專家四撇步 房貸輕鬆繳
記者范姜群閔／專題報導
物價漲，房貸族對數百萬元之多的房貸，利息支出更是錙銖必較，銀行、壽險公司放款主管建議四大關鍵，讓房貸族有效減輕房貸壓力。
一、檢視自身資金運用特性，選擇適合房貸商品：保誠人壽放款部資深經理周寶麗說，房貸族選擇房貸商品時，一定要以自身的資金運用特性為首要考量，同時評估目前住屋需求年期。如果是收入固定、還款年期需求較長的購屋者，選擇利率穩定的固定型房貸比較適合；如果是短期還清貸款的購屋者，那前高後低的指數型房貸反而比較有利。
中國信託商業銀行副總經理宋苑芝說，各種房貸商品都有不同的設計，有的是利率穩定且總還款金額較低，有的是還款前期低利優惠，但總還款金額較高，也有可選擇前期只還利息，期滿再償還本金的；重點是，購屋者要清楚自己的資金運用特性，選擇對自己有利的方式。
二、還款方式的選擇：ING安泰人壽放款處協理彭明財表示，目前常見的還款方式有本息攤還及寬限期兩種；本息攤還就是將本金及利息平均分攤每月償還，寬限期則是前幾年只付利息，等寬限期後再攤還本息。
彭明財指出，本息攤還每月繳款金額會比寬限期（前三年只付利息）來得高一些，但長期來看，本息攤還法的總繳款金額會比寬限期少；換言之，以貸款金額500萬、還款年期20年、貸款利率3%計算，本息攤還法將比前三年只付利息的寬限期，可省下約18萬元的總繳金額。
彭明財建議，只要家庭預算許可，應該盡量選擇本息攤還方式，以達到節省利息支出之目的；寬限期方案較適合購屋初期資金較不充裕的民眾。
三、提前償還本金：彭明財認為，提前償還本金也是降低房貸支出的好方法。以3%的房貸為例，在只付息的情況下，每償還十萬元，一年可省下3,000元；若償還50萬元，省息金額就提高到1萬5,000元。不過，目前各金融機構大多有提前還款須支付違約金的限制條件，若能仔細閱讀合約，善加運用提前還款的時間點，就可還款省息、又避免支付違約金。
四、轉貸較有利的房貸商品：彭明財建議，不同的房貸商品，如果利差大到一定程度，也可以考慮轉貸；但轉貸會產生相關費用，比較新舊貸款利差時，應先扣除轉貸費用，才是真正省下的金額，一般來說，若轉貸500萬元，新舊利差在0.3%以上才值得考慮；若轉貸金額在300萬元以下，新舊利差就須在0.41%以上才划算。
記者范姜群閔／專題報導
利率走升，使多數採指數型房貸的購屋人，每季都調升一次，在高物價壓力下，還要承受房貸利息負擔增加，專家建議，其實房貸的選擇性多，除了指數型，還有固定利率型、一段式型、雙額度型等，貸款時應先評估自己的財務情況，再選擇適用的房貸。
◎指數型房貸前低後高適合短期清償者
中國信託銀行副總經理宋苑芝表示，指數型房貸是依照十大行庫或六大行庫的平均利率，再加上銀行本身的固定加碼，形成指數型利率。好處是利率定價標準且透明化，且利率隨市場變化調整，當利率走低時，享利率降低優惠；反之，壞處是利率一走升，房貸利息負擔就隨之加重。
宋苑芝指出，目前各銀行指數型房貸大多採「前低後高」階梯式計息，前三個月到半年的利率，可大幅低於平均利率，對有能力短期繳清貸款的購屋人比較有利；或繳交購屋頭期款後，資金相對短缺的購屋者也適合。
假設十大行庫平均利率2.525%、銀行固定加碼0.725%，指數型房貸利率為3.25%，但銀行通常每三個月調整一次利率。至於各銀行設計也有不同，目前指數型房貸大多採三階段計息，前六個月固定利率約2.1%至2.3%之間；第二階段起，計息改採機動式，其中第七個月起到第24個月為第二階段，目前利率約介於2.3%至2.6%；第三年起利率水準約3.1%左右。
◎固定型、一段式房貸適合收入固定上班族
固定利率型房貸就是長年期的固定利率，除銀行外，現在多家壽險公司也推出固定利率型房貸，例如保誠、ING安泰、大都會國際、三商美邦等壽險公司，從前三年固定利率3.10%（第四年起利率視不同商品內容而定）到20年固定3.6%的都有。
一段式利率房貸跟固定利率型房貸有點類似，宋苑芝說，一段式就是按照指數型房貸指標利率固定加碼，雖然指標利率是浮動的，但與指數型房貸相較，利率變動狀況比較低。假設貸款期限20年，一段式利率每月所繳貸款金額只會隨市場利率「小幅」變動，較利於購屋人對房貸利息支出的相對穩定掌控。
保誠人壽放款部資深經理周寶麗說明，固定利率型房貸的好處，就是還款期間可避免升息壓力，以央行利率走升趨勢，未來房貸利率續升的可能性很大，但如果是前七年3.25%固定利率，七年內穩定不升息，即可避免升息壓力，準確掌握利息支出，更適合收入固定的上班族。
◎雙額度房貸提供減輕初期還款壓力
雙額度房貸則是將貸款分成兩個額度，一個額度是採「本息平均攤還」，另一個僅繳利息，未攤還的本金在到期前一次清償，目前包括國泰、新光人壽都已推出雙額度房貸。
以貸款500萬元、20年期、利率3%計算，本息平均攤還，每期還款約2.8萬元；雙額度還款若200萬元本息均攤、300萬元僅繳利息，每月應繳期款約近1.9萬元，但應注意，本金最後還是要清償，如果選擇只付利息的攤還方式，到期付清本金的壓力將非常大。
新光人壽表示，雙額度房貸彈性很大，可選擇先還利息、到期前再付清本金的特性，等於有長達20年的「寬限期」，對購屋初期、資金較不充裕的年輕購屋族群，可減輕初期繳款壓力，等收入增加再提高償還本金。
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這麼多字的結論是？？
我們這種破爛固定人只能用 本息均攤
俺弟就是如此 而且最好頭期款多備一些
有有錢的老背老母很重要 沒有的話 靠自已很辛苦
我弟的就是靠俺妹聯貸才下的來 而且我們沒有擔保品呢
好加在是在 現在銀根緊縮前下來的
全貸＞＜ ３０年可提前還款
慢慢的把 本金降下來
我們這種薪水固定住的不會有 暴炸性成長的
那種啥米 還利率 指數型完全不會在我們這種人身上的啦
這東西的奧義還不如在如何談到『滿意』的利率才是重點
你必須是要大好野人的職業
三師等那種高收入，銀行才會鳥你的 不然百大企業之流的
公務人員金金飯碗核貸才會快準狠 而且最好多貸外加錢存這裏
銀行會以為你是『忠誠客戶』
像俺娘只是工廠人員但是薪水都放在固定銀行～～
人家會開發客戶一直亂她
我就覺得她去貸的話 銀行會給她好的利息和核貸
因為『忠誠』
所以這銀行貸款的方式是～～
理解是否有『提前還款的處罰條文』
另外儘量把全部的貸款金額集中同一家
按時繳納多年後，試著去亂一下 可以把利率壓低～～～
只要你是一個好人客 存款多 還款正常
去亂一下 把利率壓低才是王道～～
那才是真真正正的省時之本哦
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