陈文平／文

影响交易量的主要因素不是价格而是信心。买家都知道现在房产价格呈下降趋势，政府也没有明确要取消或调整降温措施的指示，因此多持观望态度。当大众都有这想法时，价格自然就会继续下降，但其实很多买家也在等待价格进一步下跌后再进场。

新加坡房地产价格自2013年中开始疲软，从那时起，交易量下降，按统计数字来看，交易价格虽只降低6%到7%，但实际上很多成交价跌幅是双位数的，这在私人转售住宅和豪宅方面尤其明显。 

目前，影响交易量的主要因素不是价格而是信心。买家都知道现在房产价格呈下降趋势，政府也没有明确要取消或调整降温措施的指示，因此多持观望态度。当大众都有这想法时，价格自然就会继续下降，但其实很多买家也在等待价格进一步下跌后再进场。另一方面，卖家的持守力也很强，他们也在等待时机，以更好的价格卖出。买卖双方因而形成拉据战，但目前来看是买家稍占上风。

另外，政府推出的额外买方印花税和总偿债率政策，在防止过度借贷的同时，也大大增加了投资者买房的成本和现金首期的需要。所以现在住宅市场多是自住为主，而投资者都转投商业和工业房产。

以目前的市场情况来看，要断定私人住宅价格已经见底还为时太早。但我认为现在也是进场的好时机，理由如下：

1 新加坡国内生产总值高，经济强劲，稳健的市场环境使本地房产市场依然有吸引力，能继续吸引外来投资。纵观其他亚洲国家，还有哪国在政治和经济上比新加坡更稳定？对有意进行房产投资的买家来说，新加坡的前景更具吸引力，长期来说，新加坡房产的需求依然乐观，投资新加坡产业依旧能保值。

2很多人只看到目前房产市场供过于求，2016年还会有更多的单位竣工，多年累积下来的供应量、平缓的需求量以及较高的空置率都压低了价格，所以价格应该不会太快回弹。但新加坡人口白皮书以本地人口可能在2030年增加到690万作为规划基础，人口的增加将提升需求以达供需在长远取得平衡。

3分析师预测，不久的将来，房价还会持续缓慢下降。但值得注意的是，目前不是市场购买力不足的问题，而是担心格价下跌的信心问题。然而供应量是固定的，需求则会有变数，政府房屋政策的调整可能导致需求增加，因为很多潜在买家早已虎视眈眈。由于房价是逐渐下降，如果买方需求一增加，市场上剩余房源就会很快减少，从而推动价格上涨。因此，现在价格整体瘀滞，买家更有议价能力，或许也是进场的好时机。只要努力去找，市场上的确可以找到物有所值的房产投资机会。

4房价持续温和下跌，买方可能会猜测价格还会再跌，然而，新加坡大多数人都拥有房屋，如果房产市场价格大跌，导致很多老百姓都陷入负资产，这对买卖双方都不好，也会造成社会问题。政府因而对楼市采取“软着陆”政策并确保房价下跌的趋势不会导致整个产业市场崩盘。因此，如果情况变坏的话，不排除政府出手干预而推出调控向上的政策。一直等待入场的买家或许就会错失机会。

5一些潜在买家或许因为不想负担高额贷款的分期付款，而持观望态度继续等待价格下降。但持续等待价格下跌所需的是时间，等待时间越久，年纪越大而批准贷款的期限就越短，月供也会更高。所以我建议提升者重新考虑买房策略，用便宜卖便宜买的提升计划而不是贵卖贵买。贵卖贵买的提升者往住只是自我感觉良好而已，实质上是比前者负债更多。

6政府过去好几年已经采取了多项措施来控制房产价格，回顾今年新加坡房产市场，价格变动不会太大，交易量也较稳定，基本跟大众的预期差不多。没有新的迹象表明市场会急剧下降。多个部长都曾提及， 政府正在寻找软着陆的方法或者促使房产价格缓慢下降的方法，但会避免产业价格骤降。政府在密切关注和监督市场行情，一旦环境有任何变动，将会立刻采取措施。因此接下来推出新政策提升价格的可能性更大。如果政府调整或者放宽额外买方印花税和总偿债率，那么市场环境就会马上变化，在一大批等待入场的买家需求刺激下房价会上升。政府刚在2015年8月24日把购买执行共管公寓的家庭收入顶限从1万2000元提高到1万4000元就是很好的例子和提示。这让收入介于1万2000元至1万4000元之间的家庭可以考虑买执行共管公寓，从而增加了执行共管公寓的潜在买家。那些一直想等执行共管公寓价格再跌一点才买的人可能就会失望了。

来源：联合早报