【2020年1月8日 台北訊】仲量聯行2019年10月8日發佈Q3(第三季)辦公市場調查報告指出，本季租賃市場概況 2019 年全球景氣受到美中貿易、英國脫歐、地緣政治風險及原油及部分財貨價格波動 等影響需求及貿易訂單；此外，兩岸政經關係及明年總統大選更為國內經濟前景帶來 不定性，間接影響不動產市場。租賃市場在大小型國內外企業來台設點營運及多數大 樓屋齡偏高的帶動，新租約及搬遷需求呈現穩健狀態。惟目前供給緊縮，未來亦無大 量新供給釋出的狀況下，順勢帶動租金水漲船高。投資市場雖未見台商回流效應發 酵；但在多筆國內飯店、大型企業自用建物或土地及建商購地補倉等帶動下，年投資 額來到五年來新高。土地投資量亦在政府釋出精華區地上權開發的加持下，投資總量 達歷史新高。
因目前多數大樓趨近滿租，所剩空間不多，第四季主要為中小型租約成交，淨去化達 5,498 坪。在信義及非核心商業區陸續滿租，需求逐漸往敦北及敦南商業區先前租戶 搬遷後釋出的空間集中。全年 2019 去化量如預測來到 29,642 坪，因供給相對緊縮， 相較 2018 年減少約莫五成。全今年需求主要集中在國內外網通科技、醫療生技、零 售、金融及共享空間業。因持續去化，空置率持續下降來到 2.1%，季跌幅 0.7 個百分 點、年跌幅 4 個百分點；創史上新低。
租金方面在供給緊縮及新租約成交持續帶動整體租金成長，2019 今年末季整體租金持 續成長 1.1%來到每坪/月 2,806 元；如我們先前預估，年成長率較 2018 年成長 2.9%。其中數筆於敦北商業區的中小型新租約帶動租金成長，使該區租金成長率於季 或年成長率均達 2.9%，漲幅為十年來最高。在多數大樓趨近滿租、低空置率的情況 下，多數大樓業主降低免租期，整體平均由原先 0.8 月/年降至 0.7 月年。
仲量聯行市調亦顯示，過去幾季新 A 級辦公大樓釋出吸引企業搬遷及營運總部化等因 素，租戶退租釋出促使區域廠辦空置率較前季微幅上升 0.2 個百分點來到 4.1%。南港 則因區域條件及屋齡較新等原因吸引租戶，空置則下降 0.6 個百分點來到 0.5%。市郊 內湖南港整體租金在多數房東維持租金，季成長維持平盤在每月每坪 1,416 元；年成 長則約達 0.2-0.5%。市中心 B 級辦公室走勢與內湖南港相似；今去年上半因租戶搬遷 導致整體 B 辦空置率微幅上升；下半年則在 A 辦供給有限，B 級商辦去化增加，空置 率較前季下降 1.0 個百分點來到 3.0%。多數房東亦維持租金水平，平均租金為每坪 1,774 元，年成長僅達 0.2%。
仲量聯行全球市場概況（Global Market Perspective, 4Q2019）發現 2019 年下半國 際貿易影響世界經濟效益逐漸發酵，逐漸不動產租賃及投資市場。租賃需求目前雖然 表現穩健，但預估去化量將較去年減少外，大量釋出的新供給將使空置率持續上升。 至第三季底全球淨去化量較去年同期減少 4.0%，主要因亞太城市租賃活動趨緩。 2019 年全年需求預估年成長約-5.0%；2020 年更預計呈現 5-10%的萎縮。全球租金 成長預計將因 2019年末及 2020年大量供給釋出趨緩，成長率將介於 2.8%上下。
國內市場在大樓陸續滿租，供給十分有限，帶動更顯著的租金漲幅，2019 年底漲幅如 預估達約 3%。在近年未有大面積供給預計釋出，部分大樓屋齡甚高、加上許多企業 租期將至及企業陸續來台設點營運，旺盛的需求預計將持續帶動租金成長，明年租金 漲幅可望達 3.5%。需求仍多集中於金融、科技、網通及醫療/生技業。臺北市 A 辦於 2020 年到 2024 年將有 9 萬坪的新供給進入，惟多數為自用空間，因此供給仍相當有 限；與此同時，內科及南軟園區預計將有約 17 萬坪的供給釋出，屆時將吸引部分產業租戶的青睞。在未來釋出 A 辦租賃供給有限，近來，許多有整合營運、搬遷或欲設 立總部計畫的企業，把注意力轉到預租或預售市場來把握未來有限的空間供給。
投資市場
▪ 2019 年末投資量在法人資方進行大型商業不動產投資的帶動下，第四季交易金 額為新台幣 263 億元，全年投資總額來到 958 億元，為七年來次高。今年投資 市場在區位優勢、價格合理及市區商辦供給緊縮等因素吸引投資及自用型買 家。精華區商辦無論是零星樓層或整棟釋出，壽險業亦積極取得以逐步取得完 整產權。此外台商回流效應逐漸發酵，目前今年也觀察到數家企業欲將生產線 遷移回台故購買自用廠房/地。
