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2016-07-11 04:03:33| 人氣2,463| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

看清『房屋真實價值』的五種估算方法：

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看清『房屋真實價值』的五種估算方法，買房前自己算一算還不錯：
1.收益還原法 2.成本分析法 3.行情比較法 4.金、銀對照法 5.未來期望法。
１、收益還原法：
舉例：
假設房價650萬2房+車位，年租金約22萬，扣除稅費及雜費後，實收18萬。
計算：(18/650)%=2.78%
意義：若是房屋租金收益高於定存利率(1.5%)，則表示房屋價值高於貨幣，所以我們可以用定存利率反推實際應當房價：
(18/？)%=1.5%
？=18/0.015=1200萬
從長期投資角度來看，2房+車位房價只要低於1200萬，其租金投報就高於定存。

決勝邊緣理論～買屋租屋大ＰＫ
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1342289669

２、成本分析法：
舉例：
假設房價650萬，2房+車位，33.86坪，土地持分5.5坪，地下2層，地上10層，電梯大樓集合住宅，造價成本每坪約12萬，土地成本每坪約25萬，建管、人事等費用約15%。
計算：
(33.86*12)*1.15%=467.27萬
土地5.5坪*25萬=137.5萬
合計：604.77萬(建築成本：尚未計算利潤率及銷售費用)
※建築成本單價會因總樓高或建材的不同而有所增減，樓層愈高建築成本單價愈高。
※土地成本單價會因地點不同而有所增減。
 
３、行情比較法：
依附近成交行情比較，或依附近待售房屋售價比較，比較主觀，每個人看法會有些許差異，重點是多看多比較啦！
 
４、金、銀對照法：
肉眼看鈔票，慧眼看金銀，鈔票是不能定義資產的價值，只有黃金或白銀才能定義資產的價值，5000年前如此，現在如此，相信5000年後也不變，捨棄以鈔票看房價，而以黃金或白銀的市價計算房價，用來比較20年前的房價與現在房價的漲跌幅。(試試看，你會有驚訝的發現)

金銀對照法呢~也就是說~我們把黃金當成我們的購屋條件(將房價折合成用多少黃金可換一坪房價)，我們會發現以前的房價雖然便宜(因為鈔票會通貨膨脹)，但以黃金來計價，房價是不漲反跌的。

舉例來說:
我們以2001年的桃園房價為一坪15萬2001年的歷史金價為7968/盎司
         2016年的桃園房價為一坪20萬2016年的金價為39922.5/盎司
2001年的時候15萬/7968=18.82(一坪房價要用18.82盎司的黃金來換)
2016年的時候20萬/39922.5=5.009(每坪房價只要用5.009盎司的黃金就可以換一坪)
所以以黃金這種保值性的物品來計算，房價這15年來其實是下跌的這15年下來每坪房價下跌了13.81盎司。而會造成這種現象，原因就在於鈔票貶值
 
５、未來期望法：
子謂衛公子荊善居屋：「始有，曰：『苟合矣；』少有，曰：『苟完矣；』富有，曰：『苟美矣。』」《論語13.8》
選擇安居的方式，就是選擇一種未來的生活方式。
每個人的價值觀不同，租房，買房，老房，新房，三代同堂，小家庭，獨居，遊居，等等，沒有一定好，也沒有一定不好，只是選擇未來生活的一種方式罷了。
子曰：汝心安否。或曰：安。
子曰：汝安則為之。
住的安心、吃的安心、行的安心，不是一樣重要嗎？

關於住的安心您可參考：
買屋必知：屋齡應小於1０年的房屋，安全性相對較高
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1364954834 
買房子別賭命 漫談建築結構安全
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1339248173
『建物生產履歷』證書（房子的血統證明）
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1339246734

延伸閱讀：
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http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1342289669
桃園房價將再漲３倍！！您信嗎？
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324867462
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