澳洲房价的历史、现状和未来
时间:2013-05-10 10:54来源:未知 作者:澳洲房产网 点击: 1160 次
今日悉尼讯 澳洲东部时间2月18日 对于那些对澳大利亚房产市场感兴趣的人来讲，研究澳洲房产市场的历史数据是件非常有意思的事情。
澳洲人是非常幸运的，因为房产市场和金融市场很多数据是公开的，而且是深入的；仔细研读澳洲的房产数据，我们可以对当前形势和未来走向做出判断。
房产价格和通货膨胀的对比是房产市场分析的重要指标，
如果两者相对均衡，那就意味着与其他货物和服务相比，房产市场对消费者并没有额外的吸引力。
另一方面来看，如果两者之间存在较大的差距，那就说明消费者认为房产市场相对更有吸引力；很有意思的是，除1961年到1964年以外，每一次房价的上涨都会导致衰退。
另一个房产市场分析较为常用的方法是将房价数据和租金数据作对比，尽管考虑到租金、风险和利率等因素，两者不大可能相等；
但如果房产市场完全有效的话，租房和买房的的成本应该是相一致的。
自第二次世界大战后的繁荣以来，这一比率有所下降，比率的上升意味着比房产泡沫的出现，70年代中期、80年代初、80年代末和今天都是如此。
由于通货膨胀和租金的不断上涨，住房价格增长也超过了收入增长速度；不幸的是，统计局不公布长期的家庭可支配收入（HDI）中位数，所以分母是用家庭总收入除以家庭数量得出的，这样得出的HDI就高于真实值，因为平均值通常要比中位数值高许多，灵位由于养老金会被计入，但不能将贷款还款扣除，所以HDI还会更大；因此如果用真实的HDI值来计算，比率会更高。
导致大萧条的主要原因很明确，就是以商业性房产市场为核心的土地泡沫的发生。
每一次比率的上升都会导致衰退，相应的会导致经济下滑；
70年代中期、80年代初、90年代初的经济衰退就是这个缘故。
与1996年该比率相比，2010年的峰值几乎翻番；
20世纪70年代该比率的持续增长很可能是因为土地价格的上涨。 很多学者都会用资金债务比率来预测房产价格的上涨和土地市场的繁荣与萧条，澳洲的私人债务数据可以追溯至1861年，但土地总价值是在1910年之后才开始公布的。
1893年债务为最高值，导致商业地产泡沫破裂，带来澳洲历史上最严重的萧条。
同样的事情也发生在20世纪20年代；随后2008年，债务记录再创新高，随后的衰退也让我们记忆深刻。(Wendy)
英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/the-history-of-australian-property-prices-20130214-2efd5.html
澳联储研究称 墨尔本房价将进一步下跌
时间:2013-05-08 14:21来源:未知 作者:澳洲房产网 点击: 1114 次
澳洲储备银行研究指出：墨尔本的房产市场将维持疲软状态，房价未来将出现进一步下跌。
自今年年初以来，墨尔本的房产市场信心不断恢复，拍卖清除率也逐步升高；越来越多的人认为墨尔本的房产市场正在逐步结束长达两年的衰退期，
因此澳联储的这一评论对于那些投机者而言可谓是“当头一棒”。 澳洲联储半年度金融稳定评估指出：墨尔本房产市场为全国最差的市场，市中心的公寓和城市边缘地区的新房产供过于求。 尽管维州大部分地区的住房贷款拖欠率维持在较低水平，但墨尔本的房产市场前景不如其他地区乐观。伴随着墨尔本房产市场供给量的增长，其房产价格肯定会出现进一步下跌；而且其复苏态势远不及其他首府城市。 美国美林银行的首席经济学家Saul Eslaske指出：澳联储很少会对单一的房产市场做出评价；我怀疑他们挑选墨尔本是因为它确实和其他地区房产市场有所不同。 但MacroBussiness的经济学家Leith Van Onselen指出：这一评价并不让人意外，因为该州的供过于求的问题是显而易见的，而且经济也处于疲软状态，现在正在经历连续第三季度的负增长状态。 他说：“尽管近期价格出现增长，但墨尔本外环地区的土地供给量仍相对较高，而且新房产成交量也为16年来最低，公寓市场也出现供过于求。” Fairfax媒体上周报道：未来两年将新建约25500套公寓，这会给该城市的交通设施、基础服务设施带来巨大的压力。 这还不包括州规划部部长Matthew Guy在过去28个月里通过审批的20个高层建筑项目，其中市中心Montague将建成17栋公寓大楼。 但是Eslake也指出：我们应该认识到，房产市场的持续疲软将有助于提升购房力。他说：“墨尔本的规划当局允许墨尔本市中心和远郊地区房产建筑增加是因为他们认为墨尔本的购房力比悉尼要高，我们不应该总是单纯从买房角度去看待房产市场。 央行的预测与墨尔本拍卖市场最近的表现形成了鲜明的对比，最近一段时间墨尔本拍卖市场的成交量和拍卖清除率都维持在较高水平，这也使得包括维州房产研究所在内的游说集团认为墨尔本的房产市场正在经历温和的复苏。 RP数据中心的研究表明：墨尔本的住宅性房产价格在2月份上涨1.5%，一季度上涨2.2%。
本文来源于澳洲房产网www.ausproperty.cn 原文地址: http://www.ausproperty.cn/market/trend/20198.html
首置人数跌至两年新低 房市复苏阴云密布
时间:2013-05-08 14:21来源:未知 作者:澳洲房产网 点击: 424 次 澳大利亚首次置业者开始抛弃房地产市场的态势，给刚刚复苏的市场未来又抹上了一轮阴霾。 据澳大利亚统计局最新数据，首次置业者进入市场的数量在1月份降至了两年新低。这11%的全国范围内降幅，和连续四个月的下降趋势，似乎预示着房地产市场的整体健康程度。 MacroBusiness经济学家昂思伦（Leith van Onselen）称，首次置业数据十分不佳，特别是在当今超低利率环境和房价下跌的背景下。 他说，首次置业人数的减少如此迅速而持续，让人不可思议。相比较的是，澳大利亚统计局发现，投资者的贷款额度则在一个月内大幅上升，和去年相比升幅达19%。 “年轻的首次置业者正在离开市场，但婴儿潮时期投资者则持续进入市场。房地产市场确实有所恢复，但主要建立在投资房的基础上。一旦没有多少新的年轻人进入，恢复的势头便难以持续。” 在新州，首次置业者的房贷审批数量自政府停止7000元补贴政策后下跌了63%。同期，昆州首次置业者房贷审批数量也下跌65%。两个州的数据都达到了最低点。 在维州，新房首次置业政策在去年年中发生变化，因此过去四个月内，降幅为22%。 《澳大利亚房地产监控者》杂志首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）称，这种状况是政府将需求“揠苗助长”造成的。“购房者面临两难，政策在于鼓励首次置业者购买新房，然而在大城市，特别是悉尼，新房比旧房贵了很多。我想，首次置业者应该会呆在等待大军中更长时间。”
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