▪ 今年全年主要交易標的物為辦公室、飯店及廠房/辦。當今因市中心區商辦供給 有限及近年來總部化整合營運趨勢興起，企業買家轉而購買興建中的預售大 樓，2019 今年前五大交易中的亞太置地廣場及世界明珠辦公大樓即為該類型標 的。此外，國內投資人對台灣觀光市場前景仍具信心，今年的如西門世民酒店 及高雄 85 大樓兩筆交易則雙雙拿下年度第二及第三大交易。
▪ 如我們在年初預測，台灣土地交易市場在 2019 年會繼續增溫，第四季政府地 上權標售及建商購地帶動土地交易，企業/法人資方購地含公有地標售金額來到 614 億元；全年交易量為 2,213 億元，創歷史新高。2019 今年前十大土地交 易除了建商購地及企業營運自用外，最大宗則為京華城標售，其次則為壽險業 及建商投入台北市精華地段地上權或土地開發案。在當今商辦租賃需求旺盛、 供給短缺的市況，這幾筆交易的買方目前均規劃商辦大樓開發。前十大土地交 易中兩大土地交易皆為大同子公司尚志資產委託仲量聯行公開標售新北市土城 及臺北市土地，兩組買方皆預計畫建屋出售，顯見對中長期市場充滿信心。另 外，仲量聯行接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦─皇翔中山，該案產權 已順利於昨日登記完成，正式進入台北市 A 辦供給市場，此案是自用、投資皆 相當適合，標案將於 2 月 17 日開標，投資人敬請把握時間評估，把握入主雙 捷交會的共構 A 級商辦。
全年國內保險／壽險業者投入不動產金額(含土地及地上權)達 391 億元，有些 許回溫的跡象。依資料顯示，前十大壽險業者目前僅動用約 1-2 成可投資於不動產投資金額；尚可用於不動產投資的餘額季來到達新台幣 6.1 兆元，年成長 達約 11%。加上國內銀行現金過多，市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投 報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，預計也將持續評估其 他標的物類型、公私合作開發或海外不動產。
▪ 政府投資方面，我們預估 2020 年光是大台北地區的公辦都更、捷運聯開、設 定地上權等類型案件的招商規模就上看 1,500 億，其中地上權（含促參）約８ ６４億、公辦都更約５３１億、捷運土開約９１億元；投資規模勘比 2019 整 年全國的促參投資金額。去年地上權案因地租計算方式調整降低投資風險，大 幅度提升民間投資信任度及進場意願，預期今年第一季將推出的世貿 3 館地上 權案，占地面積近 5000 坪，使用分區屬娛樂設施區，預計將掀起搶地大戰， 可望創下 2020年地上權案累積投標金額的高峰。
仲量聯行總經理趙正義表示：
我們的全球不動產市場概況剖析指出目前全球投資人可投入不動產投資資金已來到相 對高點，且不動產仍為最佳及最保值的避險工具，惟當今經濟前景動能疲軟加上可投 資物件缺乏，2019 年全球投資量將較前年略微減少。預計全年全球投資量將較去年減 少 0-5%至約美金 7,500億元。
綜觀國內市場，集團總部化、台商回流及中心區商辦高屋齡等因素於近兩年改變商用 不動產租賃及投資市場。在目前市中心各級辦公室空置來到歷史低點、供給嚴重短缺 的狀況，金融機構、開發商及壽險業紛相投入直接辦公室投資、地上權或購地開發自 用辦公樓。目前精華區釋出並具理想投報率的物件有限，投資人焦點亦會轉到法拍、 公私部門合作開發模式等多元化投資物件。2019 今年建物直接投資量達 2015 年歐債 危機復甦後的水平，為四年來最高。此外，土地交易並創歷史新高及壽/保險業投資並 有回溫跡象。台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，顯示出投資標的若位在精華 地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點。希冀後續加上台商 回流效應發酵及國內流資充裕等利多條件，能為國內不動產市場注入更多能量。
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