，就只能列舉扣除4.5萬元；同理，下半年房貸利息支出部分，假設金額為12萬元，依照比例可扣除6萬元，將租金及房貸利息加總後等於扣除15萬元，還不如擇優以房貸利息申報列舉扣除。

售屋族申報房地所得，先搞懂新舊制差異

對售屋族來說：自2016年開始實施「房地合一」實價課稅後，如何正確申報「出售房地所得」、究竟適用舊制還是新制，也成了報稅季討論重點。

 

安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢指出：售屋所得怎麼報稅，關鍵在「不動產取得時點」；若不動產在2016年之後取得，就適用新制計算房地所得，且要在房屋交易後30天內申報，而非等到隔年的5月與所得稅一併申報。換句話說，5月所得稅申報是以舊制交易為主。

 

由於「出售房屋財產交易所得」部分，不需要給付者（買方）辦理扣繳作業，因此這類所得不會反映在納稅人所得清單中，最容易在報稅時被忽略，換屋或售屋族要特別注意。其中，舊制售屋所得計算方式，應以核實認定優先，除非無法舉證成本，才可依「房屋評定現值」比例，計算出售房屋所得。

 

林志翔表示：若房子是因夫妻互贈或繼承取得，出售時成本計算方式，以配偶間第一次相互贈與前，配偶原始取得原因來計算成本。

 

例如，先生向第三人購買房地後贈與給太太，太太再出售，此時就可依照先生原始買入成本，計算財產交易所得；若是兒子繼承父親的房產，那麼兒子出售房屋所得金額，得減除繼承時房屋評定現值後，再納入綜所稅計算。