收藏共享 強摘的果實不會甜 一切隨緣坦誠不固執 人生沒有大志願 只求平凡中的平安幸福 喜好旅遊 踏青 讀書 願和各行各業人士相識增長見識

1,915愛的鼓勵 35訂閱站台

牽動金羊年台灣房市的最大不確定因素「房地合一」稅改政策，已在農曆年前正式拍板定案，展望金羊年，專家認為將有3大趨勢值得注意，包括：1.央行持續緊縮房貸成數、緩步調高利率；2.整體房市供給量的放大將成為房市發展的絆腳石；3.房地合一政策上路對買氣造成影響。

 

1.央行持續緊縮房貸成數、緩步調高利率

從全球央行利率政策來看，還是以美國聯準會Fed馬首是瞻，儘管歐洲央行ECB祭出歐洲版量化寬鬆政策QE，讓市場一度認為美國Fed可能在今年6月升息的市場預期可能會往後延。

但從美國Fed於1月FOMC會議中所釋出的諸多訊息研判，6月升息基調並未改變，以過去台灣央行利率政策向來與美國連動性頗高的情況來看，下半年跟進升息的機率並不低，並帶動房貸利率的進一步調升。

由於金融業普遍預期今年房價會下跌，配合金管會要求各家銀行必須於2016年底前將不動產放款備抵呆帳由1％提高至1.5％，國內公股行庫及主要民營銀行對於房貸早已施行以價制量的措施，現在連一般性的房貸，都已全面拉高利率，並且調降放款成數。

例如，先前央行規範，豪宅貸款的利率必須從2％起跳、且放款成數不得高於6成，但現在連很多不是豪宅貸款的房貸，利率也早就從2％起跳，而且成數也已從7成降到6成。

永慶房產事業群總經理葉凌棋指出，預計2015年房貸利率2％以下將成絕響，同時多數公股行庫房貸金額將為零成長，將使得民眾購屋及修繕貸款等借貸金額相對受限，購屋負擔也將加重。

 

2. 整體房市供給量的放大將成為房市發展的絆腳石

儘管房地合一政策已塵埃落定，但過去2年受到房市政策不確定性影響，致使每年各大黃金檔期的推案量均頻創新高，但仔細觀察，實際新推建案量並不高，很多都是過去賣不掉的存貨拿出來再度銷售，當然，這些庫存過去之所以賣不掉，除了政策不確定性造成買方進場意願不高外，也有自身條件欠佳的基本面問題。

這些推案量大的地區，大多集中在淡海新市鎮、林口重劃區、桃園青埔特區等，除了新建案持續推出外，還得面臨過去預售案銷售完工後的交屋潮賣壓，可以想見，對整體房市供給量將造成非常大的賣壓，並直接挑戰驚魂甫定的買氣。

 

3.房地合一政策上路對買氣造成影響

天時地利不動產總經張欣民說，政府為了實現居住正義，今年起大幅拉高不動產持有稅與交易稅率與稅基，對買方而言，買房前必須精算未來持有房屋成本，對賣方而言，賣房前也得精算未來交易所得需繳納的稅負，上述買賣2項因素都將影響房市供需。

過去在台灣買賣房屋成本堪稱全球數一數二的低，但在房地合一政策上路後，除非是自住需求，對投資客而言，交易成本大幅拉高的結果，交易意願將大幅降低，也就是說，以往靠投資客撐盤的房市熱區交投意願勢必會大幅降低。

展望金羊年房市，儘管政策不確定性因素已消失，但新政策所帶來的龐大交易成本，能否為房市買賣雙方所埋單，將會直接展現在金羊年房市的價量表現上！